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400萬元左右的樓價，應該選全新樓，抑或樓齡將近40年的洋樓？

以今期推介的筍盤集中地元朗區為例，市場目前有近200個放盤叫價低於500萬元，而400萬元以下的放盤估計約佔一半，當中又以唐樓、有電梯的洋樓及近年新興的納米樓居多。

洋樓筍盤代表之一，為元朗擊壤路2至10號喜利大廈低層B室，實用面積271平方呎，向南，面向街景，開價350萬元，有租約不能睇樓，但屬於該廈叫價最筍的單位。上址市值租金約8,000元，回報可達2.7厘。假若單位交吉售，借足9成樓按，首期35萬元，供20年，月供約16,692元。

喜利大廈271呎開價350萬

喜利大廈剛好40年樓齡，基座為店舖、商場，前臨輕鐵站及巴士總站，佔盡地利優勢，起居極為方便。而物業樓高22層，每層14伙，合共286個單位，目前有近10個放盤，但叫價低於400萬元者約5個。參考該廈新近成交，低層B室，與放盤單位面積相同，以390萬元易手，呎價14,391元。

貪新者，又要大屋苑，同區朗屏8號絕對是首選，最平盤推介為5座低層J室，實用面積202平方呎，開放式間隔，但亦有露台位。單位放盤一個多月，之前開價430萬元，現調整至410萬元，最大賣點「 平、新、交吉」，首期41萬元可上車。

中原新時代廣場3期分行經理黃振文指，連月來區內消化不少平盤，要求500萬元以下、樓齡新、大屋苑的買家，朗屏8號、溱柏等一定為首要對象，但屋苑以開放式、1房為主；要揀2房，樓價需提升至近600萬元，如上月熱賣的尚悅、YOHO Town。，上址在位置、交通、周邊套配上亦具吸引力，而參考物業新近成交，為今年初中高層B室，實用面積333平方呎，成交428萬元。

記者：陳嘉敏
資料來源：經濟日報
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香港寸金尺土，土地由港島炒到去大西北，一樣有價有市。其中元朗更加是一塊福地，元朗又新街一間30平方呎的找換店舖位，空間僅夠一至兩人站立，成交價竟高達逾480萬元，站在店內，腳下每呎地值16萬元，呎價拍得上港島水平，堪稱近來元朗的「舖王」。

整體來說，元朗最貴租的地區非「雞地」莫屬。受惠大型屋苑Yoho Town落成，以及大批水貨客消費，舖價火箭式上升。其實雞地還有一個賣點，那就是部分食肆本身持罕有的露天茶座牌照。

要分辨餐廳是否持露天茶座牌照，看餐廳門外地上有否劃上黃線便一目了然。盛滙商舖基金創辦人李根興指，商戶向業主繳交露天茶座位置的租金，與租用店內空間金額無異，可能是每月數十元呎租，惟該處土地實際上屬於政府，業主向食環署每年所交的每平方米地租，卻只需幾毫子至十多元，可說是賺過倍的生財工具。鳳攸南街一間茶餐廳於2005年的買入價為350萬元，12年間升10倍至3550萬元。李根興估計，若這間餐廳外可以擺放椅桌，價錢起碼多兩成左右，即500至800萬元左右。

鳳琴街是由雞地通往元朗市中心的其中一條必經之路，位於這街上的中原地產舖位也價值不菲，2016年11月成交價1,900餘萬，翌年3月再以2,420萬賣出，四個月間升四成。

又新街一個夾在兩間銀行之間不起眼的舖位，更是「禾稈冚珍珠」，呎價達16萬元。這間「舖王」業主的胞姊廖小姐向壹仔記者透露，剛買入此處一段時間，將會開設人民幣找換店，「呢度冇競爭㗎嘛，呢度周圍冇（找換店）吖嘛，就係貪呢度冇。」她表示，買入價再加上釐印費、手續費，以及印花稅，總費用逾900萬元，如此計算呎價更高達30萬元。在旁的李根興聞言後驚訝指：「真係成千萬成本，真係咁貴呀？咁都夠膽買呀？」被問及是否睇好該區前景，廖小姐笑言：「係呀！元朗旺呀嘛！」

