標籤: 銀主盤

環球經濟未見起色，二手樓市仍存隱憂，銀主、業主趁近日交投稍為回升，即群起「掟貨」。近期銀主放盤顯增，其中元朗娉廷洋房下周推出拍賣，開價比3年前入貨價低逾4球。啟德天寰有業主加佣出貨，帳面仍要損失逾50萬元。而細價指標屋苑沙田第一城做價剛再跌穿500萬元。

環亞拍賣董事總經理區蘊聰表示，疫情放緩，法院工作回復正常，下半年銀主盤數目，較年初增加至少10至20%。該行下周共推出38項物業拍賣，至少5個為同類單位。上述娉廷單號洋房，實用面積1,577方呎，四房雙套房設計，連逾320方呎花園，天台、平台及地庫車位，開價1,600萬元，呎價約10,146元。

資料顯示，洋房於2017年購入，當時做價近2,020萬元，而現時市場估價則介乎約1,900萬至2,000萬元，開價低逾15至20%。另黃開基下周拍賣會，都推出西貢菠蘿輋南山147號一個銀主村屋連天台單位，開價480萬元，呎價7,122元，較市價大幅低逾30%。

業主同時睇淡後市，二手市場連錄多宗蝕讓及蝕使費成交。市場消息稱，天寰3座一個低層一房單位，實用面積343方呎，開價780萬元，心急業主為求出貨，將佣金由一般1%，提升至1.5%，單位終以748萬元沽，呎價21,808元，原業主3年多前以800萬元購入。

市場消息透露，銅鑼灣曦巒中層一房單位，叫價已低於8年前購入價，市傳劈至928萬元沽，持貨期間帳面貶值逾130萬元。業界人士稱，受經濟回落拖累，樓市表現大不如前，撤辣可釋放被壓抑的購買力，推動市場健康發展。

而特色戶供應雖罕有，但面對不明朗的後市，樓價升幅有限。中原溫旭銘指，元朗溱柏1座頂層連天台戶，實用面積1,346方呎，減價100萬元，連兩個車位賣1,900萬元，呎價14,116元。原業主持貨五年，帳面只賺41.9萬元。料屬明賺實蝕成交。

此外，流轉量快的細價屋苑，成交價持續下挫。美聯翁凱傑表示，沙田第一城48座低層F室，實用面積284方呎，屬兩房間隔，開價500萬元，其後減至480萬元易手，呎價16,901元。據了解，該盤十月已錄4宗低於500萬元成交，除事故單位最平賣360萬元，其餘做價介乎約480萬至495萬元。

資料來源：東網
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市場開始關注受疫情影響的減薪及失業潮，會否引發銀主盤大增，繼而引發樓市危機。到底金管局過去實施的供款入息比上，及近期銀行推出的「還息不還本」安排能否化解危機？

•  「還息不還本」下供樓年期越後，所能夠降低的供款開支越多
•  30年還款期計算，最後幾年的利息開支只佔供款數個百分比
•  供款與入息比率上限，降低經濟衰退而斷供的風險

隨著新冠肺炎疫情爆發踏入第4個月，經濟停擺下，中小企倒閉及失業率飇升，失業供不起樓，按揭斷供潮隨之衍生的是銀主盤增加。

不過，今次不少銀行都推出半年至1年的「還息不還本」安排，的確有助舒緩業主因為減薪、失業下的供樓壓力。在具體運作上面，由於按揭供款有「息隨本減」的原則，一般來說業主處於的供樓年期越後，所能夠降低的供款開支越多。

息隨本減 年期越後利息越少

附表1就以600萬元的物業、8成按揭、實際按息2.5厘、還款期30年計算，每個月的供款為18,966元，在第一年供樓的時候，有1萬元的供款屬於利息，所以採用「還息不還本」，就大約能夠降低8,966元或者47%的供款。

若果屬於供樓比較後期的時段，例如已經供樓第20年計算，利息支出已經降低至只有4,556元，「還息不還本」就能夠降低76%或者14,410元的供款。按照附圖顯示，如果是供樓最後的2至3年，利息開支低至幾百至千多元，只佔供款額數個百分比，若果單是應付利息開支，財政壓力的確不大。

