專家拆解內地買樓4大伏位

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說起港人投資大陸樓,教路港人北上買樓、一巴仙培訓學院導師李海文有無數小故事。他多年前初到內地買住宅,「落訂」後內地經紀才拿出一份文件,指限購令港人不可買住宅,「當時我手機Whatsapp存錄我和經紀的對話,證明對方明知我是香港人,仍接受我落訂。」他最終取回訂金,他因此經常叫學生北上買樓,跟經紀對話,要全程錄音,攞齊文件,「要攞證據㗎,否則將來有事點打官司。」 他近年經常收到學生查問,好不好買有反租計劃的公寓,「我一般都叫不要買,你如果追對方十年反回報(即反租)給你,佢唔畀搞到你嘈喧巴閉,而這類樓盤通常都很便宜,即是你要馬兒好,又要馬兒不吃草,有無咁嘅事?」

反租的問題出在哪裏?李海文又有小故事,他曾跟中山一個中型開發商開會,那位老闆正是建公寓做反租,公寓賣20多萬元一間,反租十年,由內地有名的酒店品牌營運。他問對方的樓盤在舊村地方,租客何來?何時有舊區改造讓樓盤升值?「他答我,你們香港人鐘意反回報(反租),至於將來升值,由我講暏。」讓他深感內地有發展商就是看中港人買樓心態--博升值、貪反租。

反租成為港人北上買樓第一「大伏」,李海文指出,部分反租公寓聲稱由酒店品牌營運,實情經營者只是酒店品牌的加盟商,買家只是跟酒店加盟商簽租約,而內地酒店品牌對加盟商的約束力不高,更跟發展商無關。他又指經營酒店屬長綫生意,因此反租的租約往往長達十年,有發展商為「谷」銷情,把樓盤幾層包銷給別人,再找酒店加盟商去做反租增加賣點。他建議港人買公寓想要反租計劃的話,選擇酒店品牌直接營運整幢公寓的項目,或者酒店營運商是發展商的子公司,保障會多一點。

保稅區樓價低,李海文認為保稅區其規劃未完成,他舉例現時澳門車可經蓮花口岸進入橫琴,但不能經橫琴大橋離開橫琴往珠海保稅區,「現在說要將幾個區連成一綫,但整個規劃未完成,要記住,行車會否延伸過保稅區,這仍然是個問號。」他認為投資者要「賭」未來,只要是「平價」並無問題。他直言保稅區發展起來的關鍵,視乎有多少人流入珠海,現時珠海或其他地方都各師各法,例如透過補貼買房、落戶政策等「搶人」

港人到內地買公寓可做五成按揭,但記者跟睇樓團時,有內地經紀透露,有客人的銀行貸款已等半年還未批,因此要交違約金,李海文直言近日有學生也「中招」,去年的買樓貸款至今未批出,「合同寫明按揭做不到,跟發展商無關,要你一筆過付款。」投資者須找可立即放款的銀行。早前有學生向他求助,因內地經紀遲了辦手續,遇上政策轉向限購,要有交社保才能買下住宅單位。當時單位的樓價每平方米已升了3,000元,學生不想退訂放棄單位,唯一選擇是立即全付,「個學生因為不夠錢全付,所以打來向我求救。」港人不熟悉內地法規,買樓「伏位」處處,李海文指不少人,尤其後生仔視投資內地樓為跳板,部分非常進取心急,他忠告:「千祈唔好貪平呀!你去到人生路不熟的地方,邊有咁大隻蛤乸隨街跳。」

北上買樓四大伏位

1. 公寓走灰色位做住宅
若嚴厲執法將有影響

2. 反租十年
公寓營運者只是酒店加盟商保障低

3. 規劃未必成真
相關規劃以官方媒體發布為準,網上房地產平台的規劃消息要小心求證

4.  貸款變全付
因銀行遲遲未放款,或要一筆過付清

節錄自《iMoney Focus》第556期封面故事。

資料來源:iMoney
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