樓價不跌之謎:「新香港人」撑起

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樓價不跌之謎:「新香港人」撑起
2018年以來,身邊有6位朋友在香港首次購買住宅物業,但只得一個是土生土長,其餘5位都是近10年才來港讀書、定居並領取身份證。筆者向地產經紀業界查詢後,發現這種情況並非罕見,反而逐漸成為常態。

每年有近2萬名這類來港求學後定居的「新香港人」,他們皆為13億人當中的精英,兼具實力和家境,擅長「賺北水錢」,更有富爸富媽資助首期;換言之,其「買樓能力」遠超過港產年輕人。若按港人月入中位數(約1.7萬元)計算,本港樓價無疑貴絕全球,正如國際調查機構Demographia指出「19.4年不吃不用才買得起」;但今後買樓主力將是「新香港人」,那就需要換個角度來看樓市估值。

首先需要略作定義,內地南下定居者在香港的身份經過幾個階段演變。第一階段是上世紀五十年代之前,內地人從大江南北來港避難或謀生,港英政府在五十年代中旬做過統計,當時超過一半香港居民並非在港出生。

六十年代後,隨着移民第一代在港繁衍第二代,本地出生居民佔比才首次超過五成,香港本土意識亦逐漸產生。加以當時內地經濟和社會發展欠佳,新來港人士大多數在經濟和文化水平上的起步點較為落後,往往遭到本地居民或多或少的歧視,最經典形象是1979年電視劇《網中人》的「阿燦」角色(廖偉雄飾)。

第三階段是1997年回歸之後,香港人逐漸懂得「政治正確」,甚少再公開歧視新來港內地人士,幾乎沒人會用「阿燦」稱呼(反而更多人自嘲「港燦」),改稱為表面上中性的「新移民」。但在底裏,大多數人對「新移民」仍有成見,主要將之聯繫到每日150個持單程證來港的港人內地親屬,覺得他們通常會住公屋、領綜援。

具資本、人脈、知識優勢

現在是第四階段,除了持單程證的「新移民」之外,同樣數量龐大的是透過「學生簽證」、「非本地畢業生留港安排」、「優才計劃」、「輸入內地人才計劃」、「投資移民計劃」(直至2015年叫停)等政策來港的「新香港人」。相比起「阿燦」和「新移民」被視為低人一等,這班「新香港人」似乎回復到第一代南下移民的地位,較之土生土長本地人反而具有資本、人脈以至知識優勢。

根據香港入境事務處資料,本港在2016年發出1.89萬個內地學生簽證,另外透過「輸入內地人才計劃」發出1.04萬個工作簽證,又透過「非本地畢業生留港/回港就業安排」發出9,289個簽證。再加上在「優秀人才入境計劃」(273個)、「一般就業政策」(3.6 萬個)和「補充勞工計劃」(3545 個)下來港工作的人士,可以粗略估算,每年最少有4 萬個內地人來港居住,但他們並非「單程證」人士。綜觀多年資料,每年數字呈穩步增加趨勢,顯示來的多、走的少;而這還未計算由內地來港,但手持瓦努阿圖、毛里求斯等護照的「外籍人士」。

透過學生簽證、人才計劃、優才計劃等政策來港的內地人士,只要住滿7年便可領取俗稱「三粒星」的永久居民身份證,所享待遇跟土生土長本地人無異,包括買樓時毋須繳付額外30%買家印花稅(BSD)。這些年香港經濟暢旺,憑他們的學歷、知識、人脈和拼勁,當然不難搵到工,很多甚至是本地生夢寐以求的「筍工」。找到工作後,透過公司向入境處提出申請,便可獲得工作簽證繼續留港,獲批率超過九成。不少人近年還成家立室,加上他們事業有成,近一兩年就開始買樓。

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樓價中位數619.2萬元

對很多土生土長港人來說,香港樓價好像貴到離譜,似乎打三世工也買不起一個劏房蝸居。例如Demographia根據全球城市的樓價中位數,除以家庭入息中位數,得出各地普通居民要「不吃不用」幾多年,才買得起一個普通住宅單位,而香港在這個排名榜已經連續8年稱冠,榮登「全球最難買樓城市」,非常「巴閉」。在2017 年,本港樓價中位數為619.2萬元,按年大升14.2%,而家庭收入中位數只是上漲6.3%至31.9萬元,不吃不用也要19.4年才買得起樓,較2016年統計的18.1年進一步延長。從這角度看,本港樓價似乎泡沫嚴重,很多淡友也據此斷定樓市即將爆煲。

