供得起有首期就要買 買樓自住好過租樓 有數得計

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筆者本週跟友人聚會,大家最關心的不是股市,而是現時可不可以買樓。買樓與否根本上是兩派互相對立的陣型,而且雙方均是信念堅定,雙方很難說服對方。

撰文:周梓霖 |圖片:新傳媒資料室

有首期自住供得起 應該買樓

筆者在本欄甚少提及樓市,惟既然這個話題如此火熱,今期破例談談對買樓與否的看法。

對於買樓與否,筆者明確的認為:「如果你有首期、自住、供得起、而認為未來兩年樓價最差只會下跌10%,都應該買樓。」

一語道破結論後,接着下來便看看背後理據。首先讀者必須明白一個硬道理,香港物業比全世界任何資產都存在一個溢價。

無論是美股、港股、美債、石油、黃金、甚至是比特幣近月都有回調,惟獨是本港樓市持續破頂,幾乎不能找到一個可以上升周期如此長、回調幅度如此輕微的資產。

潛在購買力逐步累積

出現這個溢價的原因,不外乎是供不應求,而這問題絕非一時三刻可以解決。

住屋需求有很多種,其中一項可以量化的大需求是每年結婚數目。統計處數據顯示,自2009年起,本港每年結婚數目維持50,000至60,000宗。結婚後搬往新居或換大屋住亦理所當然吧。

不過看看住宅落成量便會明白何謂供不應求,差餉物業估價處數據顯示,本港2014至2017年私人住宅落成量每年僅維持於11,000至18,000伙。

運房局近日也表示未來三至四年,一手樓潛在供應會回落至96,000伙,平均一年不足25,000伙,每年都出現如此大的需求缺口,而且結婚兼且未買樓的人會持續增加,潛在購買力會隨著時間逐步累積。

外母多認為有首期買樓是人生贏家

筆者去年曾經提及地產股的投資價值,以及安全邊際均高於香港樓,這點仍然不變。

當時筆者曾提問,持有價值400萬元的新鴻基地產(00016)股份,還是以首期200萬元買一個800萬元的住宅單位會較佳?

在華人社會,筆者肯定有99%的外母會認為有首期買樓是人生贏家,股票價值再高也是浮雲一片,所以要娶老婆是要付出溢價。

太俗氣的說話就不多說,另一個重要原因支持樓價處於高位是香港人普遍擁有良好財政實力。

以現金流看,本港去年底供款入息比率35%,遠低於1997年高峰的107%;按揭拖欠比率低至0.02%,亦明顯低於1998年高峰的0.8%。

即使以近年經濟角度出發,去年本港經濟增長率上升3.4%,最新失業率2.9%,經濟根基穩健都有助提振買家信心。從這些客觀數據看,即使環球經濟出問題,業主也不會像1998年瘋狂「砍價」賣樓。之所以說如果預期未來兩年樓價跌幅不超過10%,便可以出手,原因是自住物業可以節省租金。

當每年租金回報率3%,兩年可以節省相等於6%樓價租金,計及其他雜費相當於2%樓價,合共可抵禦8%樓價跌幅。

有這8%樓價墊底,兩年不跌超過10%自然都是買樓好。當然有人會說本港樓有溢價都要買似乎有違常理,筆者都明白這個憂慮,但認為可以取中庸之道。

買一間金額較細的自住樓,一來可以減輕財政負擔;二來一旦樓價跌,絕對金額也會較細,心理上好過一點。

短短一篇文章當然不能涵蓋太多細節,但這無礙大意,希望能助讀者思考。

(作者聲明:本人為證監會持牌人士,執筆時基金客戶及筆者沒有持有以上股票。)

資料來源:經濟一週
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