【呼吸Plan・樓市點睇】近期樓價重拾升勢，理論上可令不少於近年入市的買家放下心頭大石。然而，有一批近年透過發展商提供的高成數按揭而入市的投資者，首三年的供樓「蜜月期」已成過去，開始要為捱貴息供樓而煩惱，甚至要賣樓或撻訂離場。
撰文：SmartED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash
「呼吸PLAN」利息計算方法逐步「吸血」
事實上，發展商所推出高成數按揭，其中一種俗稱「呼吸Plan」，意指買家只要有呼吸，毋須入息證明及壓力測試便可獲批，吸引不少首期不足的買家入市。
多個大型發展商的新樓盤提供「呼吸Plan」，普遍提供八至九成按揭，高於銀行的一按計劃提供五至六成貸款。
然而，利息計算方法可謂是逐步「吸血」，可隨時令買家窒息。
要數近年來最經典及具話題性的一手樓項目，非2015年開售、有「劏房之城」之稱的紅磡環海•東岸莫屬。
買家毋須提供入息證明
該項目提供1,008個單位，實用面積由194至375平方呎不等，近乎全數是劏房，今年初開始陸續收樓入伙。
賣樓之時最引起坊間熱話的是，發展商九龍建業（00034）炮製「開心直通車計劃」，買家毋須提供入息證明，只要付樓價5%作為首期便能做業主。
三個月後再以「滴滴金」方式，每月供樓價0.35%直至入伙為止，期內免息，這可以稱得上是「呼吸Plan」的先河。
至於餘下約85%樓價，可待買家入伙時可向九龍建業旗下財務機構借盡一按或二按上會，同樣免入息證明，最高可分30年還款，不設罰息期。
藝人麥長青「麥包」也利用了「呼吸Plan」，買入一個低層一房單位，他表明是因為有九成半按揭所以入市。
他以約420萬元買入一個單位供樓花。一按八成向銀行承造；另外向發展商借一成半二按，這一成半二按有四年時間去還款。
環海•東岸有業主打算離場
聽落吸引，但據一手成交紀錄冊近期資料顯示，有選用「開心直通車計劃」買家於4月終止交易，並無上會，涉及單位成交價介乎437.9萬至539.9萬元。
現居於黃大仙，2015年9月斥約500萬元買入環海•東岸的王小姐，打算和未婚夫於該樓盤作新婚居所。豈料去年10月左右收到發展商公布的息率水平，即時嚇了一跳，因為幾乎要6厘，她明顯大失預算。
她直言，當日的確是被發展商的「開心直通車計劃」所吸引，但意想不到，三年後的息率倍增；加上高昂的管理費，她和未婚夫深感壓力，現決定將單位放售，希望微賺離場便算，寧願婚後繼續與家人同住。
翻查資料，有逾630個單位的買家採用「開心直通車計劃」，佔全盤超過六成，首年利率為最優惠利率（P）減0.5厘；其後年利率為P+0.75厘。
由於去年9月，各大銀行跟隨美國聯邦備儲局加息0.125厘，以目前P為5.375厘計算，即首年利率4.875厘；惟次年起大幅上調至6.125厘，息率遠高於目前銀行按揭的2.3至3厘水平。
以王小姐近500萬元，買入一房單位為例，採用「開心直通車計劃」，分25年攤還，首年月供接近27,000元；往後月供約30,000元，全期利息開支約近430萬元，單計利息開支樓價的約85%。
另一個曾經以高成數按揭吸客的大型樓盤，是2017年中開售的長實（01113)荃灣西站上蓋新盤海之戀，當時以高成數按揭最高借樓價85%，吸引首期不足的買家入市購買。
不過，該盤近期陸續入伙，卻連見多宗撻大訂個案，涉逾500萬元遭發展商沒收。
當中撻訂買家均付15%首期，並採用建築期付款方法，原定向發展商指定的財務公司申請一按高成數按揭。
同時，有一名選用「包按」計劃的業主，未能透過長實旗下財務公司上會。該買家於2017年中以約1,300萬元，買入三房單位，已支付逾200萬元首期。
財務公司突然新增借貸條款
不過今年初，長實旗下財務公司新增借貸條款，要求借款人呈交更多財務資料，完全不是免壓力測試及「一定批」。現時有業主非常擔心不獲批貸款，瀕臨撻定邊緣，已付的約200萬元首期便隨時化為烏有。
此外，發展商在價單中均會列明免責條款，強調無論按揭批核結果為何，買家均需按合約完成交易。即是無論如何，發展商永遠是贏家。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，近年由發展商提供的高成數一按條款參差頗大。
她強調新盤不存在必批按揭，無論貸款方是發展商「財仔」還是坊間的財務機構。不過被發展商拒之門外的個案並不多，主因是收入浮動、無報稅，或銀行入賬紀錄不齊全，會難以信納申請者有足夠還款能力。
轉按未必個個得
隨着「低息蜜月期」陸續屆滿，為免利息跳升而令供樓負擔劇增，有專家建議「呼吸Plan」的買家，應及早衡量轉按至銀行的可行性。
王美鳳表示，由發展商提供八成貸款的一按，轉至向銀行申請六成貸款的按揭，原則上，業主須補回樓價兩成之首期差額方可轉按。
不過實際上，2016年至今，樓價已累積一定升幅，對於當年上會且完成交易的業主，現可再將物業進行估值，估值上升變相可提高轉按可造按揭金額；加上期間三年，業主已償還部分按揭本金，由高成數一按轉按至銀行所需補回之首期差額便可望減少，甚至亦有發展商提供一按用家在轉按時已毋須補付首期差額。
業主應先搵銀行估價
不過，她強調，在實際情況中，不同新盤單位的升幅差幅甚大，部分新盤的升幅遠低於樓價平均升幅，原因是部分新盤開盤對比同區二手樓之溢價差距較大；加上屬於遠期樓花，若樓盤在其後再推出的單位價格升幅亦不大，當樓價走勢出現反覆，有關新盤的升幅便低於市場平均幅度。
新盤之間估值升幅頗為參差，業主可先找銀行進行物業估值，以衡量轉按的可行性。在提出轉按時，一般以銀行估值較高者較理想，或考慮有關估值可承造較高之按揭額為準，故此業主可比較幾間銀行的估價，若與心目中的估值差幅不大，亦可再嘗試向銀行提出估價上訴，盡量再拉高一點樓價。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，很多選擇發展商「呼吸Plan」的買家是貪其批核容易，毋須提供入息證明，但如果計劃轉按至銀行便需要提供入息證明作批核。
她建議即使現時未能轉按，也應開始準備近三至六個月的入息證明，例如糧單、稅單、銀行入數紀錄等，當日後估價配合，便能即時提供充足入息文件到銀行申請按揭。
資料來源：SmartED
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