【施政報告2018前瞻】 林鄭房屋政策三大取向 樓市升跌關鍵新啟示

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【施政報告2018前瞻】特首林鄭月娥將於週三(10月10日)公布任內第二份施政報告,市場引頸以待的,莫過於林鄭會否推出更全面的房屋政策。事實過去一年房價升幅嚇人,跟市民的收入差距愈走愈遠,對社會民生及經濟構成不利影響,特首未來需要主力處理的事情,房屋問題肯定是重中之重。

去年林鄭上場,首份施政報告對房屋政策著墨有限,甚至對問題似是束之高閣,只是成立了一個土地供應小組,以一年時間去徵集民意及提出意見。

然而樓價飛升之勢出乎意料,短短一年上升超過兩成,政府平白浪費掉一年時間,今年中眼見樓價升勢如虹,林鄭才急急推出「娥六招」去壓抑過熱樓市。

受到去年教訓,市場相信林鄭今年在房策上會狠加一把勁,筆者嘗試在今期文章,搶先探討林鄭房屋政策的走向。

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施政報告2018房屋政策前瞻

增加供應難落墨,要解決香港房屋問題,大方向來說,不外乎針對「供應」及「需求」兩方面。

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要解決香港房屋問題,不外乎針對「供應」及「需求」兩方面。

先談供應,一星期前,發展局局長黃偉綸公布第三季賣地計劃,推出招標的四幅土地,只能提供2,630個單位,而今個財政年度首三季土地供應只得9,840伙,較政府年度供應目標18,000伙遠有不如。 看來如何覓地發展是刻不容緩,林鄭會否推出有效政策針對問題?

市民當然希望看到特首大刀闊斧地提出供應良策,但暫時看,這次施政報告或許有方向,更大可能是未有落實及具體建議,原因是土地供應小組的報告還未遞交。

在未有報告下,特首若貿貿然推出一大套供地政策,很容易惹來批評,說特首獨斷獨行,不全面考慮民意就草草下決定,視民意為無物。

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預期是次施政報告很大可能未有落實及具體建議,原因是土地供應小組的報告還未遞交。

按林鄭一直走社會和諧的施政方向,在未收到土地供應小組報告前,公布一套長線的方案,似乎並非她本身的作風。 至於短線解決地荒的策略,大家最關注是否會推「公私合營」以發展新界農地,又或推出措施發展棕地。

是次施政報告對此或許會有一定取向,但由於這兩個問題實在是燙手山芋 ,涉及許多不同既得利益者,又容易招致官商勾結的批評,一個處理不好,林鄭及政府肯定會成為箭靶。

因此筆者估計,林鄭不會在沒有民意基礎作盾牌下,就落實公布推行,而要看過土地供應小組的報告,再借當中的民意取向,才可達至事半功倍的效益。 壓抑需求有顧慮需求方面,林鄭上任以來,一直沒有如上任特首梁振英般,走壓抑需求的路線。

梁振英任內除積極在各地區覓地插針建屋外,還推出了一系列的壓抑需求措施,包括大增印花稅,推出港人港地,以及向海外買家徵收高稅率等。

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梁振英任內除積極在各地區覓地插針建屋外,還推出了一系列的壓抑需求措施。

相反,林鄭沒有在市場的需求上落墨,推出措施以打擊購樓意欲;過去一年都看不到有半點類似辣招、加稅等令樓市降溫的措施。 再者,自「娥六招」推出後,雖則一手市場未受打擊,但二手市場開始放緩,成交急速下挫。

壓抑樓市措施用不着

同時,早前業主勇進開價的情況也收斂,部分開價過於進取者,也將價格調低,所謂劈價的個案續有所聞,而市場的樓市指數也開始輕微下跌。 熾熱的樓市有所降溫情況下,政府暫時實不需急於推出更積極措施,去壓抑市場的買樓意欲。

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政府暫時實不需急於推出更積極措施,去壓抑市場的買樓意欲。