翻查土地註冊處記錄，該舖原屬林子峰任董事的「展晉有限公司」，去年6月曾以480萬元轉手給一名姓廖的人士，惟未見上述廖小姐提及約900萬元的成交記錄，據悉區內經紀亦指聞所未聞，故廖小姐說法未能作準。

這間呎價約16萬元的元朗又新街「舖王」有幾貴？參照九龍區近期成交，太子道西一間519呎地舖今年3月以3,350萬元出售，呎價只是近6.5萬元。被稱為全球第一貴租商業街的銅鑼灣羅素街，業主大多「揸實」地舖，近年幾近無成交。毗鄰羅素街的波斯富街89號一個1,100呎舊樓地舖，上月以2.75億元易手，呎價約25萬元。

小本生意經營者為求生存，就要到較偏僻的位置開業，並且嘗試出奇制勝。就如開臭豆腐專賣店的Yuk，選址在西菁街富盛商場內，指此處租金比在街舖便宜，相差起碼一倍，「我要試市場水溫，如果搭咗個棚大家接受唔到（臭豆腐的）氣味，我損失會好慘重，縮咗落嚟嘅資金相對冇咁大，容易啲呢離場又可以繼續進攻。」另一投資者Jasmin在安興街開凍肉舖，坦言「比一街之隔嘅教育路都起碼平兩三倍」，雖然人流較少，但勝在門口有泊車位，方便駕駛前來即買即走的顧客。

撰文：邱嘉幸

資料來源：壹週刊
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由華懋及港鐵合作發展的元朗朗屏站朗城滙，今日(26日)發售首批504伙。

新盤唔肯平 樓市未見底 「朗城匯」貼二手 抵唔抵買

【朗城匯】朋友Ａ： 嘩！最近屯門元朗好多新樓！
朋友Ｂ： 多係多，不過好似唔係好抵！
朋友Ａ： 地鐵站旁賣呎價1.5萬，唔抵咩？
朋友Ｂ： 呢個價可以買LP6了！

新供應開始多了！

最近新盤市場都幾熱鬧，尤其是新界西北，朗城匯、弦海、尚悅嶺等陸續登場。

加上之前的LP6、上源、海傲灣、Park Yoho Napoli等還未沽清，對準買家來說，真係睇都睇唔切，選擇都幾多！

不過可惜的是，新盤唔肯平！

受外圍因素、股市低迷等影響，最近樓市氣氛逆轉，多個大型屋苑成交淡靜，甚至捧蛋。

之前熱炒的屋苑，紛紛出現劈價潮，部份成交比幾個月前的高峰期已經下跌超過一成。既然新盤多，政府又推出空置稅，大家都期望新盤開價跟隨市況下調，可惜冇乜驚喜！

「朗城匯」　貼二手？抵唔抵？

發展商形容首批開價是「進取中保持尅制」是否貼切，見仁見智，首批144伙折實均價15,832元，筆者都覺得幾進取！

第二批加推144伙折均價16,223元，更進取！是否尅制呢？

如果跟朗屏8號開價作比較，未到三年開價高出近4成，跟期內樓市升幅差不多。

如果再跟區內的半新盤作比較，Yoho Town及Yoho Midtown最近的成交呎價都在1.6萬至1.7萬左右，朗城匯稍為平少少。

不過考慮到Yoho系列是新地品牌，加上元朗站整體規劃，商場配套、屋苑規模、單位及會所質素等，價錢稍高亦合理，可說是貼二手開價。問題是…這個所謂二手價，仍然處於歷史高位！

開價…未反映樓市氣氛轉差！

市價，欠驚喜！如果睇升，冇所謂；如果睇跌，感覺唔抵！

「朗城匯」　優點與缺點

朗城匯由華懋及港鐵合作發展，位於港鐵朗屏站旁，全盤共4座，合共720伙，包括1房至3房，面積由319呎至754呎，兩房最多佔52%。間格四正，但樓底唔高，會所設施亦欠驚喜。

