分類: 置業貼士

撰文：諗sir

讀者Chris：

本人是閣下學生。2019年6月聽了閣下的意見後，過去一年本人執行了兩件事，令被動收入和現金均增加了。

（一）賣掉新界村屋，作價400萬元，套現260萬元；

（二）150萬元分兩注買入債基B餐，敘造1倍槓桿，每月收息12,500元。目前本人44歲，月入90,000元；太太同齡，月入40,000元，每月可儲40,000元。

·全為聯名擁有資產，包括兩樓一車位租金收入，月收24,000元；另債基150萬元B餐收息，月收12,500元；股票包括香港中華煤氣（00003）、騰訊控股（00700）和阿里巴巴（09988）合共100萬元；現金300萬元。

本人開展了一家小小公司做網絡生意，一邊打工；一邊經營，倘有點成績便會全身投入。希望能繼續增加被動收入，暫時不考慮再賣物業，以目前情況，還有機會產出每月80,000元的被動收入嗎？謝謝指教！

兩個步驟增加被動收入

回顧一年前筆者的回應，就知對較有資產的人，2019至2021年並非主力賺錢，而是要做好防護，打好「守勢波」。今次讀者問，暫時不考慮再賣物業下，有機會產出每月80,000元的被動收入嗎？

（一）將港島區兩房加按至六成，得520萬×60%-180萬＝約120萬元；

（二）將九龍區三房加按至五成，得1,500萬×50%-580萬＝170萬元。加按後樓市要比現價急速跌四成，才會call loan。

現時樓價已比高位低10%左右，再跌四成即要比高位共跌50%，發生機會概率低；加上讀者將按出來的錢用來買債，不易輸走。讀者有多300萬元在手，按揭月供支出共增約10,000元。而新資金投入B餐收息10厘，之前已試到150萬元產出12,500元月息；300萬元投入便增加25,000元月息。若有些資金轉投入A餐，年息更可達12%至15%年息，每150萬元月收15,000至17,500元不等。加按後每月被動收入達60,000元了。

賣股轉保本直債

如果將車位及煤氣股票賣走，而轉到保本直債；加上若政府放寬1,000萬至1,500萬元樓可按至七成，就會有更多資金收息，令每月被動收入由60,000元升至80,000元。

筆者建議B餐或A餐；加上近月提到黃金交易所買賣基金（ETF）收15厘，會更好。還有一點筆者對讀者很讚賞，就是一年前提到開展網絡生意，想有多些被動收入，令自己可更專心創業。

時至今日讀者已「開展了一家小小公司做網絡生意，一邊打工一邊經營」，證明會將講過的事情付諸實行。就當2020年是逆水，都無阻向前意向。故為何有人月薪90,000元？絕對有得解。你未有？只是欠一些努力和堅持，你願意付出嗎？

免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。

資料來源：經濟一週
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【港人首置項目】煥然懿居43個單位「首置價」七折發售 今起接受申請 最平355萬起3房單位700萬有找

新一輪居屋已於昨日起開始接受申請，首日已錄超額認購，成為網上討論區的討論焦點。有網民就問，自己現居於公屋，已婚但因太太與哥哥共同持有一個單位，單位現時由哥哥一家居住，想問是否可以以自己一個人的名義白表申請新居屋。

網民指，因樓主已結婚，要申請居屋需以家庭資格申請，但太太持有半層樓，不合申請資格。唯一的方法是將太太手上的半層業權賣予哥哥，「甩咗名就可以」。亦有網民指如哥哥不肯賣，為長遠利益計，不如直接將半份業權送給哥哥，好過因小失大。

網民點睇？

AdaXXXX

結左婚就要兩公婆名義申請
 

sinoXXXX

叫你老婆賣咗個一半業權。
佢唔賣日後買樓都唔落得名。
 

野原XX

如果對方唔肯搬,又唔肯買半業權,又唔想因$失感情。長遠計不如送咗層樓比阿哥吧, 自己2公婆申請公屋居屋啦。
你諗下, 得個掛名的不動產,錢永遠拎唔到, 而且換個想法, 層樓只不過係意外之財, 本身就唔係你2公婆的錢, 你哋無蝕過錢。

