貿易戰陰霾下，市場對樓市今年走勢審慎，連續8屆《機構投資者》亞太地產研究冠軍隊伍成員、花旗中國香港地產研究主管楊海全近月與逾百名投資者會面，大好友上身，「我同投資者講，無論香港經濟好壞，今年樓市都會升……衰退都會升！」年初更將地產板塊升至「跑贏大市」，新地（016）、新世界（017）短短一個月應聲升逾兩成。
楊海全牛氣衝天背後有兩大主要原因：政府土地供應已經宣佈投降，發展商即時減慢賣樓；其次是去年貿易戰期間積累剛性需求今年將會爆發，「今季樓價調整完後，樓市成交會上升，買家預期由睇淡變睇好，樓價就會進入急升階段。」
楊海全接受本報專訪時侃侃而談今年樓市走向，其研究報告提及今年第二季至第四季樓價將升10%，訪談期間，他對樓市樂觀預期似乎高於這個百分比，地產股急升亦印證投資者深信這個預期將會成真。
每年土地供應降至1.4萬伙
香港樓市對上一次跌市，要數15年時中國股災引致的負面預期，不足一年已經完全收復失地。楊海全認為今次18年跌市「小周期」已經結束，反彈將會較15年凌厲，土地供應格局轉變是主因，今屆政府已經無能力造地，「比起2015年，政府已經投降喇」。
楊海全解釋，上屆政府仍能成功覓地，每年補充到2萬伙單位土儲，不過今屆政府掌舵後，去年度土地供應跌至1.4萬伙，未來數年土地供應目標相若，令發展商即時減慢推盤，避免出售後再難補回，「佢哋會諗，有咩吸引到我要賣超過1.4萬伙？除非個價升得好急，引我早啲賣囉，否則沽貨多過補貨，咁我冇樓賣咪好大鑊？」
楊海全形容發展商心態已即時反映，「新地都唔推，係得信置（083）推之嘛，新地求其推個downtown 38，仲要同市建局分紅，好嘅唔推住，樓價升得急先推，仲正。」
若果每年只得1.4萬伙單位應市，究竟情況有幾嚴峻？「根據長策會數據，過去10年政府平均每年重建4,000伙私樓，每年要畀返4,000伙畀重建戶；內地人每年買4,000伙；剩低6,000伙畀本地家庭同新香港人，係有排都唔夠滿足需求。」楊海全說，「政府每年推2萬伙私樓供應，樓價照升，如果以後得1.4萬伙，樓價點會唔升？」
貿易戰影響 累積住房需求近萬
土地供應失效，需求面同樣面臨嚴峻情況，楊海全量化積壓多月「剛性需求」，預料最少1萬人因為貿易戰或加息因素而押後買樓。他指，去年8月起，每月平均物業成交只得約3,000宗，而過去數年每月平均數應為5,000宗，故此每月累積2,000名準買家，「到今日即係有1萬人延遲買樓，咁你都要嘔番出嚟架，如果今年每月多1,000人買樓，咪比正常高好多囉。」內地人蜂擁移民香港亦是另一催化劑，中國今年實施全球稅率，於香港居住高薪內地人，將承受最高稅階40%影響，「佢哋可以點樣逃離呢？就係放棄國內戶籍移民香港，呢個需求已經上升緊。」
甚至一些利淡樓市因素亦逐漸消散，例如去年不少市民期待港元利率步入上升周期，令樓價回調，現時加息夢碎，甚至市場有聲音指或掉頭減息，「呢個簡直係一個衝擊，喂我等咗咁耐去等樓價跌執平貨嘅機會已經冇咗，死喇我等唔到喇，就會返去買家市場。」
往時農曆新年後樓市通常會出現小陽春，今年提早出現，成交在長假前已經止跌回升，楊海全預期，樓市之後若沒有甚麼壞消息，假期後成交將會爆升，樓價亦止跌回升，「市民下跌預期會改番上升預期，加埋利息預期改變，需求係超巨量，樓價已經進入急升階段。」
楊海全形容今明兩年都是樓價上升周期，每次都是「升得多，跌得少；升得耐，跌得短」，整個故事其實都是圍繞土地供應不足，需求不斷積壓所致，這個周期最牛可以升近三成，「我唔覺得係健康，但一定會進入呢個急升階段」。
不過樓價每次急升，都會伴隨政府出招壓抑樓市，他估計今屆政府有朝一日都會被迫使用壓抑需求措施以拖延時間，預料2020年出現，「就算樓價急升，可能第四季中原樓價指數先會破頂，明年開始要關心政策風險」，不過他形容這些措施只收短期之效，「供應唔到土地，就冇將個需求殺死，只係將需求押後。」至於甚麼時候可以看到樓市真正下跌？他形容為「必先令你瘋狂」，猶如1997年樓市狂爆升。
鍾情物業 尤喜歡睇樓測市
楊海全任職投行地產業分析員多年，自言鍾情物業，「做呢個行業，你一定要鍾意物業，等於汽車分析員唔識揸車，其實好冇說服力。」他特別喜歡二手樓，認為是數據以外分析香港樓市方法，「二手樓係最真實反映樓市氣氛，點解係最真實？佢係由5,000個賣家、5,000個買家去配對，呢個係一個市場……一手樓唔同，佢定個價好平唔代表個市場。」
「我呢排睇盤，真係冇吉盤，得租盤，啲經紀已經頹到係我想睇A座單位，佢帶個F座嘅租盤畀你，大佬完全唔同方向架喎，租盤當買盤畀我睇，呢啲你感覺到個市唔想跌。」「有啲低市價筍盤半日就走咗，呢個情緒其實你可以解讀得多啲。」
楊海全認為香港好處是人人都是樓市分析員，民間智慧穿梭於香港樓市，樓價預期即時反映在市場上，「其實坊間炒家都好叻，佢只係冇出嚟叫你講嘢啫。」他又說，「樓係中國人一個好巨型嘅投資，好多人都追求，我只係系統化啲人點諗。」
記者：周家誠
資料來源：蘋果日報
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