用呼吸Plan買樓要小心 3年後勁高息怕你供唔起

置業貼士

【呼吸Plan・樓市點睇】近期樓價重拾升勢,理論上可令不少於近年入市的買家放下心頭大石。然而,有一批近年透過發展商提供的高成數按揭而入市的投資者,首三年的供樓「蜜月期」已成過去,開始要為捱貴息供樓而煩惱,甚至要賣樓或撻訂離場。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料庫、unsplash

「呼吸PLAN」利息計算方法逐步「吸血」

事實上,發展商所推出高成數按揭,其中一種俗稱「呼吸Plan」,意指買家只要有呼吸,毋須入息證明及壓力測試便可獲批,吸引不少首期不足的買家入市。

多個大型發展商的新樓盤提供「呼吸Plan」,普遍提供八至九成按揭,高於銀行的一按計劃提供五至六成貸款。

然而,利息計算方法可謂是逐步「吸血」,可隨時令買家窒息。

要數近年來最經典及具話題性的一手樓項目,非2015年開售、有「劏房之城」之稱的紅磡環海•東岸莫屬。

呼吸Plan 買樓 高息 香港樓市2019
圖片: unsplash

買家毋須提供入息證明

該項目提供1,008個單位,實用面積由194至375平方呎不等,近乎全數是劏房,今年初開始陸續收樓入伙。

賣樓之時最引起坊間熱話的是,發展商九龍建業(00034)炮製「開心直通車計劃」,買家毋須提供入息證明,只要付樓價5%作為首期便能做業主。

三個月後再以「滴滴金」方式,每月供樓價0.35%直至入伙為止,期內免息,這可以稱得上是「呼吸Plan」的先河。

至於餘下約85%樓價,可待買家入伙時可向九龍建業旗下財務機構借盡一按或二按上會,同樣免入息證明,最高可分30年還款,不設罰息期。

藝人麥長青「麥包」也利用了「呼吸Plan」,買入一個低層一房單位,他表明是因為有九成半按揭所以入市。

他以約420萬元買入一個單位供樓花。一按八成向銀行承造;另外向發展商借一成半二按,這一成半二按有四年時間去還款。

環海•東岸有業主打算離場

聽落吸引,但據一手成交紀錄冊近期資料顯示,有選用「開心直通車計劃」買家於4月終止交易,並無上會,涉及單位成交價介乎437.9萬至539.9萬元。

現居於黃大仙,2015年9月斥約500萬元買入環海•東岸的王小姐,打算和未婚夫於該樓盤作新婚居所。豈料去年10月左右收到發展商公布的息率水平,即時嚇了一跳,因為幾乎要6厘,她明顯大失預算。

她直言,當日的確是被發展商的「開心直通車計劃」所吸引,但意想不到,三年後的息率倍增;加上高昂的管理費,她和未婚夫深感壓力,現決定將單位放售,希望微賺離場便算,寧願婚後繼續與家人同住。

呼吸Plan 買樓 高息 香港樓市2019
有選用「開心直通車計劃」買家於4月終止交易,並無上會,涉及單位成交價介乎437.9萬至539.9萬元。

翻查資料,有逾630個單位的買家採用「開心直通車計劃」,佔全盤超過六成,首年利率為最優惠利率(P)減0.5厘;其後年利率為P+0.75厘。

由於去年9月,各大銀行跟隨美國聯邦備儲局加息0.125厘,以目前P為5.375厘計算,即首年利率4.875厘;惟次年起大幅上調至6.125厘,息率遠高於目前銀行按揭的2.3至3厘水平。

以王小姐近500萬元,買入一房單位為例,採用「開心直通車計劃」,分25年攤還,首年月供接近27,000元;往後月供約30,000元,全期利息開支約近430萬元,單計利息開支樓價的約85%。