但正如文首指出,根據筆者親身經驗以及經紀業界反映,現在入市買樓的很多是「新香港人」,而他們已獲得「三粒星」,買樓身份跟土生土長港人相同,所以在各類統計上都看不出端倪(去年內地買家佔本港一手住宅銷售金額約23%,但只計算要繳付BSD的個案)。至於「新香港人」為何這麼「把炮」,看似輕而易舉買得起樓?主要有三大原因:

一、內地有13億人口,單計每年高考考生已接近1000 萬。在超過1億適齡年輕人當中,每年只有1萬多人(不足0.02%)能夠憑着實力或關係,考取本港高等院校的本科(UG)或研究生(PG)課程,當中很多都是省市探花、榜眼甚至狀元尖子。當然,內地最頂尖學生都去哈佛劍橋,次之北大清華,來港的以「一等三流」人才為主,但已經是萬中選一,非常犀利。

在投行、營銷、公關、保險發光

二、正如上述,內地來港學生大多數學業成績優異,中英文流利,畢業後求職自然比起一般本地生吃香。更重要的是,現今香港最大商機來自「北水」,本地學生也要北上遊學熟悉國情,卻豈及內地生跟國情融為一體,又在國內擁有人脈,再借助在港獲得的體制優勢和見識眼界,實屬最佳「食北水」人選。所以不論在投行、營銷、公關、保險、高端服務等行業,以至於大企業中級管理層,現在都逐漸由「新香港人」發光發熱,他們的「錢途」是很多本港土產大學生難以想像的。

三、內地來港學生若非本身實力超凡,就是背景深厚的富二代或紅二代。最要命的是,據筆者親身觀察,大多數人其實兩者兼具,既有實力又有家境。皆因內地改革開放40年,社會發展已趨向固化,跟香港一樣從幼稚園前「起跑線」就開始激烈競爭,所以若非天資聰穎、性格勤奮再加上中產家長着意栽培,很難在高考脫穎而出(去年內地瘋傳一篇文章〈寒門難再出貴子〉,正是反映現況,來自貧困山區的狀元不是沒有,但如鳳毛麟角)。換言之,很多「新香港人」賺錢能力強勁,在內地還有富爸富媽奧援,資助一千幾百萬元首期「濕濕碎」,試問他們買樓又怎會有難度?

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香港政府在努力增加土地供應後,現在每年一手住宅單位還不足2萬個,但每年來港內地學生也接近2萬個(還未計透過工作簽證來港的另外約2萬人,以及接近6萬個「單程證」人士),從這角度看,供應似乎仍然遠遠不足。

一句到尾,對香港土著年輕人來說,樓價好像貴到離譜;但內地來港學生是13億人當中龍鳳,兼具實力和家境,不論想在香港、倫敦或紐約都不成問題。只要香港對內地人仍然有吸引力,這班「新香港人」都足以撑起本港樓市有餘。

畢竟樓市貴不貴,是針對主力買家而言,而香港在中國崛起和「一國兩制」背景下,有別於全球絕大多數城市,主力買家並非本地平民百姓,而是統稱為「新香港人」之新興外來貴族。從香港土著、政策制定者以至投資者,不管樂見與否,都需要認清此一客觀現實。

那麼,對香港土著年輕人有何忠告?雞湯式廢話無濟於事,但把眼光擴闊,環顧全球同世代年輕人,我們的處境比上不足比下有餘,確實沒什麼可抱怨,惟有自求多福而已。

主動而言,爭做700萬人以至全球70億人當中精英,買樓當然也沒問題;或者順應大趨勢,為「新香港人」提供服務,亦可掙到中等生活。被動而言,或許等待「支爆」,但屆時覆巢之下香港也難有完卵。第三條路是努力儲一筆本錢,找一個生活競爭沒那麼激烈的地方,自己去做「新移民」,甚至「逆流」北上內地也將是一項現實選擇。

資料來源:信報
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