【地產發展】賴土地問題 政府就沒責任?(利世民)

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土地,不只是香港價值鏈的中樞,也是官和民最重要的儲值工具。政府最重要的儲備,並非庫房稅金,而是土地。所以,政府對賣地和補地價寸金不讓,是恪守職份,無可厚非。就算一般平民百姓,磚頭也是最重要的財富。但話雖如此,土地本身沒有價值;價值是來自在土地上進行的各種活動。居所有價值,寫字樓也有價值,甚至免費予公眾使用的設施,一樣有價值。

所謂規劃,從功利主義角度分析,其實就是宏觀地分配不同的土地使用,令整體價值盡量發揮。功利主義的城市規劃,並不代表所有土地都是私有私用。正如之前所講,土地的價值來自在上面進行的活動,甚至乎附近相連空間的活動,也會影響到微觀層面每呎土地的價值。地產發展,說穿了就是透過建築而為土地賦予價值的過程。

香港人口稠密,地產發展利益龐大,所以本地最主要的經濟活動,除了銀行金融,肯定是地產發展。但話說回頭,發展商要承擔資金上的風險,也要配合政府規劃,間接或直接提供各種設施和公共價值;香港公眾可以使用的空間,許多其實是由發展商興建和管理。

整個土地價值鏈中獲益最多,首先肯定是從賣地和補地價得到進賬的政府,賺取按揭利息收入的銀行,以及發展商本身當然都是持份者,但絕非唯一既得利益。近年政府將所有社會問題,都說成是土地問題,但土地問題的根源又是甚麼?難道發展商囤地就可以賺到真金白銀?從來都只有麵包有價,但甚少聽聞有發展商賣麵粉賺錢。以上星期公佈業績的新地(016)為例,資料顯示發展商雖然有不少農地儲備,但當中有接近七成都是在申請改變土地用途;每宗申請需時最快也要十幾年,難道政府對高地價的現實,真的完全沒有責任?

撰文:利世民
資料來源:蘋果日報
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