MMXX

你本身都係諗住自己一家申請居屋，老婆層樓有定冇都唔會影響購買能力的話，蝕讓又好、無條件放棄又好，點都要解決
問題係你本身住緊嘅公屋，都只係住戶非屋主，長遠都要有自己一家住嘅地方

肥肥X

叫老婆放棄公屋業權，但仲有個問題係每人一生只可享有一次公共房屋福利，就算你老婆除名都未必可以抽居屋，而你同佢結左婚吾知有冇影響，打電話去房署問清楚

資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【單位奇則】廁到用時方恨少 4房4廁夠貼心？

居屋2020 即將接受申請，想把握上車機會最重要是做足功課，了解買新居屋的流程及費用。今次會介紹買新居屋有機會面對的印花稅、釐印費問題，以防被額外費用殺過措手不及。

• 從價印花稅:

香港所有物業買賣都要打從價印花稅，才能夠到田土廳/土地註冊處註冊，新居屋單位就要在簽立轉讓契據日期後30日內繳付，一般交樓前律師會約買家簽約及繳交支票。

新居屋買家一般都是首置客會跟稅率較低的「第2標準稅率」計算：

一般人都會有誤解釐印費是跟成交價計算，但其實印花稅是按照物業的售價或價值，以較高者為準，再乘以稅率計算。

至於新居屋的印花稅計算方式，近幾期居屋只是簡單以「所有應繳的印花稅」，及叫買家致電稅務局查詢，相較之下，在2014年新批復建新居屋時就有比較清晰描述：

簡單來說，印花稅是會以差估署估算是市值再考慮折扣率計算，按照過往情況，差估署估算的市值跟房委會計算的最初市值有所差異，但差異亦不會非常之大，一般只在1至2成之間。

不過問題來了，由於現時印花稅率是按物業價值遞增計算，例如市值200萬元以下單位印花稅只是100元，但市值220萬元的印花稅已經是20,100元，相差200倍，這一點是買家要留神的。

• 買家印花稅等辣招稅:

政府由2012年開始分別推出15%買家印花稅，以及較高15%住宅從價印花稅率，加上來可以相當於樓價3成。雖然絕大部份居屋申請者都會符合香港永久性居民及無持有任何住宅物業豁免辣招稅的標準，不過有些特殊例子要留意：

公屋住戶，房協、房委會的過渡性房屋住戶都屬於綠表申請資格，前者雖然要是香港居民但不一定要是住滿7年的永久性居民，過往就曾經有公屋透過租置計劃買公屋，被稅務局通知追租15%買家印花稅，雖然其後立法會通過豁免租置計劃豁免，不過修訂並無針對新居屋作出豁免。

記者：余敏欽
資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【租樓攻略】唔租屋苑租村屋 7800元可租500呎

不少港人鍾情於村屋，不但遠離塵囂、空氣清新，而且實用性高、價錢優惠，低密度住宅既寧靜又舒適，相對亦沒有太大規限，有着多不勝數的好處，相信也是港人選擇村屋的原因。今期將會搜羅平租村屋，月租平均$1萬，為大家尋找最優惠、最適合自己的居所。

新界擁有最多村屋數量人人皆知，而元朗區更是不計其數。尚方置業陳健威指新田永平村有全新大型屋苑分層放租，永平村單號屋中層連露台，3房1廳間隔，面積700平方呎，月租$1.2萬，呎租$17.1；而三樓連天台，同樣為3房1廳間隔，面積700平方呎，月租$1.35萬，呎租$19.3。屋苑一共有34座，樓齡全新，亦有嚴密保安24小時管理。永平村坐落元朗及上水中間，距離元朗市中心和港鐵上水站只需10分鐘車程。除此之外，屋苑位置鄰近新田購物城和落馬洲口岸，方便中港兩地穿梭。

