等足20年無買樓 依家先上車 3大考慮要諗真

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等足20年無買樓 依家先上車 3大考慮要諗真
有位讀者等足這年未上車買樓,但近日看中一個單位,想入市。但朋友拍樓價高又快加息,於是問問諗sir意見。

撰文:諗Sir ( Homeblogger ) | 圖:新傳媒資料庫

諗SIR:

本人等了20年,都沒有買樓,但最近遇到一個心儀單位,是車公廟站上蓋物業,樓齡五年,每平方呎價約18,200元。

不過,朋友說我已等了20年,依家個市似轉勢,又即將加息,叫我不要買。

本人當然擔心跌市摸頂,但又不知跌市時是否一定可以買到心儀的單位。而且現時無任何物業亦無租金負擔,請問應該買還是睇定啲再諗呢?

因為身邊太多人話依家個市太瘋狂,麻煩諗sir指點,衷心感激。

補充一句,那個單位要今年9月尾才交吉出售,所以如現在購入的話,將要承擔按揭貸款風險。

讀者GEORGE HSU

諗SIR答

由尾開始答,讀者提出買樓要承擔按揭風險,但究竟有無計過風險有幾高先?

例如夫婦兩人月入共60,000元,借貸力為780萬元(60,000÷10,000×50%×2.59*)。

若心儀單位實呎600平方呎,18,200元一呎,即賣價為1,100萬元;若為300實呎單位,同呎價賣約550萬元。

在付四成首期下,買家入600呎單位要付440萬元首期另借650萬元,月供約25,000元(6.5÷2.59×10,000)。

準買家要首要考慮,是月供25,000元是否付得起?這還未計要付之印花稅。

另外,借650萬元意味借貸力用掉83%(650÷780 ×100%),在此旺市下實在不宜將借貸力用逾70%。

如讀者之人工高於60,000元,又或欲買之樓房價低於1,100萬元,如此才可計得掂數。

若想買單位是550萬元貨色,未買樓者可利用按揭證券公司二按高成數上會(要符合一些準則),首期130萬元,而借420萬元,月供約16,000元(4.2÷2.59×10,000),在借貸人月入60,000元是可以的,因借貸力只用了55%左右。

不買樓便冒樓價再升風險

第二個要考慮的,是「不買便要冒樓價再升的風險」,像讀者賭足樓市睇跌廿年,如果早點識計識諗,早就不用愁。所以要怪只好怪自己,唔好賴政府或他人。

若買唔起心儀單位,其實應先買細房收租,而將其租金抵銷自住樓租金,行「以租養租」之法。

用番同一計算,若總借貸力在780萬元的夫婦,在旺市用50至60%借貸力買樓為合適,可選擇380萬元借貸加80萬至120萬首期的一類單位,亦即買間500萬元兩房就夠了。

若果一早識諗,早五年安排此事去對沖樓市再升風險,就當2013年至今樓市開跌,供了五年,可當儲錢之餘亦有樓住。

至於近30年樓市跌得最急是97、98年,一年內跌40%。筆者認為再見到同類跌幅機率很細,因當年瘋狂炒樓的氣氛在今天仍未見。

亦即是說,只要付30%首期上會,加上一年能儲六位數積蓄,買樓變成負資產機率很細。

無能力預測樓市

至於驚樓市跌而唔買,只好說判斷樓市升跌唔係睇現價,是睇價格的去勢。

好似想知水塘會唔會滿,唔係睇依家水塘有幾多水,而係睇匯聚成水塘的河流,究竟來水是否急勁。

另先戴個頭盔,就係諗sir無能力預測樓市。一至半年內樓市仍可作評論,但三、四年後樓市走勢只能推卻。

就連施老闆都錯測過市,大家就咪再無謂憑睇升跌入市。

但有些事可以講的,就是2016年初已指出九龍三房會重新跑贏,因打從2015年後升幅是換樓客推動,不是上車客推升。

因此建議頭兩間樓有能力就買,因是必需品。第三間兩睇,而第四間及其後樓房,才考慮樓市升跌未遲。

 

資料來源:經濟一週
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