市場開始關注受疫情影響的減薪及失業潮，會否引發銀主盤大增，繼而引發樓市危機。到底金管局過去實施的供款入息比上，及近期銀行推出的「還息不還本」安排能否化解危機？
- 「還息不還本」下供樓年期越後，所能夠降低的供款開支越多
- 30年還款期計算，最後幾年的利息開支只佔供款數個百分比
- 供款與入息比率上限，降低經濟衰退而斷供的風險
隨著新冠肺炎疫情爆發踏入第4個月，經濟停擺下，中小企倒閉及失業率飇升，失業供不起樓，按揭斷供潮隨之衍生的是銀主盤增加。
不過，今次不少銀行都推出半年至1年的「還息不還本」安排，的確有助舒緩業主因為減薪、失業下的供樓壓力。在具體運作上面，由於按揭供款有「息隨本減」的原則，一般來說業主處於的供樓年期越後，所能夠降低的供款開支越多。
息隨本減 年期越後利息越少
附表1就以600萬元的物業、8成按揭、實際按息2.5厘、還款期30年計算，每個月的供款為18,966元，在第一年供樓的時候，有1萬元的供款屬於利息，所以採用「還息不還本」，就大約能夠降低8,966元或者47%的供款。
若果屬於供樓比較後期的時段，例如已經供樓第20年計算，利息支出已經降低至只有4,556元，「還息不還本」就能夠降低76%或者14,410元的供款。按照附圖顯示，如果是供樓最後的2至3年，利息開支低至幾百至千多元，只佔供款額數個百分比，若果單是應付利息開支，財政壓力的確不大。
金管局規定供款與收入比須率低於50%
另一方面，金管局過去推出的逆周期措施，包括規定按揭供款不能夠超過家庭收入(供款與收入比須率)一半，從這個角度爆發大量銀主盤的風險就更低。
同樣用上述600萬元物業按揭的例子，供款近1.9萬元，亦即是家庭收入需要至少3.8萬元才能夠批出按揭。
以「還息不還本」下第一年供樓利息8,966元計算，便相當於家庭收入的26%，只要該名業主供樓時間去到第10年或者以上，利息供款相當家庭收入的比例便會降至2成或以下(見附表2)，亦即是兩夫婦的小家庭即使有一方不幸失業，損失一半的家庭收入，餘下亦不至於完全無法供樓。
當然這個都只是數字上講解「還息不還本」之下，業主面對的供樓壓力，實際還是要視乎每個個案的情況，例如所有家庭成員都失業等。總體來說，短期內銀主盤大幅飇升的機會應該不大。
記者：余敏欽
資料來源：地產站
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【負資產】寬按保入市買家部分淪負資產 有些估值半年跌逾一成 業界料首季負資產破千宗
