花旗楊海全:兩大原因下季起樓市急升

樓市資訊

貿易戰陰霾下,市場對樓市今年走勢審慎,連續8屆《機構投資者》亞太地產研究冠軍隊伍成員、花旗中國香港地產研究主管楊海全近月與逾百名投資者會面,大好友上身,「我同投資者講,無論香港經濟好壞,今年樓市都會升……衰退都會升!」年初更將地產板塊升至「跑贏大市」,新地(016)、新世界(017)短短一個月應聲升逾兩成。

楊海全牛氣衝天背後有兩大主要原因:政府土地供應已經宣佈投降,發展商即時減慢賣樓;其次是去年貿易戰期間積累剛性需求今年將會爆發,「今季樓價調整完後,樓市成交會上升,買家預期由睇淡變睇好,樓價就會進入急升階段。」

楊海全接受本報專訪時侃侃而談今年樓市走向,其研究報告提及今年第二季至第四季樓價將升10%,訪談期間,他對樓市樂觀預期似乎高於這個百分比,地產股急升亦印證投資者深信這個預期將會成真。

每年土地供應降至1.4萬伙

香港樓市對上一次跌市,要數15年時中國股災引致的負面預期,不足一年已經完全收復失地。楊海全認為今次18年跌市「小周期」已經結束,反彈將會較15年凌厲,土地供應格局轉變是主因,今屆政府已經無能力造地,「比起2015年,政府已經投降喇」。

楊海全解釋,上屆政府仍能成功覓地,每年補充到2萬伙單位土儲,不過今屆政府掌舵後,去年度土地供應跌至1.4萬伙,未來數年土地供應目標相若,令發展商即時減慢推盤,避免出售後再難補回,「佢哋會諗,有咩吸引到我要賣超過1.4萬伙?除非個價升得好急,引我早啲賣囉,否則沽貨多過補貨,咁我冇樓賣咪好大鑊?」

楊海全形容發展商心態已即時反映,「新地都唔推,係得信置(083)推之嘛,新地求其推個downtown 38,仲要同市建局分紅,好嘅唔推住,樓價升得急先推,仲正。」

若果每年只得1.4萬伙單位應市,究竟情況有幾嚴峻?「根據長策會數據,過去10年政府平均每年重建4,000伙私樓,每年要畀返4,000伙畀重建戶;內地人每年買4,000伙;剩低6,000伙畀本地家庭同新香港人,係有排都唔夠滿足需求。」楊海全說,「政府每年推2萬伙私樓供應,樓價照升,如果以後得1.4萬伙,樓價點會唔升?」

貿易戰影響 累積住房需求近萬

土地供應失效,需求面同樣面臨嚴峻情況,楊海全量化積壓多月「剛性需求」,預料最少1萬人因為貿易戰或加息因素而押後買樓。他指,去年8月起,每月平均物業成交只得約3,000宗,而過去數年每月平均數應為5,000宗,故此每月累積2,000名準買家,「到今日即係有1萬人延遲買樓,咁你都要嘔番出嚟架,如果今年每月多1,000人買樓,咪比正常高好多囉。」內地人蜂擁移民香港亦是另一催化劑,中國今年實施全球稅率,於香港居住高薪內地人,將承受最高稅階40%影響,「佢哋可以點樣逃離呢?就係放棄國內戶籍移民香港,呢個需求已經上升緊。」

甚至一些利淡樓市因素亦逐漸消散,例如去年不少市民期待港元利率步入上升周期,令樓價回調,現時加息夢碎,甚至市場有聲音指或掉頭減息,「呢個簡直係一個衝擊,喂我等咗咁耐去等樓價跌執平貨嘅機會已經冇咗,死喇我等唔到喇,就會返去買家市場。」

往時農曆新年後樓市通常會出現小陽春,今年提早出現,成交在長假前已經止跌回升,楊海全預期,樓市之後若沒有甚麼壞消息,假期後成交將會爆升,樓價亦止跌回升,「市民下跌預期會改番上升預期,加埋利息預期改變,需求係超巨量,樓價已經進入急升階段。」

楊海全形容今明兩年都是樓價上升周期,每次都是「升得多,跌得少;升得耐,跌得短」,整個故事其實都是圍繞土地供應不足,需求不斷積壓所致,這個周期最牛可以升近三成,「我唔覺得係健康,但一定會進入呢個急升階段」。

不過樓價每次急升,都會伴隨政府出招壓抑樓市,他估計今屆政府有朝一日都會被迫使用壓抑需求措施以拖延時間,預料2020年出現,「就算樓價急升,可能第四季中原樓價指數先會破頂,明年開始要關心政策風險」,不過他形容這些措施只收短期之效,「供應唔到土地,就冇將個需求殺死,只係將需求押後。」至於甚麼時候可以看到樓市真正下跌?他形容為「必先令你瘋狂」,猶如1997年樓市狂爆升。

鍾情物業 尤喜歡睇樓測市

楊海全任職投行地產業分析員多年,自言鍾情物業,「做呢個行業,你一定要鍾意物業,等於汽車分析員唔識揸車,其實好冇說服力。」他特別喜歡二手樓,認為是數據以外分析香港樓市方法,「二手樓係最真實反映樓市氣氛,點解係最真實?佢係由5,000個賣家、5,000個買家去配對,呢個係一個市場……一手樓唔同,佢定個價好平唔代表個市場。」

「我呢排睇盤,真係冇吉盤,得租盤,啲經紀已經頹到係我想睇A座單位,佢帶個F座嘅租盤畀你,大佬完全唔同方向架喎,租盤當買盤畀我睇,呢啲你感覺到個市唔想跌。」「有啲低市價筍盤半日就走咗,呢個情緒其實你可以解讀得多啲。」

楊海全認為香港好處是人人都是樓市分析員,民間智慧穿梭於香港樓市,樓價預期即時反映在市場上,「其實坊間炒家都好叻,佢只係冇出嚟叫你講嘢啫。」他又說,「樓係中國人一個好巨型嘅投資,好多人都追求,我只係系統化啲人點諗。」

記者:周家誠
資料來源:蘋果日報
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