香港仲有筍盤買 3招揀樓

【置業個案．仲有筍盤買】讀者月入約4萬元，想在東九龍置業，但愈等樓價便愈貴，想知應該點揀樓筍盤！

撰文：1% Anthony  ｜ 圖片：新傳媒資料室

Anthony Sir︰

你好，本人在東九龍上班，月入約40,000元，原本想在該區置業，可惜等了一年，都等不到機會，愈等就愈貴。

最近啟德又有新地王，業主又反價，個個都話啟德將來要賣30,000幾元一呎，東九二手屋苑都要睇20,000元，真係咁誇？

到底要等到何年何月呢？還是應該放棄，到其他區搵樓呢？

讀者Ringo

地王處處有 如何買筍盤

近年中資財團加入搶地，令地價倍升，雖然近期中資財團已經減少參與，然而當地價被推高了，若市場沒有特別的負面因素，很難無緣無故會回落。

之前長沙灣地王的樓面呎價都搶到17,500元，如果讀者是發展商，很希望奪得這塊地，試問會如何出價？

難道出價13,000元嗎？事隔幾個月，加上是啟德發展區，呎價17,800元其實也不算太高。

據報導，今次地王位處兩幅商業地皮中間，而且可以直駁港鐵站。

最重要是除了住宅之外，還有逾30萬平方呎商業樓面可作商場之用，新鴻基地產（00016）是管理商場的高手，商場理應比住宅部分更值錢。

有測量師分析，若商業部分呎價估值為20,000至23,000元，餘下的住宅部分呎價估值其實只是13,000至16,000元。

逼價位與之前海航投得，及後期轉手予恒基地產（00012）與會德豐（00020）的地皮呎價差不多，並非如外界演繹般高出很多。

那為甚麼市場都理解為「天價」、「顛價」？

市場就是如此！當市況旺的時候，市場都會集中發掘創新高、反價等等的新聞，大字標題，這樣才夠吸引。

至於一些低價成交個案，由於新聞價值低，自然石沉大海，就算有報導都只是短短兩三句。

今次啟德地，既然表面上呎價創新高，自然被解讀為「天價」、「顛價」，樓市將會再創新高云云。

至於其他項目，尤其周邊項目，自然借勢加價加推，業主自然也借勢反價，一呼百應，受氣氛影響，買家更容易投降，愈買愈貴。

然而當市況差，例如2016年初，情況就不同，市場都集中發掘「劈價」新聞，愈買愈平。

而且原來增加供應，也未必能令樓價降溫！

多供應的地區要避開

以前師傅教落，多供應的地區要避開，因為新樓賣的時候要跟周邊的二手競爭，會貼二手價，令周邊二手成交停滯，樓價因而跑輸。

恐怕前輩們見到今天的情況，會跌到一地眼鏡碎！

原來在政策扭曲、資金氾濫、供應短缺的情況下，每次賣地，都會有地王，每次有新盤出，都會有新高價，周邊業主都可以借勢反價。

看看屯門新盤，三線位置都可以賣到一線價錢，而且還要極速沽清，怎會平呢？

如果讀者想買樓，就要了解現實，避開熱點，快人一步。

買筍盤要快人一步

最近筆者與朋友都有買到筍盤，雖然數量不算多，但最少比市價便宜，看到有兩成水位。

首先，避開熱炒地區，在旺市下，熱炒地區往往被高估，往往升凸。

其次，避開起哄地區，例如前文所說有地王誕生，有新盤天價推出的，肯定要買貴。

第三，要快人一步，要多落區睇樓了解各區發展，在新聞未鋪天蓋地的時候就要出手。

例如當年啟德一號剛推出，筆者就叫讀者留意周邊低水的譽港灣、傲雲峰等，今天升到顛了。

今年東九仍會有很多新聞，除了啟德、九龍灣等熱炒地區，早幾年筆者與朋友已進駐觀塘，可以留意。

編按：作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。
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資料來源：經濟一週
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