火炭黃泥頭村 2房叫租$1.35萬

屯門青山公路近年有不少新盤落成，交通網絡愈趨完善。瑋璟物業客戶經理麥智言指最近村屋成交量大減，租金亦下降5至10%。屯門青山公路鍾屋村單號屋中層，3房1廳連約80呎露台，實用面積700平方呎，月租叫價$1.15萬，呎租$16.4。鍾屋村步行至輕鐵站只需1分鐘，附近亦有市區巴士、小巴配套，交通相當方便。

因社區配套良好，沙田區亦是租客的選擇之一。火炭落路下村單號屋的2房單位，面積450平方呎，月租$1.15萬，呎租$25.6。單位客廳方正闊落，外連150平方呎露台，廚房為開放式設計，備有基本煮食爐具。同樣位於沙田區的黃泥頭村雙號屋，2房1廳1露台間隔，面積600平方呎，月租$1.35萬，呎租$22.5。單位外望開揚園景及城市景，黃泥頭村鄰近大老山隧道沙田入口，附近亦有餐廳、街市、超市等，配套可算是十分不錯。

大埔元嶺村 3房月租$1.1萬起

大家庭租戶可考慮3房以上村屋單位，環境不但闊落，亦能有獨立空間。大埔元嶺村雙號屋，為3房1廳間隔，面積700平方呎，月租叫價$1.1萬，呎租$15.7。元嶺村附近被村屋包圍，靜中帶旺，有小巴直達港鐵大埔墟站，出香港、九龍只需30至45分鐘，交通網絡方便。

若然準租客選擇較偏遠地區，租金價格更相宜。西貢區海下單號屋，間隔為2房2廳，面積500平方呎，月租叫價$7,800，呎租僅$15.6。單位外連露台，備有基本傢俬。惟交通配套不算太方便，只有一架小巴往來海下至西貢市中心。

資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【公屋致富】首期2500元現133萬沽　觀塘納米公屋7年勁賺一球

今年私樓租金走勢較樓價更加疲弱，首7個月樓價升1.5%，但租金跌4.5%。此消彼長，租金回報率低無可低，投資者買樓收租的入市信心更疲弱。

• 今年首7個月樓價升1.5%但租金跌4.5%
• 私樓的租金回報率經跌至2厘左右
• 預期投資者入市的信心只會更疲弱

疫情之下，香港經濟陷入衰退，失業率大增，但似乎最受衝擊不是私樓樓價，而是私樓租金。

據差估署數據顯示，私樓樓價指數在今年首7個月，累積錄得1.5%升幅，但同期租金指數卻下跌4.5%。如果由去年8月高位起計，累跌9.5%。

傳統7月、8月屬租務旺季，但從最新8月份10大屋苑的租務表現所見，租金仍然受壓下跌，足以反映私樓租金走勢的疲弱程度。

在租金持續下跌拖累之下，租金回報率已跌至2厘左右。差估署的數據顯示，最新細單位租金回報率亦只有2.4厘，處於歷史低位。

過往屬於「進可攻、退可守」的市區納米樓，高價出租、高回報率的策略亦不再奏效。長沙灣納米樓AVA 61開放式單位以8,000元租出，低市價約12.5%，以購入價398.3萬元計算，租金回報率只有2.4厘。

投資者買樓投資莫過於講求收租回報，或者博取樓價升幅，但現時在疫情、經濟衰退及中美角力等大氣候下，樓市升幅似有還無。

至於買樓收租的回報率，預期有機會進一步下挫，投資者入市的信心只會更疲弱。

撰文：唐榮
資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【二手荀盤】把握餘下四個月的「疫市價」樓價回調執二手荀盤良機

