標籤: 置業

近日香港公開大學公共及社會政策研究中心參考了「中原城市指數」，以及50個成交量最高的居屋屋苑價格變動，編製出「居屋公開價格指數」，專門追蹤居屋第二市場交易價格。中心表示指數主要反映資助房屋價格變動，藉此讓政府在制定房屋策略作參考。指數亦反映居屋與私樓的差距收窄，間接為中下階層通過置業創造財富。在全球經濟不景與持續貨幣量化寬鬆下，相信政府通過協助市民置業，達至「藏富於民」的做法實不為過，這種資產增值方式亦較通過「派錢」對庫房的財政儲備更為有利。

房委會過去的文件指出「1997 年 6 月正式推行居屋第二市場計劃，為了增加居屋的流轉量，同時使現時公屋租戶和『綠表資格證明書』持有人多一個自置居所的途徑，而房委會亦可將所騰出的公屋單位，再編配給有需要的人士」，正好說明資助房屋流動的重要性。

正如中心負責人所指，政府通過俗稱「白居二」的白表居屋第二市場計劃將市場活化後，私樓與居屋第二市場價格差距收窄，變相將一班本身住居屋的人，提供更大的誘因出售居屋換想買的單位，將居屋與私樓之間的階梯收窄，形成能跨進一步的「置業階梯」。

有批評指「白居二」的成交個案每宗平均成交價較原價高近八成、大賺逾240萬元而房委會2014年底首批於今年屆滿限售期可投入居二市場的5個居屋項目，截至今年8月錄得27宗轉售，成交價亦較原價高介乎73%至1.13倍。有人認為「白居二」已淪為炒賣工具，未能協助「公屋以上，居屋未滿」的夾心階層置業。

為何不論資助房屋抑或私樓，在新冠肺炎肆虐多時下，樓價仍然不跌反升，可參考《經濟學人》於上月底一篇題為＂Why, despite the coronavirus pandemic, house prices continue to rise＂的文章。文中指出中高收入國家的樓價竟然在全球經濟幾近癱瘓瀕死時，自今年第二季皆錄得不俗的升幅，樓價竟然在疫情下不跌反升，與2003年沙士期間香港樓市大跌完全相反。各國在利率近零甚至負利率的經濟環境下導致銀行水浸，信貸亦十分寬鬆所致。正如美國的物業按揭年率已由年初的3.7%下降至九月底的2.9%，令供樓成本下降，樓價因而持續上升。

反之由於新冠肺炎疫情反覆不定未見平息，各國包括本港已多次通過派錢、保就業等方式保住經濟，可惜疫情持續導致國庫日虛，正所謂「長貧難顧」致無計可施，據悉七國集團今年派發的薪金補貼及福利開支，已多達GDP 5%逾千億美元。加上各國為挽救物業市場免於出現骨牌效應，出現多人負資產情況，不少政府允許按揭者暫免供款，或只需還息暫不還本等。在全球經濟不景與持續貨幣量化寬鬆下，相信政府通過協助市民置業，達至「藏富於民」的做法實不為過，這種資產增值方式亦較通過「派錢」對庫房的財政儲備更為有利。

有團體認為應收緊未補價居屋在居二市場轉售限制，例如規限業主住滿7年才准轉售等。筆者反倒認為如整體土地和房屋供應，未能通過多管齊下方式增加，即使設下更多的限售條款，樓價只會不跌反升，在貨源供應更少，而期望置業的中低收入人士在未能於私樓購買情況下，只會更加望門興嘆，上車無望。

與其設下更多限制，倒不如大量增加每年「白居二」的名額，由4500個增至1萬個，讓更多人可購買二手居屋，屆時價格競爭下才有望回穩。但總而言之，相信只有通過增加土地房屋供應和流轉，才是解決香港房屋短缺、樓價高企的治本之道。

資料來源：思考香港
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全國政協委員、新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳聯表示，大灣區內地9市放開港澳居民購房限制，為港人置業提供多一項選擇。今年兩會的政協提案，郭炳聯從進一步便利港人北上置業出發，在優化跨境匯款、按揭、港人開設銀行賬戶等方面提出建議。 

郭炳聯表示，當前港人赴大灣區置業面臨三個問題，一是香港居民向內地匯款存在實際困難；二是內地按揭政策不一且門檻較香港高；三是香港居民只能在港開設級別較低的內地銀行賬戶。

