【樓市受壓】樓市漸變首置市場

樓市資訊

報章上又出現了大劈價的新聞,過去筆者多次指出,大劈價是地產代理生意清淡時發出來的訊息,目的是向業主施壓以促成成交,目前樓價的確在下跌,但是跌幅不大,只有少數個別業主本身資金出了問題,才不得不蝕讓。

蝕讓的另一個原因是業主持有該物業不足3年,得繳交額外印花稅(SSD)。當年特區政府推出額外印花稅,目的就是壓抑需求,想買樓投資的人在考慮到買入後3年內出售,得額外繳付額外印花稅,可能無利可圖,甚至虧損而放棄買樓投資,近日就的的確確有人持有物業2年而出售,帳面上依然有利潤,但是在扣除額外印花稅之後,變成虧損。

不過,當年設計額外印花稅的目的是壓抑需求。現在,在樓市低迷時,又成為壓抑供給的力量,業主持有物業不足3年者就不大想出售,他們在計算額外印花稅之後發現,要虧損賣樓, 就放棄賣樓的念頭,除非是真的很糟糕,等錢用或無力供樓,少了這批持有物業不足3年的業主放盤,二手市場就少了供給。

業主持有物業超過3年者是不是就一定會急着賣樓?也不一定,特別是那些非首次置業者,即指買入時已經要交買家印花稅,從價印花稅的業主,他們手上的物業成本比別人高,要出售,樓價先得上漲至超過他們支付的額外成本,否則就是虧損,面對虧損,賣樓的欲望又打折了。

還有一些業主,在特區政府推出各種額的印花稅之前買樓,理由上他們可以在現階段隨時賣樓,賺取利潤。但是,這些人也要考慮到他們賣樓之後,將來再買,就得付額外的買家印花稅,除非他們賣樓之後樓價大跌,跌幅超過這些額外的印花稅,否則賣了就買不回來了。目前,這些額外印花稅約30%,多少人有信心樓價會下跌30%以上?過去10年,樓市多次調整,但是,沒有一次調整幅度超過30%。

從上述例子中,說明各種各樣的額外印花稅、辣招,在樓市上升期,有壓抑樓價上升的力量,從壓抑需求來壓抑樓價的上升的升勢。相反的,在樓市面對下跌壓力時,又成了壓抑供應的有力支持工具,從而托住樓價,使到樓價不論升或跌,速度都會放緩。既然升可壓價,跌可托價,都是有利於社會經濟穩定的工具。因此,估計這一次推各種各樣的額外印花稅,都會持續相當長的日子,會長久存在。樓市也漸漸變成只剩下首次置業者的市場。

撰文:曾淵滄
欄名:置業安居
資料來源:iMoney
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