月份: 2020 年 5 月

新冠肺炎疫情緩和，加上樓市回調，吸引準買家逐步外出相約睇樓。市區樓盤供應短缺，400萬元左右單位更少見，記者前往土瓜灣睇樓，視察一個叫價399萬元、實用面積350呎，連189呎平台的兩房單位，價格吸引，但實情又如何？

土瓜灣舊樓林立，記者來到樓齡52年的北帝街東海大樓，一睹「四球有找」樓真身。大廈外牆髹上綠色油漆，似乎進行過翻新工程，記者走進放售的低層單位，只見客廳地台明顯較高，部分牆紙剝落，整塊隨意置於地磚上，電線外露並在空中半懸着，牆身油漆剝落露出石屎，十分殘舊。

牆身外露鋼筋 　蹲式馬桶侷促非常

行過屋內走廊，進入大廳，整體印象同樣一個舊字——中央有兩張顏色鮮艷的牆紙，部分牆身露出石屎並發黑，磁磚地板有不少污跡；房間門口位置的牆身被拆走，磁磚剝落，一處外牆出現裂縫並露出鋼筋；抽氣扇被積塵掩沒變得灰暗；而洗手間是設蹲式馬桶，如廁空間侷促。

單位設有套房，套房的洗手間較大，留下上手租客的少量雜物，牆身破損。客廳連接地下平台，鐵門佈有鏽跡，打開後是一個紅磚鋪地的戶外空間，景觀對正其他大廈住戶的平台及通道，有一個連洗手槽的櫥櫃及遺留下的垃圾，花槽種植不少植物，樹木生長至簷蓬高度。

區內代理表示，上手租客為一名老人家，在該處已居住多年，近日退租搬走，業主有見環境殘舊，不想重新裝修再放租，於是索性將單位放售。她提及，區內有不少50年樓齡以上的舊樓物業放售，由於設備殘舊，會願意低於市價出售，料受投資者青睞。

「劏房」設計手尾長　維修費用不菲

買入高齡二手舊樓，首要留心當然是結構問題。測量師學會前會長何鉅業相信，該單位房間有升高地台，橫樑位置及間隔古怪，估計原先為「劏房」設計，致令間隔牆、廚房及廁所或進行不少改動。

他建議，業主購入舊樓單位時須找專業人士協助查看圖則，留意上手有否結構改動，部分結構工程屬屋宇署小型工程項目，須入紙申請。假如曾改動廚房及廁所，有機會安裝喉管及防水造工不好，帶來滲水問題，影響樓板等結構安全。平台亦有機會為僭建物，如是，業主須負上相關法律責任。

窗戶易日久失修　維修花費大

另一須留意的是窗及冷氣支架。何鉅業指出高齡舊樓，窗戶最易日久失修，造成安全問題，如業主發現出現滲水情況，有機會須重新安裝。他提到，業主須留意單位是否有水漬、潮濕及臭味，有機會因牆身滲水等造成鄰近住戶的困擾，負上維修責任，以及承擔舊樓公共地方的維修費用。

何鉅業預期，購買舊樓單位須驗窗驗樓、維修石屎剝落等問題，預料不計裝修設計，上述單位須花費約50萬元進行維修，勸籲業主購入單位前要先計算好相關開支。

值得一提，由於單位樓齡已有52年，承造按揭時或有一定難度。銀行一般會以70年減樓齡，抑或75年減樓齡計算供款期，買家須留意舊樓按揭未必可借盡最長30年。

資料來源：香港01
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中原地產粉嶺逸峰分行副分區營業經理徐家倫表示，疫情漸見受控，買家入市意慾轉強，最近上水區二手成交十分暢旺，可睇樓的放盤不斷減少，部份買家甚至不睇樓入市。

御景峰中層K室，實用面積469平方呎，兩房間隔，現有租客居住，無樓睇，可交吉，叫價630萬元，放盤短短3小時，極速議價至619萬元成交，實用呎價13198元。

買家為用家，原本洽購屋苑另一個放盤，業主見市旺臨場反價，買家不甘被反價，決定放棄該單位，代理隨即加緊游說屋苑其它業主放盤，新近成功游說上址業主放盤，買家立即還價，見業主肯減價，即拍板承接。原業主於2009年5月以253萬元買入單位，持貨11年，帳面獲利366萬元，單位升值1.4倍。

