【銷售策略】「龍床盤」熱賣的啟示

樓市資訊

市場陸續有新盤推出,有的是主攻迷你戶,以迎合單身一族的剛性需求。當中,最為矚目的,要數屯門「龍床盤」菁雋,最細面積128平方呎,為目前一手例後全港最細新盤單位。

菁雋去年底以平均實呎近$1.7萬推出首批單位,惟最後僅沽出2伙,其後發展商宣布暫時封盤。7個月後,菁雋捲土重來,再次加入戰場,個別單位更是劈價高達37%重推,更有20個單位折實價低於$200萬,成為市場焦點。

推售的344個單位中,最平為7樓31室,實用面積128平方呎,扣除最高22%折扣,折實價$173.8萬。項目最終累收1.2萬票,超額認購34倍,單日沽出339伙,餘下5伙2房單位。

就此新盤,美聯住宅部行政總裁布少明表示,以項目首1,000號籌客戶計,該行料錄8成出席率,投資者及買家各佔一半,當中年輕買家佔7成,不少由父母陪同揀樓。

為什麼菁雋首次出擊銷情慘淡,第二次反而會超額認購呢?有人說,之前銷情慘淡,是因為樓市當時受中美貿易戰影響,買家入市較為審慎;有人說是因為之前定價太高,而且位於偏遠地區,沒有吸引力。

以筆者的個人愚見,買家對2次銷售反應不一,似乎是與銷售策略有關。第一次,發展商沒有提供優惠折扣,高價開售,大家紛紛表示不值得購入;第二次,發展商先將部分單位減價促銷,之後逐步提價加推,其後的單位售價甚至回到去年首次推出時的水平,亦幾乎售罄。

事實上,這是一種心理定價方式,新盤先以低價作招徠,吸引市場購買力,一段時間後,再逐步調高售價,在吸引買家入票購買平單位的同時,擴大其他正常定價單位的銷售。

再者,正正因為此盤低價開盤,令到有20個單位低於$200萬,成為樓盤一大賣點。現時連$400萬樓下的物業都買少見少,$200萬就可以買到一個私樓,的確燃起不少買樓的意欲,究竟$200萬買到樓是一個什麼的概念?

根據現行的印花稅,購買$200萬以下的物業,買家只需要付$100印花稅;根據金管局指引,只有$400萬或以下才能承造九成按揭,即是說購買$200萬的物業,首期只是$20萬,大大降低入市門檻。

無可否認,「龍床盤」接近售罄是悲哀的情況,此現象反映本港房屋供應不足的嚴重性。現時樓價太高,市民為求可以盡快上車,只可以不大計較單位面積,才可以合理價入市。

「龍床盤」的銷售成功,好有機會令發展商日後繼續興建納米盤。就此,也許政府應研究是否立例規管,規定興建單位面積不能低於某個水平,以保障市民有可居住合理的居住面積。

資料來源:28House
Facebook:上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報: 租比內地生真係咁筍?網民:要有心理準備大裝修

廣告

發表迴響