劈價潮湧現 11月樓市定生死

樓市資訊

所謂花無百日紅。早前氣勢一時無兩的樓市,近日竟爆發劈價潮,沙田第一城實用面積約284平方呎的單位,叫價由580萬元劈價至500萬元成交,亦較同類單位早前成交價598萬元大減16%。

上述例子僅屬滄海一粟,相信類似劈價成交陸續有來。

除港股跌跌不休外,紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮及祥益地產總裁汪敦敬解釋觸發劈價潮的各類因素。

他們更分享上車貼士,作為樓市用家的你不容錯過。

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香港樓市正步入轉角階段。

股死樓價跌 劈價盤湧現

1921期「封面故事」(2018年8月25日出版)提及當港股出現顯著下跌的時候,樓市亦要調整。

當時恒生指數尚處於27,671點水平,惟事隔三個星期恒指已經低見26,219點,難怪二手盤爆發劈價潮。

如果參考上世紀90年代至今的樓價及恒指走勢,當股市出現顯著調整,樓價亦會同步下跌。

最顯著例子是1997年亞洲金融風暴、2000年科網股泡沫爆破、2008年金融海嘯及2015年「港股大時代」結束後,均見樓價調整。

11年前的2007年10月30日,恒指高見31,958點的歷史高位後開始拾級而下,最低跌至10,676點的期內低位,調整幅度最多達67%。

中原城市領先指數亦在2008年3月31日至4月6日這個星期升至73.75點的高位。

惟隨雷曼兄弟在該年9月15日宣布破產,樓價跌至該年12月中旬的56.71點始見底回升。由股市深度調整帶來的負財富效應,令樓價在短時間內回調23%。

發展商嘉華國際(00173)財務總裁林鋈鎏笑言:「股市和樓市有某程度的相關性,隨著股價下跌,置業人士感覺財富縮水,可能增加取用發展商提供的二按,因為置業人士不想出售股票以確認虧損。」

一手樓供應充裕

隨恒指一度跌至14個月以來低位,樓市亦出現劈價潮。

嘉湖山莊樂湖居10座G室的三房單位售價竟是以兩房價出售,原本叫價600萬元,最後以580萬元成交。

惟今年7月樂湖居1座F室的兩房單位成交價高達589萬。換言之,劈價潮已令三房單位價格低過兩房價。

而另一個上車樂園沙田第一城,樓價亦見淪陷。

在一個月內急跌10%。其實,各區不論私樓、已補地價的居屋自由市場及未補地價的居屋第二市場,均見劈價成交。

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紀惠湯文亮指出劈價潮有兩個意思。

第一個意思為樓盤已經放售一段時間,無人睇也賣不走。如果等錢洗,他們就要劈價。近年有人多買一層住宅,惟供兩層樓相當辛苦,結果要沽售舊有的樓宇紓壓。

第二個意思是有人向財務公司借錢,惟他們還款能不足,僅靠資產升值借錢,結果愈借愈多,加上財務公司收取的利息高,借款人會陷入無底深譚。

借款人持有的物業隨時已被加按三次。

財務公司會建議借款人出售物業還債,惟到樓價跌的時候,借款人就會發覺難以出售,也是近日屢屢出現劈價成交的原因。

紀惠湯文亮指出,樓價明年有機會再跌10%。

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紀惠湯文亮指出,樓價明年有機會再跌10%。

祥益汪敦敬指出,要分楚樓市調整與劈價潮是短暫性還是結構性。

如果將住宅分為600萬元以下及600萬元以上兩個市場,估計600萬元以上的私樓有機會調整至2019年年底,因為這個市場相對容易受新盤供應所影響。

參考運輸及房屋局提供的最新數據,未來三至四年可提供的私人住宅單位數目達93,000伙,當中包括已落成樓宇但尚未出售的單位約9,000伙,撇除已售出樓花的建築中單位約84,000伙及已批出土地並可隨時動工項目約17,000伙。

汪敦敬認為可以想像未來一段時間一手樓供應充裕。

汪敦敬指出,600萬元以下的私樓,包600萬元的三房及500萬元的兩房單位不會受一手盤供應所影響太多。

樓價跌15%

汪敦敬估計尚有一至兩個月時間調整,相信到11月這個類別的住宅,包括居屋,其成交就會恢復。

因為新一輪居屋將於11月重新出籠,該批居屋的折扣率由七折下調至五二折,售價介乎118至468萬元。

該批居屋售價最貴的單位為長沙灣凱樂苑,在未調低折扣率前的售價為630萬元。

汪敦敬解釋,好像新居屋抽籤,其實並無增加供應,只是增加了需求。

由此路進,相信今次新居屋的向隅者眾,估計他們最終會轉投居二市場、居屋自由市場,以至私樓市場。

汪敦敬補充,11月市場應該完成調整,屆時樓市購買力會重投市場,現時的放盤亦好大機會被消化。

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祥益汪敦敬表示,未來一段時間一手樓供應充裕。

如果觀點符合以後市況發展,樓市成交會恢復,二手盤被消化後就會完成調整。

不過,倘日後樓市走向不符預期,則會演變為較長時期的調整期。

湯文亮認為今年樓價會跌5%, 明年再跌10%。現時他最擔心屆時連樓市好友也會加入唱淡的行列。

不過,倘樓會跌15%,而政府又放寬逆週期措施,讓年青人有能力支付首期買樓,屆時就會有樓市用家入市。

其實,現時左右樓市走勢的因素大部分都看得到,如貿易戰、供應增加、加息。

惟湯文亮仍然相信樓價仍要調整,因為樓價經過多年長期上升後,已經脫離承受能力,樓價出現調整也屬正常。


資料來源:經濟一週
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