對此，郭炳聯建議，由粵港澳大灣區建設領導小組牽頭，成立由三地相關部門組成的「港澳居民赴大灣區內地置業統籌協調小組巡撫街」，統籌大灣區內各市的購房政策，協調各市在落實購房匯 款、按揭、貸款等系列具體問題。

對粵港跨境資金流通及按揭成本不一的問題，郭炳聯則表示可適度放寬對港人赴大灣區購房的金融及外匯限制。一方面為港人在大灣區內地購房匯款提供「綠色通道」，不再受香港到內地固 定每日 8 萬人民幣的匯款限制，資格審核由相關部門把關，確保資金安全和專款專用；另一方面，進一步便利香港居民在港申請按揭貸款購買內地房產，且提供港幣和人民幣兩種結算方案供選擇。 

責任編輯：馮詠欣
資料來源：經濟日報
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樓價不跌之謎：「新香港人」撑起
2018年以來，身邊有6位朋友在香港首次購買住宅物業，但只得一個是土生土長，其餘5位都是近10年才來港讀書、定居並領取身份證。筆者向地產經紀業界查詢後，發現這種情況並非罕見，反而逐漸成為常態。

每年有近2萬名這類來港求學後定居的「新香港人」，他們皆為13億人當中的精英，兼具實力和家境，擅長「賺北水錢」，更有富爸富媽資助首期；換言之，其「買樓能力」遠超過港產年輕人。若按港人月入中位數（約1.7萬元）計算，本港樓價無疑貴絕全球，正如國際調查機構Demographia指出「19.4年不吃不用才買得起」；但今後買樓主力將是「新香港人」，那就需要換個角度來看樓市估值。

首先需要略作定義，內地南下定居者在香港的身份經過幾個階段演變。第一階段是上世紀五十年代之前，內地人從大江南北來港避難或謀生，港英政府在五十年代中旬做過統計，當時超過一半香港居民並非在港出生。

六十年代後，隨着移民第一代在港繁衍第二代，本地出生居民佔比才首次超過五成，香港本土意識亦逐漸產生。加以當時內地經濟和社會發展欠佳，新來港人士大多數在經濟和文化水平上的起步點較為落後，往往遭到本地居民或多或少的歧視，最經典形象是1979年電視劇《網中人》的「阿燦」角色（廖偉雄飾）。

第三階段是1997年回歸之後，香港人逐漸懂得「政治正確」，甚少再公開歧視新來港內地人士，幾乎沒人會用「阿燦」稱呼（反而更多人自嘲「港燦」），改稱為表面上中性的「新移民」。但在底裏，大多數人對「新移民」仍有成見，主要將之聯繫到每日150個持單程證來港的港人內地親屬，覺得他們通常會住公屋、領綜援。

具資本、人脈、知識優勢

現在是第四階段，除了持單程證的「新移民」之外，同樣數量龐大的是透過「學生簽證」、「非本地畢業生留港安排」、「優才計劃」、「輸入內地人才計劃」、「投資移民計劃」（直至2015年叫停）等政策來港的「新香港人」。相比起「阿燦」和「新移民」被視為低人一等，這班「新香港人」似乎回復到第一代南下移民的地位，較之土生土長本地人反而具有資本、人脈以至知識優勢。

根據香港入境事務處資料，本港在2016年發出1.89萬個內地學生簽證，另外透過「輸入內地人才計劃」發出1.04萬個工作簽證，又透過「非本地畢業生留港/回港就業安排」發出9,289個簽證。再加上在「優秀人才入境計劃」（273個）、「一般就業政策」（3.6 萬個）和「補充勞工計劃」（3545 個）下來港工作的人士，可以粗略估算，每年最少有4 萬個內地人來港居住，但他們並非「單程證」人士。綜觀多年資料，每年數字呈穩步增加趨勢，顯示來的多、走的少；而這還未計算由內地來港，但手持瓦努阿圖、毛里求斯等護照的「外籍人士」。

透過學生簽證、人才計劃、優才計劃等政策來港的內地人士，只要住滿7年便可領取俗稱「三粒星」的永久居民身份證，所享待遇跟土生土長本地人無異，包括買樓時毋須繳付額外30%買家印花稅（BSD）。這些年香港經濟暢旺，憑他們的學歷、知識、人脈和拼勁，當然不難搵到工，很多甚至是本地生夢寐以求的「筍工」。找到工作後，透過公司向入境處提出申請，便可獲得工作簽證繼續留港，獲批率超過九成。不少人近年還成家立室，加上他們事業有成，近一兩年就開始買樓。