資料來源：地產站
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30歲讀者現收入18,000元，目標今年內「上車」，並計劃五年內生小朋友，有意向諗Sir查詢置業、投資意見及退休安排。

諗sir：本人30歲，月入18,000元，花紅大概有五至六個月薪金，現有20萬元儲蓄，扣除所有支出，可儲約9,000至10,000元。男朋友40歲，月入25,000元，沒有花紅，現有190萬元儲蓄，每月可儲15,000元。

自知收入不高亦沒有父幹，想今年內「上車」，目標550萬元內的兩房單位，五年內生小朋友，但同時擔心日後退休資產問題。請問閣下按我們的情況，應否不買樓而租樓？另外債基收息是否好選擇呢？而且應如何安排退休計劃？謝謝！

Maggie上

讀者工資不高但儲蓄力好，值得一讚。然而一眾打工仔大多要儲樓為先，才可脫困。有人質疑筆者經常叫人買樓，是否幫地產商？只好說，人窮才要主打買樓。相反，若果中了六合彩有2,500萬元，去「行山銀行」造定期都2.2厘，每月有逾40,000元利息收入，屆時租一個港景峰細兩房單位，夜晚落樓下做看更，交租後都剩20,000至30,000使費，犯不著冒樓市升跌的風險。

更懂得計劃的，可買直債，到期保本。工商銀行有一項直債，11月到期，派5.1厘，每半年派，過去兩個月，有時價格低於100可以買到，即是有機會可以在11月前，賺足5.1厘息並賺少許價差。每條直債160萬元，假設買10條支付1,600萬元，一年收81萬元利息，差不多每月70,000元。當然，有更多直債選擇，一次過買同一公司的10條直債屬壞手勢。

另外，買債要靠sourcing agent，直接去大莊跟你拿貨，才有機會更貼中間價入手，閣下可自己先去不同機構打價或排盤試一下。當然讀者亦可考慮債基。債基都是買債，如想保守買美國國債為主的B餐，3月高位65元，現時大概59至60元水平。

至於進取一些考慮公司債，如C餐，派息達一年12厘，當然還有些槓桿過高的債券。通常投資過分槓桿者，都是沒有現金在手的投資者，於3月跌市已沒頂，但在收息課學好計槓桿比率，並遵從入市步驟的人，現時都還有子彈買貨。

九成上會買大屋苑

由於讀者二人未有物業，不妨九成上會，買大屋苑兩房單位。買樓就是將debt burden inflating away，用通脹磨損債務，這不只筆者說，「股神」畢菲特在CNBC電視上受訪時都這樣說。簡單舉例，1990年一間三房新界單位賣38萬元，供樓只需2,000至3,000元，供10年你都不會覺得負擔大。

50萬元可用來做首期，另外100萬元投入債基，每月收到利息幫補供樓。留意債基入貨要分注。買樓最難的問題在於不能分注買，你轉買房地產投資信託基金（REIT）可以分注，但槓桿水平不能很大，變相用不到股神的招數。

撰文：諗sir
資料來源：Smart ED 經濟一週
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有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，最近錄二手買賣，據市場消息稱，項目中層32室，實用面積131平方呎，叫價250萬放盤，經議價後240萬元易手，呎價18,321元。

據了解，原業主去年7月以196.7萬元購入單位收租，月租約6,500元。由於業主持貨僅9個月，交易須支付樓價15%，即將36萬元額外印花稅（SSD），據報相關稅項由買方支付，即買家入市成本升至276萬元，呎價變相升至約2.1萬元。

帳面獲利逾兩成

原業主持貨不足1年，受惠買家代付印花稅，帳面獲利43.3萬元或22%離場。若連15%辣稅計，樓價期內升值約40%，升幅驚人。綜合網上及代理資料，過去半年項目共有7宗二手買賣，包括今年1月中，中層31室，實用面積128方呎，以200萬元易手；以及2月中層5室，實用面積167方呎，以260萬元易手，惟主要都屬內部轉讓。