新一期居屋2020原定7月接受申請，但受疫情影響，居屋2020申請時間須延期，居屋2020的4大新居屋屋苑包括鑽石山啟翔苑及馬鞍山錦駿苑等共提供逾7,000伙單位，目前定價123萬至513萬。每次居屋申請均吸引大批申請者碰運氣，近兩年居屋申請累收30.9萬及27.2萬份，難過中六合彩的情況下，居屋2020申請者應如何盤算自己的上車大計？

• 居屋多人申請多人爭，要抽中的機會極微
• 數據發現有65%居屋申請者人士屬新申請
• 買樓計劃除了考慮抽籤運數外，大市、樓花期等亦不容忽視

首先，政府已加強資助房屋供應，基本上每一年均有居屋計劃供市民申請，相信最多人抱住「抽唔到咪等下次」的想法，不過約30萬人爭幾千伙居屋單位，實際成功入市人士不多。

參考房委會最新公布統計資料顯示，居屋2018計劃成功入市的買家，抑或未成功入市的申請者，同樣有65%高比例人士從未申請居屋2014、居屋2016及居屋2017計劃，換言之屬全新的購買力。曾申請過任何一次居屋計劃的買家或申請者則佔次多。從數據可見，每年均有新購買力去申請抽新居屋，反而「抽唔到咪等下次」的人按年遞減，當中2014年至2018年均有申請每年居屋計畫的人士只佔3%，實屬低比例，反映實際不多人願意等完一次又一次。

值得留意的是，所謂等多一年，隨時並非真真正正一年時間，居屋單位涉及樓花期，即使翌年成功抽中，惟隨時可能要多等一段時間才可收樓，因此並非單單考慮申請計劃的問題，而是更長遠地考慮住屋需要。

不過房委會統計資料亦顯示，居屋2018計劃未能入市的申請者中，有多達76%比例人士有意未來再遞交申請表認購新一期居屋計劃；決斷表示不會再申請的比例約13%。

若以即將申請的居屋2020計劃為例，香港本地疫情影響下，最快要延至9月或10月才接受申請，明年4月才有機會揀樓，加上計劃中多個居屋屋苑屬樓花，不能即買即住，或多或少影響上車客的上車大計。須留意的是，是次疫情延誤下，隨時亦影響居屋2021等安排。

事實上，近年居屋計劃抽籤完結後，申請結果塵埃落定，往往有不少申請者改到二手市場買樓，被視為「新居屋向隅客」。例如去年8月有居屋2019的向隅客轉以437萬未補地價買鑽石山居屋瓊山苑3房單位；亦有未中籤申請者同月以445萬買黃大仙半新樓鑽嶺1房單位。

疫情有所放緩，居屋2020亦快將接受申請，新申請者連同舊申請者繼續碰運氣，預期居屋2020計畫申請人數亦會一如以往的多。特別是有住屋需要的上車客，應於申請前趁機想清楚，做好兩手、三手，甚至四手準備，對於單位住屋需求的急切性，再作出合理部署，包括考慮是否同時申請白居二2020、考慮會否轉投二手市場等等，距離居屋抽籤亦有約8個月時間，與期早一步做好準備，總好過明年申請落選才臨急抱佛腳。

記者：梁子謙
資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【蝕錢賣樓】7月私樓轉手賺錢比率創五個月新低　65名業主須蝕錢賣樓

今時今日香港「樓價貴、單位細」，上車成為年輕一族的一大難題。不過，有「樓市大好友」之稱的祥益地產總裁汪敦敬，直言現時仍是年輕人買樓的大好機會，一來息口超低，二來「林鄭Plan」幫助到首期不足的上車客！

汪敦敬貴為業界人士，專營屯門、天水圍「細價樓」超過30年，看好樓市自不待言，他向記者解說自己的觀點︰「點解啲人覺得買樓難，係因為佢哋唔肯買次一等囉！」

籲做壓測盡借九成

話雖如此，樓價飆升，首期「水漲船高」，如何解決？汪老闆認為，年輕人第一次上車，好應退而求其次，「買樓好簡單，最主要是買偏遠地方、工作首幾年節省洗費！」

他形容買樓就好像坐飛機一樣，雖然坐飛機好貴，但事實上不少人仍然負擔得起廉航。至於是經濟艙、抑或平價艙，他便認為要量力而為，視乎人工多少，「拎住份人工，去銀行做壓力測試，借盡九成，盡當！」，最後便可以選擇是要市區的開放式單位，還是屯門的兩梗房單位。