另一個曾經以高成數按揭吸客的大型樓盤,是2017年中開售的長實(01113)荃灣西站上蓋新盤海之戀,當時以高成數按揭最高借樓價85%,吸引首期不足的買家入市購買。

不過,該盤近期陸續入伙,卻連見多宗撻大訂個案,涉逾500萬元遭發展商沒收。

當中撻訂買家均付15%首期,並採用建築期付款方法,原定向發展商指定的財務公司申請一按高成數按揭。

同時,有一名選用「包按」計劃的業主,未能透過長實旗下財務公司上會。該買家於2017年中以約1,300萬元,買入三房單位,已支付逾200萬元首期。

呼吸Plan 買樓 高息 香港樓市2019
有逾630個單位的買家採用「開心直通車計劃」,佔全盤超過六成,首年利率為最優惠利率(P)減0.5厘;其後年利率為P+0.75厘。

財務公司突然新增借貸條款

不過今年初,長實旗下財務公司新增借貸條款,要求借款人呈交更多財務資料,完全不是免壓力測試及「一定批」。現時有業主非常擔心不獲批貸款,瀕臨撻定邊緣,已付的約200萬元首期便隨時化為烏有。

此外,發展商在價單中均會列明免責條款,強調無論按揭批核結果為何,買家均需按合約完成交易。即是無論如何,發展商永遠是贏家。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,近年由發展商提供的高成數一按條款參差頗大。

她強調新盤不存在必批按揭,無論貸款方是發展商「財仔」還是坊間的財務機構。不過被發展商拒之門外的個案並不多,主因是收入浮動、無報稅,或銀行入賬紀錄不齊全,會難以信納申請者有足夠還款能力。

轉按未必個個得

隨着「低息蜜月期」陸續屆滿,為免利息跳升而令供樓負擔劇增,有專家建議「呼吸Plan」的買家,應及早衡量轉按至銀行的可行性。

王美鳳表示,由發展商提供八成貸款的一按,轉至向銀行申請六成貸款的按揭,原則上,業主須補回樓價兩成之首期差額方可轉按。

不過實際上,2016年至今,樓價已累積一定升幅,對於當年上會且完成交易的業主,現可再將物業進行估值,估值上升變相可提高轉按可造按揭金額;加上期間三年,業主已償還部分按揭本金,由高成數一按轉按至銀行所需補回之首期差額便可望減少,甚至亦有發展商提供一按用家在轉按時已毋須補付首期差額。

呼吸Plan 買樓 高息 香港樓市2019
有專家建議「呼吸Plan」的買家,應及早衡量轉按至銀行的可行性。

業主應先搵銀行估價

不過,她強調,在實際情況中,不同新盤單位的升幅差幅甚大,部分新盤的升幅遠低於樓價平均升幅,原因是部分新盤開盤對比同區二手樓之溢價差距較大;加上屬於遠期樓花,若樓盤在其後再推出的單位價格升幅亦不大,當樓價走勢出現反覆,有關新盤的升幅便低於市場平均幅度。

新盤之間估值升幅頗為參差,業主可先找銀行進行物業估值,以衡量轉按的可行性。在提出轉按時,一般以銀行估值較高者較理想,或考慮有關估值可承造較高之按揭額為準,故此業主可比較幾間銀行的估價,若與心目中的估值差幅不大,亦可再嘗試向銀行提出估價上訴,盡量再拉高一點樓價。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指,很多選擇發展商「呼吸Plan」的買家是貪其批核容易,毋須提供入息證明,但如果計劃轉按至銀行便需要提供入息證明作批核。

她建議即使現時未能轉按,也應開始準備近三至六個月的入息證明,例如糧單、稅單、銀行入數紀錄等,當日後估價配合,便能即時提供充足入息文件到銀行申請按揭。

呼吸Plan 買樓 高息 香港樓市2019

資料來源:SmartED
Facebook:上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報: 預售樓花兩成要求變數字遊戲 存3大灰色地帶

廣告

發表迴響