樓價中位數619.2萬元

對很多土生土長港人來說，香港樓價好像貴到離譜，似乎打三世工也買不起一個劏房蝸居。例如Demographia根據全球城市的樓價中位數，除以家庭入息中位數，得出各地普通居民要「不吃不用」幾多年，才買得起一個普通住宅單位，而香港在這個排名榜已經連續8年稱冠，榮登「全球最難買樓城市」，非常「巴閉」。在2017 年，本港樓價中位數為619.2萬元，按年大升14.2%，而家庭收入中位數只是上漲6.3%至31.9萬元，不吃不用也要19.4年才買得起樓，較2016年統計的18.1年進一步延長。從這角度看，本港樓價似乎泡沫嚴重，很多淡友也據此斷定樓市即將爆煲。

但正如文首指出，根據筆者親身經驗以及經紀業界反映，現在入市買樓的很多是「新香港人」，而他們已獲得「三粒星」，買樓身份跟土生土長港人相同，所以在各類統計上都看不出端倪（去年內地買家佔本港一手住宅銷售金額約23%，但只計算要繳付BSD的個案）。至於「新香港人」為何這麼「把炮」，看似輕而易舉買得起樓？主要有三大原因：

一、內地有13億人口，單計每年高考考生已接近1000 萬。在超過1億適齡年輕人當中，每年只有1萬多人（不足0.02%）能夠憑着實力或關係，考取本港高等院校的本科（UG）或研究生（PG）課程，當中很多都是省市探花、榜眼甚至狀元尖子。當然，內地最頂尖學生都去哈佛劍橋，次之北大清華，來港的以「一等三流」人才為主，但已經是萬中選一，非常犀利。

在投行、營銷、公關、保險發光

二、正如上述，內地來港學生大多數學業成績優異，中英文流利，畢業後求職自然比起一般本地生吃香。更重要的是，現今香港最大商機來自「北水」，本地學生也要北上遊學熟悉國情，卻豈及內地生跟國情融為一體，又在國內擁有人脈，再借助在港獲得的體制優勢和見識眼界，實屬最佳「食北水」人選。所以不論在投行、營銷、公關、保險、高端服務等行業，以至於大企業中級管理層，現在都逐漸由「新香港人」發光發熱，他們的「錢途」是很多本港土產大學生難以想像的。

三、內地來港學生若非本身實力超凡，就是背景深厚的富二代或紅二代。最要命的是，據筆者親身觀察，大多數人其實兩者兼具，既有實力又有家境。皆因內地改革開放40年，社會發展已趨向固化，跟香港一樣從幼稚園前「起跑線」就開始激烈競爭，所以若非天資聰穎、性格勤奮再加上中產家長着意栽培，很難在高考脫穎而出（去年內地瘋傳一篇文章〈寒門難再出貴子〉，正是反映現況，來自貧困山區的狀元不是沒有，但如鳳毛麟角）。換言之，很多「新香港人」賺錢能力強勁，在內地還有富爸富媽奧援，資助一千幾百萬元首期「濕濕碎」，試問他們買樓又怎會有難度？

香港政府在努力增加土地供應後，現在每年一手住宅單位還不足2萬個，但每年來港內地學生也接近2萬個（還未計透過工作簽證來港的另外約2萬人，以及接近6萬個「單程證」人士），從這角度看，供應似乎仍然遠遠不足。

一句到尾，對香港土著年輕人來說，樓價好像貴到離譜；但內地來港學生是13億人當中龍鳳，兼具實力和家境，不論想在香港、倫敦或紐約都不成問題。只要香港對內地人仍然有吸引力，這班「新香港人」都足以撑起本港樓市有餘。

畢竟樓市貴不貴，是針對主力買家而言，而香港在中國崛起和「一國兩制」背景下，有別於全球絕大多數城市，主力買家並非本地平民百姓，而是統稱為「新香港人」之新興外來貴族。從香港土著、政策制定者以至投資者，不管樂見與否，都需要認清此一客觀現實。

那麼，對香港土著年輕人有何忠告？雞湯式廢話無濟於事，但把眼光擴闊，環顧全球同世代年輕人，我們的處境比上不足比下有餘，確實沒什麼可抱怨，惟有自求多福而已。

主動而言，爭做700萬人以至全球70億人當中精英，買樓當然也沒問題；或者順應大趨勢，為「新香港人」提供服務，亦可掙到中等生活。被動而言，或許等待「支爆」，但屆時覆巢之下香港也難有完卵。第三條路是努力儲一筆本錢，找一個生活競爭沒那麼激烈的地方，自己去做「新移民」，甚至「逆流」北上內地也將是一項現實選擇。

