標籤: 房屋政策

新一份的《施政報告》即將於立法會復會後發表，房屋與其相關的議題被認為是施政報告的重中之重。社會上對於房屋議題上有很多不同的意見，而筆者在過往的一段日子與不同的持份者溝通時，聽得最多的其中一項必定是重推「租者置其屋計劃」。

「租者置其屋計劃」（「租置計劃」）顧名思義，是讓公屋租戶以一個可負擔的價錢購買其租住的單位，當時平均售價大約是單位市價的二五折。計劃於1998年推出，2005年終止，截至2017年共售出約14萬個公屋單位，佔可出售單位七成多。然而計劃最大的問題是補價金額過高，補價並且隨住單位市價水漲船高。如果租置單位業主想將其單位在自由市場內出售，需先將單位的未補價金額，平均是單位轉售時市值的五成，補回予政府。因此只有不足1%的租置單位業主有能力補價並把單位轉售，租置單位的流轉性被大大地局限起來。為方便起見，我們在這裏稱原有的「租置計劃」為「租置計劃1.0」。

建議重推「租置計劃2.0」  有五大好處

我們建議政府全面重推「租置計劃」，並針對原計劃流轉低的問題，建議加入兩大優化措施，希望改善租置單位的流轉，以發揮計劃最大的效益。第一是將補價金額鎖定在單位出售當天，而不會再隨着單位市值上升，讓業主可以更容易地補價並將單位在自由市場出售。第二是活化第二市場，放寬未補價的租置單位在第二市場的租賃及流轉限制，容許單位未補價出租給公屋輪候冊及白表家庭；並容許業主在未補價的第二市場出售單位之後，可以免補價買回另一個單位，以提高業主把單位出售的誘因。這個優化版的計劃，我們稱之為「租置計劃2.0」。

我們認為「租置計劃2.0」是一個多邊共贏的方案，無論是對公屋租戶、政府和整個社會都有莫大的裨益。

首先，計劃能夠讓公屋租戶擁有置業的機會，拉近「有產者」和「無產者」之間的財富鴻溝，緩解社會上資產不均、貧富懸殊的問題。在過去15年，我們的家庭入息中位數上升了八成，但同期樓價卻上升了超過5倍（圖1），而置業率也拾級而下（圖2）。換句話說，可以享受資產增值的家庭比例愈來愈小。重推「租置計劃2.0」讓公屋租戶可以相宜的價錢購買其租住的單位，變相是釋放大量潛藏於公營房屋裏面的財富，並將其轉移至低收入的住戶，可望緩解財富不均的問題。

其次，計劃為低收入家庭提供置業和擁有資產的機會。土地房屋價值的上升乃所有市民一起努力致使經濟繁榮的成果。現時公屋只租不賣的制度正正剝奪了社會中三成居住在公屋的住戶擁有房屋資產的機會，令他們未能夠分享經濟繁榮的成果。特別是香港作為一個資本主義社會，擁有私有產權的機會尤其重要，而重推「租置計劃2.0」就為基層家庭提供一個機會，令公屋住戶有機會擁有自己的單位，重燃置業希望。

第三，計劃可釋放土地價值。現時公屋制度為住戶帶來種種限制，住戶只有單位的部分使用權，更沒有單位的擁有權。住戶不能隨意調遷，因此公屋住戶往往在同一單位內一住終老。由於單位不能夠自由交換，對於住戶而言價值十分低。對於政府而言，不但不能夠收回單位的建築成本，每年的租金收入亦不足以維持單位的維修開支。但是，如果公屋單位可以在市場上自由交易，其價值就會被釋放出來。我們估計被鎖在公營單位內的土地價值高達3.9萬億，為2016年本地生產總值的一倍半（表1）。重推「租置計劃2.0」透過賣出單位而將本來綁死在公營房屋系統內的單位變得可以自由放租放賣，政府不但可以收回一大筆錢，租戶亦都可以自由運用單位，更最重要是可以釋放公屋單位的土地價值，令整個社會得益。

第四，計劃能更有效運用公營房屋資源。2006至2016年，約10年間總共建成了14萬伙公屋，但只住多了4000人！相對同期建成了13萬伙私樓，卻容納多了51萬人。公屋因為富戶政策及其輪候機制，往往無形中鼓勵住戶分戶。事實上，在2016年平均每一個出租公屋只住了2.75人，是各房屋組別類別之中最少的（表2）。相反，私樓租戶單位的平均人數則是3.07，每一個單位足足住多了0.3個人！重推「租置計劃2.0」能透過經濟誘因將一部分現時正在租住私樓，特別是劏房的租戶吸納回去公營房屋系統，有效運用公屋單位並從源頭上減少租住私樓，特別是劏房的需求及其租金上浮壓力。我們推算，如果在現有的公屋單位重推原來的「租置計劃」，可讓現有的公屋單位額外多住14萬人。