金管局規定供款與收入比須率低於50%

另一方面，金管局過去推出的逆周期措施，包括規定按揭供款不能夠超過家庭收入(供款與收入比須率)一半，從這個角度爆發大量銀主盤的風險就更低。

同樣用上述600萬元物業按揭的例子，供款近1.9萬元，亦即是家庭收入需要至少3.8萬元才能夠批出按揭。

以「還息不還本」下第一年供樓利息8,966元計算，便相當於家庭收入的26%，只要該名業主供樓時間去到第10年或者以上，利息供款相當家庭收入的比例便會降至2成或以下(見附表2)，亦即是兩夫婦的小家庭即使有一方不幸失業，損失一半的家庭收入，餘下亦不至於完全無法供樓。

當然這個都只是數字上講解「還息不還本」之下，業主面對的供樓壓力，實際還是要視乎每個個案的情況，例如所有家庭成員都失業等。總體來說，短期內銀主盤大幅飇升的機會應該不大。

記者：余敏欽
資料來源：地產站
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疫情持續，銀主盤亦減價求售。消息指，新世界發展(017)旗下北角柏蔚山一個銀主盤，近期亦於市場放賣。單位為3座低層G室，實用面積912方呎，業主為內地客，與近日在市場放賣南昌站匯璽2伙銀主盤的業主相同。上述柏蔚山單位於2018年6月買入，折實成交價約2,409萬元，今年1月淪為屋苑首間銀主盤，據悉銀主原叫價2,800萬元，放盤後翌月已開始調整叫價至2,680萬元，最新叫價降至2,650萬元，累價150萬元或5.4%，呎價29,057元。據知，這位銀主盤內地業主，近年在香港購入多個新盤，除鐵路上蓋的匯璽外，包括何文田豪宅天鑄及皓畋，當中於2018年斥逾5,500萬元購入匯璽兩個單位，其中一伙已淪為銀主盤，另一伙現於市場開價約3,200萬元求售，較買入價3,967萬元低767萬元。市場指，柏蔚山銀主盤原附連租約，有租客居住，今年初因單位已淪銀主盤，租客亦被通知需要遷出。

該內地客積極賣樓套現，其於2011年斥1,224.9萬元購入的黃大仙現崇山5B座中層A室實用面積812方呎三房單位，今年1月以1,350萬元賣出，賬面賺約125萬元。

貝沙灣三房2,830萬沽 低市價一成

薄扶林貝沙灣有業主劈價走貨，位於2期1座中層C室，實用面積1,118方呎，屬三房間隔，向南享遊艇海景，業主開價3,080萬元，最終減價一成，以2,830萬元成交，呎價25,313元。成交價對比上年同期下跌一成，屬「撈底」成交。

碧瑤灣四房減價550萬沽

中原陳俊賢表示，最近薄扶林碧瑤灣四房雙套大單位成交活躍，46座中層剛以4,250萬元連車位成交，單位2月開價4,800萬元，現減價550萬元。對上兩宗成交分別是48座中層戶，成交價4,300萬元，另47座低層戶成交價4,300萬元。是次成交價較高位回落15%左右，最高成交價單位追溯至2018年2月，47座中層戶以4,980萬元易手。

「血洗」比華利山別墅 萊茵道大屋九年賬蝕850萬

有「買家墳場」稱號的大埔比華利山別墅，可能是全港最平豪宅，呎價不足1萬元。中原地產歐偉基表示，本港疫情嚴峻，業主減價空間增加，比華利山別墅3期萊茵道雙號屋，實用面積2,047方呎，附約250呎花園，放盤約2年時間，最初開價約2,850萬元，經多番調整價錢及議價後，日前以2,000萬元獲承接，累減約850萬元，呎價9,770元。原業主2011年以約2,850萬元購入單位，持貨約9年，是次沽出單位蝕讓約850萬元離場，大幅貶值30%，連使費恐蝕近千萬。自3月以來，比華利山別墅錄得的四宗二手成交全屬蝕讓，市場形容「血流成河」。而今次沽出單位，蝕幅高達30%，幅度計屬近兩年最大。

懿山放盤兩年800萬甩手 業主近平手離場

利嘉閣地產何詠詩透露，市場新近錄得西營盤懿山低層特色戶二手成交，單位實用面積384方呎，為一房連儲物室房間隔，附設平台。單位早於2018年4月時已放售，並叫價860萬元，近日終減價60萬元或約7%，以800萬元交吉易主，呎價20,833元。原業主2015年3月以752.8萬元購入上述單位，持貨5年，現轉手賬面獲利約47.2萬元，升值僅6%，扣使費後料近乎平手離場。懿山本月暫錄上述首宗二手成交個案。屋苑現時約有10個單位放售，叫價由950萬元起。

資料來源：蘋果日報
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