他舉例指，如果以現時兩個人的入息中位數計算，根據壓力測試是可以買得到400萬至500萬的單位。「問題係願唔願意買次一等，上車唔係要買Dream House，唔係滿足你收租，唔係滿足地點需求。上車先決係買得到、供得起！」他認為只要年青人放得低，可以買居屋、買屯門樓，不少人能夠負擔，所以問題是心態怎樣調節。「你話年輕人上唔到車，係無可能。如果係，咁我做屯門樓咪無飯食？」

慳字訣︰住啊爸啊媽

另一邊廂，「慳」亦是成功的前題。汪敦敬指出，年青人今時今日無法上車，除了不願意「屈就」外，便是不願意「勒起肚皮」儲錢。「最容易買樓就係住啊爸啊媽嗰時！」若然你當時不儲錢，出來與伴侶同居，一旦生多個小孩，便會失去「靠自己的指數」，難以儲錢上車。

說得興起，他更指一些媒體「畀太多理由去『毒啲』後生仔，搞到啲人好不滿，社會好多不公」。汪敦敬稱，正正他是做「屯門樓」的生意，所以是最有資格、最有說服力講「年青人係買到樓！」他更指，現在是買樓的好時間，如果沒有上車，他相信不久將來便會想「依家咁平點解唔買呢？」。

國安法令更多人入市

撇除樓價可能回升，香港政局不穩，港區國安法惹國際反彈，又是否買樓時機？汪敦敬便引述了數據指，「林鄭PLAN」出台後，400萬以上的放盤增加了兩成多，直至國安法落實前的一周，放盤量開始減少，原因是成交大增消化了不少放盤。他歸因於國安法令到更多人入市，市民對香港的投資前景更具信心。

「有位『黃絲』帶朋友同我講佢有啲矛盾，又想買樓，但又唔係好Buy國安法，但買咗樓又有國安法支持住，我就同佢講，你覺得安全你咪買，市民買樓是好基本的權利。」所以他認為，對前景有信心的人有所增加，撇除政治立場而言，國安法的而且確對投資者是更有利。

他又指，西方政客對國安法一面倒負評，但企業卻不必然，「外國企業唔想市場安定咩」，他又認為移民未嘗不是一件好事，「有信心留喺度，無信心咪移民」，移民只是正常流動，要有大量移民才會有負面影響，笑言目前仍是「利多於弊」。汪老闆更指，不少香港人「掟煲唔掟蓋」，雖然實踐移民但卻沒有出售香港的住宅，認為他們即使因為政治等因素移民，但在投資上都為香港投下信心一票。

資料來源：香港01
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【買定唔買？】30年樓齡公屋　$84萬可上車　月入4萬港男：買唔買好

最新一集《#後生仔傾吓偈》以買樓為主題，喺一眾後生仔當中，唯一有樓揸手嘅竟然係25歲嘅KOL Kelvin（馬景華），而非兩位大台花旦小星馮盈盈或者陸浩明。

Kelvin 2017年加入無綫後，拍劇機會寥寥無幾，就連《#後生仔傾吓偈》亦唔係集集有份，要做到25歲有樓揸手，Kelvin就話「換樓真係好重要」，他透露在18歲時以200萬左右，買入一間二百呎的居屋。「當時嘅一成首期，自己比啲屋企人又比啲，後來居屋升值到300萬我就賺到人生第一桶金。」Kelvin就係咁，拎住呢一桶金，去年買入大埔新盤樓花，售價為6百萬，四成首期繼續係屋企人一半自己一半，120萬對於佢嚟講絕對係輕鬆，就連資深物業投資者葉景強King Sir同馮盈盈都覺得Kelvin非常識諗，馮盈盈表示：「好多年輕人都覺得要上車好似好難，但其實呢個係睇個人選擇或者奢望，因為大家可以永遠覺得第一次上車一定要係dream house，但其實咁有啲不切實際，如果以為第一次買樓就可以買到dream house，係無可能，要存好多年錢，同埋要好大先追到通脹。一嚟應該要實際啲，上咗車先再隨趨勢慢慢換單位。」

