樓市拆局 – 「先住後付」是糖衣毒藥?

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近期新盤接連滯銷,發展商自救由「付款辦法」著手。有新盤將「高成數按揭」加碼,也有新盤推「先住後付」。會德豐旗下五個項目就推「先住後付」,藉以偷時間予換樓客套現首期買新樓。

對換樓客而言,「先住後付」帶有偷時間效果。皆因當換樓客購入新物業時,發展商只需他們放低少量首期、以及繳交「暫住費」就可取鎖匙入住。同時間,換樓客亦可押後新屋供樓時間,變相省卻供兩邊樓壓力。

這類計劃看似相當著數,但換樓客在選用「先住後付」時,實情也有兩點需要留意。首先,就是「暫住費」的支出。部份新盤「暫住費」高昂,甚至較在二手市場租樓的費用還要高。雖然換樓客未必需要即時供兩邊樓,但舊屋供樓、以及新屋暫住費,也可構成沉重的財政壓力。

會德豐推出的計劃,初步看並沒有相關情況。因為買家繳交的「暫住費」是樓價的一成。價單列明,若果符合合約條款,該筆「暫住費」可作為日後找清樓餘額之用。這也意味提前入住的1088天,除了差餉、地租、管理費外,實質上是零租金入住。

採用「先住後付」計劃,表面上給予幾年時間讓業主賣掉舊居。會德豐推出的1088天付款計劃,就是讓換樓客由簽署臨約後1088天才需找清樓價90%尾數,釋出三年時間讓業主嘆慢板套現。

但在實際操作上,業主是否真的有三年時間賣掉舊居?未必!換樓客在買入新屋時,理論上等於持有第二套房,需按新稅制劃一繳付15%印花稅,並要在簽署正式買賣合約時交予律師樓。除非能在一年內賣出舊有物業,以「一換一」手法換樓才可申請退稅。因此,對一批有意申請退稅的換樓客,三年過渡期會較實際想像中短。

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資料來源:胡國威 – 胡•說樓市
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