優點是非常近港鐵站，行人天橋直駁，應該幾十秒就可以行到過去。朗屏站是元朗一個成熟的社區，衣食住行要乜有乜，沿天橋一直行，會經過不少二手屋苑、舊樓，天橋下的食肆、民生商舖林立，再往前走就是元朗廣場，雖比不上Yoho Mall，但都幾有規模。

再往前走就是元朗大馬路的核心地段，旺到不得了，人多車多，連自由行都好多，比美旺角尖沙咀！

與朗屏8號比較，雖然大家都是貼住朗屏站，但由於朗屏8號座落於工廠區，朗城匯在對面的住宅區，相比之下似乎稍稍優勢，不過也有隱憂，就是緊貼坑渠，如果真係要買，要特別留意座向及味道。

「弦海」入場唔使300萬　抵唔抵？

收到不少代理發過來的訊息，288萬起！

見到這個價錢，相信很多人都會眼前一亮，所謂唔買都睇吓，正所謂舊樓、唐樓都未必俾你搵到2字頭，而家居然响新樓出現，實在匪夷所思！細心一睇，師傅明白了！開細則！

弦海是一座24層高的樓盤，基座設有商場，單位總數371伙，除了特色單位之外，分層單位主要由開放式到兩房，面積由162呎至447呎，沒看錯，162呎！開放式及一房佔8成以上，首批75伙，每呎折實均價15,791元，最貴的是開放式單位，呎價17,832元！去到15樓以上的呎價更高見1.9萬！呎價計可謂貴絕屯門！

弦海位於屯門龍逸邨及龍門居旁，位置唔算靚，雖說將來屯門碼頭一帶會有屯門南站，但距離樓盤有一段距離，剛剛座落於屯門站與未來屯門南站之間，兩頭都唔到！如果要評價，這個位置，這個呎價，確實是有點難接受！但如果唔睇呎價，只睇總價，又是另一回事，或者這就是現時納米時代的新常態。

「尚悅嶺」即將開價

新界西北即將又有一個新盤加入戰場！有傳將於下週上載樓書及開價，11月就開賣。

根據資料顯示，項目由新世界、恒地合作發展，由兩座住宅大樓組成，合共504伙，包括開放式、一房及兩房，面積由174至381方呎。

其中一房最多，面積由234至282方呎，288伙，佔57.1%！發展商預期有部份單位會少於400萬，可以借9成云云。講真，如果174呎計，就算呎價2萬都唔過400萬，係咪代表抵呢？

尚悅嶺又稱為叠翠峰五期，位置上當然近叠翠峰、尚悅。

位置唔算靚，屬元朗的二線地段，如果要行過去元朗港鐵站要15至20分鐘，但最少是行得到。

不過那邊的供應都幾多，樓價都唔係好高，最近附近的大盤尚悅都有些減價盤。以發展商的部署來看，都係切細個餅，賣個好價錢。

呎價唔肯平　靠開細則

最近不少發展商都用這一招對抗逆市！

有人說納米樓的承接力弱，但另一方面又見到有很多納米樓銷情好好，例如之前去睇「海傲灣」，代理稱銷售情況未如理想，當然了！

油塘這個地區發展尚未成熟，但折實呎價竟然要2萬，而且首批單位的景觀質素都是比較差的，例如望體育館、望馬路等等，實在有點驚訝！

稍為高層靚景的，竟然用來招標來賣，不過是一個細單位而已，咁都有得招標？

不過貴還貴，又係開細則搏大霧，開放式已經賣光了。到底納米樓會唔會供應太多而影響銷情呢？還是會繼續成為新盤的銷售動力，繼續…開則細、樓價貴！

撰文：1%Anthony
圖片：新傳媒資料庫
資料來源：經濟一週
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