第五，計劃能夠改善勞動市場行為及增進家庭穩定性。我們的統計研究顯示，「租置計劃」的推行於過去20年對於勞動市場和家庭穩定性帶來非常正面和顯著的影響。其中，租置屋邨住戶的勞動人口參與率較公屋住戶高1.4%，失業率低0.5%，並有更大比例的住戶為僱主（多出0.5%）。另外，租置屋邨住戶的離婚率亦較公屋住戶低2.0%，單親家庭比率低1.5%，而與家人同住的年輕單身成年人數目則高0.5%。

克服行政問題非不能也，乃不為也

的確，現行的「租置計劃」有不少行政問題，諸如涉及租置屋邨公共範圍內政府、機構或社區設施的使用爭議、分擔如山坡等公眾空間的保養費用、處理租置屋邨的維修及翻新工程、混合業權令屋邨管理變得棘手等。但是我們認為以上的問題皆是能夠克服的，例如可以更加清晰地界定邨界、增加屋邨維修儲備基金的注資金額、房屋署更積極地參與屋邨管理等。問題的關鍵在於政府應該展現必要的決心去克服種種的行政問題。重推「租置計劃2.0」可帶來上述種種的好處，我們又有什麼理由因為一些可以克服的行政問題而卻步呢？

摒棄小添小補思維  房屋改革避無可避

香港的公營房屋源於1950年代石硤尾大火，促使政府興建徙置大廈安置災民及其他寮屋居民。在往後的數十年，香港公共房屋不斷改進，更有了新增的居屋等滿足市民不同的需要。

惟自2000年起，公營房屋制度就再無重大變更。時移世易，經年累月的小修改已經讓我們的公營房屋制度面目全非，成為一隻龐大又欠缺效率的大笨象。在這個體系入面潛藏了很多好處，惟現時的機制並未能提供誘因去讓它更好地服務市民。現時社會氣氛繃緊，其中一個深層次的社會矛盾被認為是於房屋相關的貧富懸殊問題。改革公營房屋制度實在刻不容緩，我們希望政府能展現勇氣和魄力，推行大刀闊斧的房屋政策改革，解決房屋資源錯配的問題，給予市民助力達成善擇居所的意願。

作者葉文祺是團結香港基金土地及房屋研究主管，潘灝儀是團結香港基金研究員

資料來源：明報
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星洲打擊鞋盒屋 平均面積須915呎 明年實施 免過度發展保宜居

【明報專訊】香港近年出現許多俗稱「納米樓」、實用面積細小的私樓單位。新加坡也有類似情况，面積500呎以下的「鞋盒單位」（shoebox unit）愈建愈多，當局為免過度發展，市區重建局周三（17日）出招，從明年起增加中心區域以外的私宅單位平均面積，令發展商可建單位總數減少，從而避免建造過多鞋盒公寓，確保住宅宜居，並避免基建設施負荷過大。

限單位數目 免基建設施負荷過大

【施政報告2018前瞻】特首林鄭月娥將於週三（10月10日）公布任內第二份施政報告，市場引頸以待的，莫過於林鄭會否推出更全面的房屋政策。事實過去一年房價升幅嚇人，跟市民的收入差距愈走愈遠，對社會民生及經濟構成不利影響，特首未來需要主力處理的事情，房屋問題肯定是重中之重。

去年林鄭上場，首份施政報告對房屋政策著墨有限，甚至對問題似是束之高閣，只是成立了一個土地供應小組，以一年時間去徵集民意及提出意見。

然而樓價飛升之勢出乎意料，短短一年上升超過兩成，政府平白浪費掉一年時間，今年中眼見樓價升勢如虹，林鄭才急急推出「娥六招」去壓抑過熱樓市。

受到去年教訓，市場相信林鄭今年在房策上會狠加一把勁，筆者嘗試在今期文章，搶先探討林鄭房屋政策的走向。

施政報告2018房屋政策前瞻

增加供應難落墨，要解決香港房屋問題，大方向來說，不外乎針對「供應」及「需求」兩方面。

先談供應，一星期前，發展局局長黃偉綸公布第三季賣地計劃，推出招標的四幅土地，只能提供2,630個單位，而今個財政年度首三季土地供應只得9,840伙，較政府年度供應目標18,000伙遠有不如。 看來如何覓地發展是刻不容緩，林鄭會否推出有效政策針對問題？

市民當然希望看到特首大刀闊斧地提出供應良策，但暫時看，這次施政報告或許有方向，更大可能是未有落實及具體建議，原因是土地供應小組的報告還未遞交。

在未有報告下，特首若貿貿然推出一大套供地政策，很容易惹來批評，說特首獨斷獨行，不全面考慮民意就草草下決定，視民意為無物。

按林鄭一直走社會和諧的施政方向，在未收到土地供應小組報告前，公布一套長線的方案，似乎並非她本身的作風。 至於短線解決地荒的策略，大家最關注是否會推「公私合營」以發展新界農地，又或推出措施發展棕地。