還有就是香港銀行上月才剛開始調高優惠利率,即使幅度十分十分輕微,但畢竟是12年來首次,市場也有所警愓,唯恐息口未來有機步入一個急速上升期,市場買家變得審慎。

政府也會考量,若息口真的加快上升步伐,對於今天高企的香港樓市肯定有所影響,故不會在現階段推出嚴厲的措施,否則樓市因息口而急劇調整,這肯定是政府不願意看到的情況。

協助置業成主軸 順帶一提,經過九七年樓價崩圍一役後,政府清楚,樓價下跌較樓價上升更可怕;2003年「7•1」大遊行,表面是港人反對23條立法,實則上頗多市民是因樓價大幅下挫,身家大縮水或淪為負資產,才憤而上街抗議。

今天香港樓價遠高於九七年時,業主人數多達110萬,倘若經濟環境出現逆轉,樓價有任何風吹草動,許多市民會有所不滿,隨時又動搖林鄭的管治。

坦白講,政府最樂意見樓價在現水平穩定下來,或是輕微調整,而不是出現插水場面,明白這點,就知道政府無必要在目前推出壓抑樓市或樓價措施。 那麼港府在需求上會有甚麼政策?

施政報告2018 林鄭房屋政策三大取向

估計很大機會是秉承林鄭一貫宗旨,就是協助有意置業者上車。 參考去年的施政報告,林鄭主要有三項措施,第一是將「白居二」恒常化,即白表人士可購置未補價居屋單位的措施,將會定期推行;

第二是「綠置居」計劃恒常化,即建議大量增加「綠表置居計劃」,藉此幫助公屋居民置業之餘,又可騰空公屋單位給有需要的市民;第三便是「港人首置上車盤」。

當時的初步構思是透過與發展商作混合發展,部分興建私人單位,餘下則作「首置」單位出售;此外,又表示會研究興建過渡性住屋。

再看看「娥六招」,其實也是貫徹去年施政報告的房策精神,其中重點就是協助市民置業,當中最主要是居屋的售價折扣,由原先市價七折降為五二折。 另外,以市建局的馬頭圍道春田街重建項目,作為為首個「港人首置上車盤」。

同時,運輸及房屋局成立一個專責小組,協助及促成由民間機構推動的過渡性房屋。 從過去林鄭對房策的籌劃思路及取向,今年的次施政報告上,長遠供應決策還要耐心等待,要待政府收取土地供應小組的報告才更明朗化。 總體方向上,筆者估計林鄭的施政取向,仍會是以「協助置業」為重點。

加息首週 樓市續呈兩極化

9月底本地主要銀行提高優惠利率0.125厘後,市場反應不大,加上剛推出,息率調升幅又十分溫和,樓市暫時未有大變化,二手市場繼續淡靜,一手的銷情則仍然理想。

上週末(9月29及30日),中原地產統計全港10大屋苑成交,銷情較對上一週的3宗略佳,但亦只是錄得5宗,成交全來自沙田第一城及天水圍嘉湖山莊,其餘八個大型屋苑悉數捧蛋(見下表)。

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中原地產統計全港10大屋苑成交。

不過,新盤市場截然不同,萬科(海外)位於屯門的上源,首輪開售的347伙,即日全數售沽清,套現21億元。 發展商見市場反應踴躍,於本週六(10月6日)加推310伙,每方呎折實均價11,500元,較首批單位的折實均價高3.86%。

另外,金管局的數據也顯示,一手市場續較二手活躍。 金管局公布今年8月的住宅按揭統計,新申請貸款17,963宗,較7月增加兩成六;8月新批出的按揭貸款金額477億元,較7月增加接近8%。

一手交易批出的貸款達94億港元,較7月增加接近一成九, 二手交易的貸款209億元,同比減少12%。

 

撰文:Smart ED編輯部
圖片:新傳媒資料室、中新社圖片、星島日報圖片
資料來源:經濟一週
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