資料來源：信報
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花旗調查：64%受訪者料樓價再升
雖然樓市熾熱，各區無論是私樓、居屋，甚至公屋的樓價都不斷破頂，但似乎無損大眾「上車」的決心。根據花旗銀行今天公佈最新市民置業意向調查結果顯示，年輕受訪者認為現非置業好時機比例大減，顯示年青一群對「上車」置業意慾可能有所增加。

撰文：浩德  ｜ 圖片：新傳媒資料室、相關機構提供

認為現時置業時機差的年輕受訪者比例大幅下降

是項調查為花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，以隨機抽樣電話訪問形式，於2018年3月訪問超過500名香港市民。

而在這批受訪者當中，年齡介乎21歲至29歲、並非持有物業的年輕市民，只有63%認為現時屬於差或極差的置業時機，較2017年第四季的81%大幅下降接近兩成，顯示年青一群對置業意慾可能有所增加。

如沒有物業，考慮到現時的物價及你家庭經濟狀況，你認為現在是否置業好時機？

最新調查結果顯示，認為現時並非置業好時機的受訪者比例，由2017年第四季的75%，下降至2018年第一季的69%（圖一）。

你對樓價於未來 12個月的走勢有何看法？

受訪者對樓價未來走勢、置業興趣 比例與上季相若

調查結果顯示，在2018年第一季有64%受訪者觀望香港樓價在未來 12個月上升，而預期樓價會在未來12個月下跌的受訪者則有12%，受訪者比例跟2017年第四季相若（圖二）。

你對現時置業的興趣有多大？

而對於置業的興趣，在2018年第一季每五名受訪者當中（圖三），便有一位表示現時對置業非常感興趣或頗感興趣，受訪者比例跟2017年第四季類同，顯示香港市民對置業仍保持一定興趣。

自2010年開始，花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心進行季度置業意向調查，以評估香港市民現時的置業情況、了解其置業的意向及對未來樓價走勢的意見。調查於每季度尾以隨機抽樣電話訪問形式進行，每季平均訪問超過500人。

資料來源：花旗銀行2018年第一季度市民置業意向調查、經濟一週
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80港人買內地「海岸居」中伏 涉及30至40萬人民幣
港人負擔不起香港的高樓價，選擇到內地買樓，卻墮入內地的置業陷阱。一批港人在惠東縣稔山鎮購買「海岸居」單位，於4月12日接到當地政府的清拆通知，每人涉及金額30至40萬人民幣。

協助苦主的民建聯立法會議員葛珮帆表示，現時收到約80名市民求助，在惠東縣稔山鎮購買未受保護及認可的「小產權房」海岸居，樓盤被指「違例建築」而接到當地政府的清拆通知。葛珮帆指，已聯絡中聯辦，轉介個案至惠州市政府跟進。

葛珮帆解釋海岸居屬於「小產權房」，是內地農村集體土地建設的房屋，這些土地沒有國家簽發的土地使用證和預售許可證。主要讓村民興建自住的房屋，而村民只有使用權而沒有轉讓權，「呢類房屋只可以係村民之間互相轉讓，唔代表可以起高樓大廈，亦都唔可以轉讓或者出售俾非村民嘅第三者。」

苦主馬先生（化名）買入2個約800呎的單位，以約40多萬購入。他指經朋友介紹該屋苑，見已建好一半，便到內地找律師及地產中介購買2個相連單位，「當時有啲起緊，有啲就未起，但都會有信心，因為知道係大型嘅發展規模。」他強調購買過程沒有問題，「咁佢哋都係專業人士，又有哂蓋左印嘅文件，點估到會拆。」

另一名若主黃太（化名）收到消息後感到好突然，遇到警察及不明來歷穿黑衣的人，又指有一個苦主被暴打。

葛珮帆指，不少香港市民被內地人士游說這些房屋好低，會在內地律師樓簽法律文件。而每一份合同其實都是與不同村民簽約，是「合作建房文件」與村民份起樓。她又指大部香港市民深信在律師樓簽紙便是合法，但其實內地與香港的法律十分不同。

資料來源：iMoney
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