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【驗樓評分】新地Downtown 38僅扣4分　明哥：露台位美中不足影響外觀

一般人對土瓜灣的印象，相信是舊樓林立，但隨著更多舊樓重建項目落成，加上港鐵屯馬線新站將於明年通車，將為當區帶來新氣象。由新地（0016）及市建局合作發展的重建項目Downtown 38近日入伙，這個單幢式住宅主打小型單位，記者相約驗樓師賴達明（明哥）驗收其一房單位，看看麻雀雖小，又是否五臟俱全？

露台鋪磚「美中不足」須扣分

這個一房單位實用面積304方呎，設有22方呎露台，客飯廳的開放式廚房呈「L型設計」，電器如雪櫃、微波爐設於玄關旁邊，雖使用微波爐時或影響大門開關，但明哥讚設計十分慳位。睡房沒有工作平台，可盡用所有空間，任職公務員的女業主斥約570萬元購入打算獨自居住，足夠有餘。

經明哥仔細檢驗後，直指結構造工上並無大礙，扣分位為「美中不足」的小問題，最明顯的是露台牆磚鋪砌不平直、掃口填縫闊度不一致，牆腳地磚有崩邊破損，以及牆磚有掃口隙孔須填補；大廳及房間牆身有油漆污跡。業主聽罷即追問是否不用執修，明哥認為相關問題不影響實用性，整體給予高達96分。

讚淋浴間高架地台設計

明哥大讚浴室設計，沿屏由上而下都有防水膠邊，可避免門鉸邊出現滲水，明哥指原條膠的設計更令防水效能提高，堪稱「滴水不漏」。而淋浴間採用高架地台，四邊皆設有排水坑，沐浴時加快疏水速度，令浴室更乾淨企理。他又指，浴室的假天花使用較少見的鋁質百葉，雖然容易封塵，但方便進行檢查維修。

單位露台外望土瓜灣樓景，明哥稱露台門窗皆使用雙層中空玻璃，可有效隔音隔熱，形容該設計「幾揼本」，「好似保溫壺咁，隔熱之餘又可以保溫，同時兼顧採光度，唔駛咁多開冷氣，慳返電費。」

空間充足　夠一人居住有餘

業主年約三十多歲仍然單身，她對單位感到滿意，認為有足夠的居住空間，亦對發展商的交樓質素有信心，而屯馬線新站開通後，單位距離土瓜灣站及宋皇臺站僅數分鐘路程，故認為該區有發展潛力。她收樓後表示：「世界點變都好，最緊要有個『竇』，磗頭永遠都係最穩陣。」

發展商新地表示，已即時處理所提出的項目，有關執修工作經已完成，並已通知業主驗收，並會繼續保持優質的物業質素。

Downtown38位於馬頭角北帝街38號，項目已屆現樓，記者日前隨同工程監督師詹濟南﹙詹sir﹚驗收高層G室、實用面積304平方呎的1房。

詹sir指，是次驗收單位扣分位置為鋪磚、油漆及窗有微細崩花，最終本次驗收單位獲97分。上述是詹sir於Downtown 38驗收的第2個單位，上一個單位同樣獲得高分。他翻查記錄指，這個發展商大部分都維持到A級以上水平。

單位房門有部分地方變色，需要修補或更換。詹sir解釋︰「因為清潔工『好手勢過頭』、過度清潔，所以一笪笪，現在最慘要找人修補，要重髹，要慢慢用手掃好它，有時做清潔都不要太落力，太落力會造成破壞。」

另外，房門口的鋪磚有少少挑剔位，瓦仔沒有𠝹成門框的形狀，詹sir指現時的做法可以接受，不過最上乘的功夫就是將瓦仔𠝹成門框的形狀。

為了配合防火牆位置，雪櫃及焗爐放在近門口的位置，詹sir認為廚具與廚房有一段距離，住戶在煮飯的時候會較麻煩。不過他指，香港單位面積細，「限米煮限飯」，為了遷就空間都沒有辦法。而且嵌入式的雪櫃、焗爐及鞋櫃擺放位置已經算配合得不錯。

發展商回應指，已經即時安排專人跟進，現已完成執修工作，業主驗收後亦表示滿意。

市場現新盤小陽春，過去兩天錄逾640宗成交，創44周新高。屯門The Carmel昨單日沽108伙；馬頭角Downtown 38即日沽清，並提價最高8%加推66伙；白石角逸瓏灣8亦輕微加價加推60伙，將在周三（23日）首輪發售。

永泰地產屯門The Carmel昨首輪發售118伙，開售首4個小時已沽逾100伙，即日沽108伙，連同早前招標售出9伙，合共沽出117伙。

昨本報記者現場所見，大批買家於9時半已到達銷售中心，高峰時期一度有逾300人排隊等候抽籤，場面熱鬧。市場消息指，有一組家庭客斥逾1,500萬元，購入2伙1房及1伙2房戶。

而上周六（19日）開售的新地馬頭角Downtown 38，即日沽清155伙，套現逾10億元。發展商昨趁勢公布第三張價單，涉66伙，個別加價逾8%。

今批單位定價計市值約4.7億元，包括46個1房、19個2房戶和1個連平台特色戶，實用面積300至385平方呎，價單定價621.3萬至872.3萬元，價單呎價20,573至23,036元，最高折扣率維持9%不變，折實價565.38萬至793.79萬元，折實呎價18,721至20,963元。

天鑽兩輪累沽795單位

對比第二張價單推出的20樓L室，1房309平方呎，折實564.38萬元，今批上一層相同單位折實611.88萬元，較上一張價單加價8.4%。

新地副董事總經理雷霆表示，短期內將公布銷售安排，而餘下7伙未公布價單單位全屬特色戶，有意以招標形式推。而首輪售出的155伙中，大部分買家為年輕用家，約2成為投資者。

另大埔天鑽上周六次輪發售486伙，即日沽322伙，佔是次發售單位66%。連同首輪售出單位，兩輪共沽出795伙，佔已推出的972伙約82%，料短期內再度加推。

3個全新項目連同餘貨單位，過去周六、日一手市場錄逾640宗成交，為2018年3月後，44周新高紀錄。

逸瓏灣8周三發售228伙

另外，信置白石角逸瓏灣8上周六第二度加推，涉60伙，並公布周三（23日）首輪發售共228伙。

消息指，項目收逾830票，超額2.6倍，明截票。加推首度加入2房連儲物室間隔，價單定價809.8萬至1,560.6萬元，以最高折扣20.5%計，折實價643.79萬至1,240.67萬元，折實呎價13,006至18,685元，加價約0.5至1%。（節錄）