資料來源：香港01
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【私樓市場】反修例一周年 近九成私樓估價跌 太古城複式戶按年挫12% 跌幅最勁

全國人大如期通過港區國安法，美國政府確認香港已非高度自治，將調整予港待遇，本港前景未明人心惶惶，令近日移民的查詢大增。各地移民所需的條件不同，單是移民類別也不少，難以逐項比較。今期本欄簡單比較全球各地申請手續較容易，同時投資移民門檻較低的國家，供讀者參考。歐美國家投資移民門檻普遍較高，亞洲多國也在收緊，一般都難買樓移民，而且不少國家取得永久居留相對容易，正式入籍則困難重重。要低門檻又可透過買樓移民的國家，可數到土耳其，投資約200萬港元購買當地物業，年期只需3年便可取得護照，更可藉此作為跳板，前往英美定居。至於申請居留簽證門檻最低的國家為日本，只需投資36萬元，但要永居身分則要住滿10年。

◆土耳其

土耳其投資移民，經移民公司或律師協助，最快3天可取居留證，並只需購買25萬美元（約196萬港元）的房地產，3年後可以出售，或者到當地存款50萬美元（約390萬港元）滿3年，便可取得護照。

土耳其可成前往英美的跳板，該國與歐洲經濟共同體簽訂安卡拉協議，土耳其公民可申請英國專項商務及工作簽證，住滿5年後便可再申請永久居留。土耳其同時是美國E2簽證締約國，持其護照，可申請美國E2投資者簽證到美國居住，簽證有效期5年。

◆韓國

另一港人旅遊「故鄉」韓國條件相對寬鬆，要投資5億韓圜（約319萬港元）以上申請居留簽證（F2），投資維持5年後，便可申請轉為永久居留簽證（F5）。

◆日本

港人旅遊熱點日本，沒有正式投資移民計劃，含投資成分的簽證有經營管理簽證。申請人要投資500萬日圓（約36萬港元），收購當地公司或創業，亦可嘗試投資有經營成分的物業如旅館等，以獲取長期居留簽證（在留）一年，可再續簽；但買樓收租不屬經營管理，則不符合要求。要升級到永久居留簽證（永住簽證），則要連續居住10年以上，其後再滿足各種居留條件，申請入籍。

◆台灣

對岸的台灣，由於環境相近及投資門檻較低，一直是港人移民熱選。惟近年港人投資移民個案大增，台灣當局亦收緊門檻阻止「假投資、真移民」的情况，最少要投資600萬新台幣（約157萬港元），投資最少3年，並要聘請最少兩名當地員工。申請人通過審查後，便可獲居留證，居留申請一般需時5個工作天處理。其後要在台連續居住1年，其間每次離台不可超過30天，或者連續兩年內，每年居台270天便可申請入籍。

此外，台灣當局只要求把600萬台幣存到當地銀行戶口，再辦理公司登記，沒有設最低投資金額，代表未必須要把600萬台幣全數投入，金額合理即可。

◆越南

雖然近年已逐步開放予外資，設有商業簽證，但未有直接投資移民計劃，要正式入籍不容易，除了要證明具一定財力，最近還新增要熟悉越南語等條件，較簡單直接一途為成當地人配偶。

◆泰國

有多種「非移民簽證」如退休及投資簽證等，但不少是每年續期居留，要真正入籍難度不低。首先要持非移民簽證連續3年或以上，申請永久居留，連續10年永居後才可申請入籍，並要在泰國投資最少2000萬泰銖（約486萬港元）。