是次施政報告對此或許會有一定取向，但由於這兩個問題實在是燙手山芋 ，涉及許多不同既得利益者，又容易招致官商勾結的批評，一個處理不好，林鄭及政府肯定會成為箭靶。

因此筆者估計，林鄭不會在沒有民意基礎作盾牌下，就落實公布推行，而要看過土地供應小組的報告，再借當中的民意取向，才可達至事半功倍的效益。 壓抑需求有顧慮需求方面，林鄭上任以來，一直沒有如上任特首梁振英般，走壓抑需求的路線。

梁振英任內除積極在各地區覓地插針建屋外，還推出了一系列的壓抑需求措施，包括大增印花稅，推出港人港地，以及向海外買家徵收高稅率等。

相反，林鄭沒有在市場的需求上落墨，推出措施以打擊購樓意欲；過去一年都看不到有半點類似辣招、加稅等令樓市降溫的措施。 再者，自「娥六招」推出後，雖則一手市場未受打擊，但二手市場開始放緩，成交急速下挫。

壓抑樓市措施用不着

同時，早前業主勇進開價的情況也收斂，部分開價過於進取者，也將價格調低，所謂劈價的個案續有所聞，而市場的樓市指數也開始輕微下跌。 熾熱的樓市有所降溫情況下，政府暫時實不需急於推出更積極措施，去壓抑市場的買樓意欲。

還有就是香港銀行上月才剛開始調高優惠利率，即使幅度十分十分輕微，但畢竟是12年來首次，市場也有所警愓，唯恐息口未來有機步入一個急速上升期，市場買家變得審慎。

政府也會考量，若息口真的加快上升步伐，對於今天高企的香港樓市肯定有所影響，故不會在現階段推出嚴厲的措施，否則樓市因息口而急劇調整，這肯定是政府不願意看到的情況。

協助置業成主軸 順帶一提，經過九七年樓價崩圍一役後，政府清楚，樓價下跌較樓價上升更可怕；2003年「7•1」大遊行，表面是港人反對23條立法，實則上頗多市民是因樓價大幅下挫，身家大縮水或淪為負資產，才憤而上街抗議。

今天香港樓價遠高於九七年時，業主人數多達110萬，倘若經濟環境出現逆轉，樓價有任何風吹草動，許多市民會有所不滿，隨時又動搖林鄭的管治。

坦白講，政府最樂意見樓價在現水平穩定下來，或是輕微調整，而不是出現插水場面，明白這點，就知道政府無必要在目前推出壓抑樓市或樓價措施。 那麼港府在需求上會有甚麼政策？

施政報告2018 林鄭房屋政策三大取向

估計很大機會是秉承林鄭一貫宗旨，就是協助有意置業者上車。 參考去年的施政報告，林鄭主要有三項措施，第一是將「白居二」恒常化，即白表人士可購置未補價居屋單位的措施，將會定期推行；

第二是「綠置居」計劃恒常化，即建議大量增加「綠表置居計劃」，藉此幫助公屋居民置業之餘，又可騰空公屋單位給有需要的市民；第三便是「港人首置上車盤」。

當時的初步構思是透過與發展商作混合發展，部分興建私人單位，餘下則作「首置」單位出售；此外，又表示會研究興建過渡性住屋。

再看看「娥六招」，其實也是貫徹去年施政報告的房策精神，其中重點就是協助市民置業，當中最主要是居屋的售價折扣，由原先市價七折降為五二折。 另外，以市建局的馬頭圍道春田街重建項目，作為為首個「港人首置上車盤」。

同時，運輸及房屋局成立一個專責小組，協助及促成由民間機構推動的過渡性房屋。 從過去林鄭對房策的籌劃思路及取向，今年的次施政報告上，長遠供應決策還要耐心等待，要待政府收取土地供應小組的報告才更明朗化。 總體方向上，筆者估計林鄭的施政取向，仍會是以「協助置業」為重點。

加息首週 樓市續呈兩極化

9月底本地主要銀行提高優惠利率0.125厘後，市場反應不大，加上剛推出，息率調升幅又十分溫和，樓市暫時未有大變化，二手市場繼續淡靜，一手的銷情則仍然理想。

上週末（9月29及30日），中原地產統計全港10大屋苑成交，銷情較對上一週的3宗略佳，但亦只是錄得5宗，成交全來自沙田第一城及天水圍嘉湖山莊，其餘八個大型屋苑悉數捧蛋（見下表）。

不過，新盤市場截然不同，萬科（海外）位於屯門的上源，首輪開售的347伙，即日全數售沽清，套現21億元。 發展商見市場反應踴躍，於本週六（10月6日）加推310伙，每方呎折實均價11,500元，較首批單位的折實均價高3.86%。

另外，金管局的數據也顯示，一手市場續較二手活躍。 金管局公布今年8月的住宅按揭統計，新申請貸款17,963宗，較7月增加兩成六；8月新批出的按揭貸款金額477億元，較7月增加接近8%。

一手交易批出的貸款達94億港元，較7月增加接近一成九， 二手交易的貸款209億元，同比減少12%。

撰文：Smart ED編輯部
圖片：新傳媒資料室、中新社圖片、星島日報圖片
資料來源：經濟一週
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