市場陸續有新盤推出，有的是主攻迷你戶，以迎合單身一族的剛性需求。當中，最為矚目的，要數屯門「龍床盤」菁雋，最細面積128平方呎，為目前一手例後全港最細新盤單位。
菁雋去年底以平均實呎近$1.7萬推出首批單位，惟最後僅沽出2伙，其後發展商宣布暫時封盤。7個月後，菁雋捲土重來，再次加入戰場，個別單位更是劈價高達37%重推，更有20個單位折實價低於$200萬，成為市場焦點。
推售的344個單位中，最平為7樓31室，實用面積128平方呎，扣除最高22%折扣，折實價$173.8萬。項目最終累收1.2萬票，超額認購34倍，單日沽出339伙，餘下5伙2房單位。
就此新盤，美聯住宅部行政總裁布少明表示，以項目首1,000號籌客戶計，該行料錄8成出席率，投資者及買家各佔一半，當中年輕買家佔7成，不少由父母陪同揀樓。
為什麼菁雋首次出擊銷情慘淡，第二次反而會超額認購呢？有人說，之前銷情慘淡，是因為樓市當時受中美貿易戰影響，買家入市較為審慎；有人說是因為之前定價太高，而且位於偏遠地區，沒有吸引力。
以筆者的個人愚見，買家對2次銷售反應不一，似乎是與銷售策略有關。第一次，發展商沒有提供優惠折扣，高價開售，大家紛紛表示不值得購入；第二次，發展商先將部分單位減價促銷，之後逐步提價加推，其後的單位售價甚至回到去年首次推出時的水平，亦幾乎售罄。
事實上，這是一種心理定價方式，新盤先以低價作招徠，吸引市場購買力，一段時間後，再逐步調高售價，在吸引買家入票購買平單位的同時，擴大其他正常定價單位的銷售。
再者，正正因為此盤低價開盤，令到有20個單位低於$200萬，成為樓盤一大賣點。現時連$400萬樓下的物業都買少見少，$200萬就可以買到一個私樓，的確燃起不少買樓的意欲，究竟$200萬買到樓是一個什麼的概念？
根據現行的印花稅，購買$200萬以下的物業，買家只需要付$100印花稅；根據金管局指引，只有$400萬或以下才能承造九成按揭，即是說購買$200萬的物業，首期只是$20萬，大大降低入市門檻。
無可否認，「龍床盤」接近售罄是悲哀的情況，此現象反映本港房屋供應不足的嚴重性。現時樓價太高，市民為求可以盡快上車，只可以不大計較單位面積，才可以合理價入市。
「龍床盤」的銷售成功，好有機會令發展商日後繼續興建納米盤。就此，也許政府應研究是否立例規管，規定興建單位面積不能低於某個水平，以保障市民有可居住合理的居住面積。
資料來源：28House
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