◆英國

歐美各國移民門檻高，如欲短期居留再作打算，仍有一些國家具備捷徑，如英國Tier 5簽證。

這種簽證有兩種類別，較常提及的是工作假期簽證，Youth Mobility Scheme（青年流動計劃）。申請者年齡限制18至30歲，可居留2年，存款要有1890英鎊（約1.8萬港元）。申請人可於申請後才到當地尋找工作，一般需時6個月處理，其後能否續居，則視乎僱主是否願意申請工作簽證，一般難度都較高。若要申請直接投資移民簽證Tier 1，則成本高昂，盛惠200萬英鎊（約2000萬港元）或以上，5年後可以入籍。

明報記者：王俊騏
資料來源：明報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【港版國安法】大行料外國人沽港樓走資規模或近五千億元

Anthony Sir：

香港樓價實在太貴了，例如市區二手樓，400萬元買不到300平方呎。相比估價成交價，的確是平，但相對其他地方的樓，也真的太貴了！最近有經紀介紹買外地樓，例如在馬來西亞或泰國，這個價錢甚至可以買到10倍面積了，不是更抵買嗎？為甚麼還要買香港樓呢？

讀者郭先生上

撰文：1%Anthony (第一桶金)｜圖片：unsplash

這是非常錯誤的思維，阻礙你財務自由的錯誤思維。如果只懂得計死數，跟香港的樓價作比較，幾乎全世界的樓要比香港便宜。正如讀者提到在馬來西亞、泰國一些大城市，400多萬元可以買大10倍，買2,000多平方呎了，買樓就只計呎價嗎？ 思維的錯誤，在於只懂看價錢，不懂看價值。

土地的價值以甚麼來衡量？在於甚麼人在這裏生活，如何使用土地，創造甚麼價值。 很久之前聽過前輩的一席話，如果是農業社會，種菜、種米，產品價值有限、地價最便宜；如果是工業社會，機器日日夜夜運轉，產品價值較高、地價較貴；如果是商業社會，秒秒鐘幾百萬元上落，產品價值最高、地價也最貴。 香港是國際金融中心，樓價比馬來西亞、泰國等貴，是理所當然的。

租金是在當地生活的人，真金白銀願意在住屋上付出多少金錢。 租金與當地人的收入掛鈎，例如閣下月入10,000元，或許願意用3,000元來租樓；又例如月入10萬元，或許願意用30,000元來租樓。總不會月入10,000元，用30,000元來租樓吧。

因此租金愈高的地方，反映當地人賺錢的能力愈高；樓的實際價值，應該愈高。

跟香港樓比較，很多地方樓價都很便宜，租金回報是否能跟上？馬來西亞、泰國等租金回報雖然也不低，但空置率卻很高，尤其是在首都一線位置以外的地方。香港呢？即使去到大東北、大西北，住宅單位都是租得滿滿的。

買賣價反映投資價值

買賣價與租金不同，除了實際使用價值外，也反映了投資價值，例如買家之所以願意用呎價10,000元買入，是因為買家覺得值得，而將來可以用高於呎價10,000元的價錢賣出。

買賣價與當地人的收入有關係，但關係卻沒有租金那麼密切。 影響買賣價的因素實在太多了，尤其是資金流向，在量化寬鬆政策（QE）的世代，資金追逐優質資產，正如你有錢也不會到津巴布韋、阿富汗買樓一樣。

樓價愈高，反映買家心目中香港樓的保值和升值能力愈高，還有很多因素影響物業的價值，例如資金流向、市場供求、政府政策等。不過最重要部分，還是租金和買賣價。 雖然香港樓的價錢比其他地方貴，但價值卻比其他地方都要高。單看價錢，不看價值，如何賺錢？如何財務自由？

資料來源：經濟一週
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【樓市危機】點解減薪潮下樓市不會爆煲？