利嘉閣地產皇牌屋苑屯門置樂分行助理分區經理梁桂華透露，目前項目菁雋有約兩個單位放盤，叫價分別為250萬元及350萬元；至於租盤方面，他表示大部分已租出，平均月租約6,000元至7,000多元。

資料來源：香港01
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本港首季負資產數字大增。據金管局今日﹙29日﹚公布的數據顯示，今年第一季負資產宗數按季增加兩倍至384宗，升幅驚人。數字急升，除了因為樓價見頂回落，更由於多了買家選用高成數按揭。

政府去年10月中公布放寬按保上限，承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元，增至800萬元，助欠首期用家上車。星之谷按揭行政總裁莊錦輝認為，倘樓價回落一成，以九成或以上按揭成數買入的單位已有可能跌入負資產行列，並透露銀行按揭審批已收緊。

據金管局最新公布，今年首季本港錄384宗負資產個案，較去年四季末的128宗增加兩倍。而負資產按揭貸款涉及金額為18.67億元，按季增加1.44倍，無抵押部分金額則升至8,100萬元。

高成數按揭佔比 連升7個月

去年10月政府發表的《施政報告》，宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元，增至800萬元。措施實施至今超過半年，根據經絡按揭轉介統計，3月份最多人選用八至九成的按揭成數，佔整體18%，已連升七個月，創下自2004年7月逾15年的新高。

另一邊廂，新冠肺炎疫情肆虐全球，今年樓價雖然未見大瀉，亦難免較去年稍有回落。反映二手樓價的中原城市領先指數CCL，由去年11月初的182.1，至今累跌3.5%至175.68。

然而，在疫情拖累下，本港經濟已陷入下行周期，失業率攀升，倘一眾能力較遜色的業主，在放寬按保後隨即借入九成按揭「上車」，日後樓價更進一步走弱的話，勢掀起新一股負資產浪潮。

第一城兩房估值　較去年10月成交價跌一成

事實上，CCL自高位僅回落3.5%，少於一成，但不少屋苑的最新估值，已較去年下半年成交價回落約一成。

以藍籌屋苑沙田第一城為例，該盤一向是上車客鍾情的新界區大型屋苑，有不少中小型單位供應，特別受惠於政府放寬按揭措施。翻查成交紀錄，去年10月底，沙田第一城有買家以636萬元，買入一間實用面積327平方呎的高層兩房河景戶，呎價1.9萬創當時近月新高。

根據土地註冊處查冊資料顯示，上述單位業主11月完成簽約，並於12月底經中銀香港承造按揭。而記者於中銀香港物業估價服務查詢，單位最新估值為577萬元，較業主去年的買入價低近一成。倘業主是承造九成按揭，樓價稍稍「跟隨」估值再下跌，理論上該業主已陷入負資產行列。

事實上，參考近日屋苑同類單位的成交，相比上述去年10月的成交，樓價已經回落不少。例如10座中層C室，實用面積同樣是327平方呎，最終以530萬易手；即使是屋苑頂層連天台戶同面積單位，以615萬元成交，作價較上述去年10月的成交個案回落不少。

星之谷：銀行收緊按揭審批　無薪假及減薪或當作浮動收入

星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，綜合銀行及公司數據，自政府於去年10月放寬按揭成數後，選用九成按揭的業主約佔一成，若樓價持續下跌約10%，這批買家，以至獲批九五成按揭的居屋業主及最多可借十成按揭的銀行職員，皆變成負資產的「高危一族」。但他補充，負資產個案主要影響業主的心理質素，實際上因高成數按揭獲政府擔保，故銀行「Call loan」的機會甚微。

另一邊廂，莊錦輝指出，近期市道不景，業主或因放無薪假及裁員等影響供款能力，建議買家在申請高成數按揭時，即使不用通過壓力測試，亦應該自行「計數」。他續指，九成按揭的申請人必須為固定受薪，至於浮動收入人士只能最多申請八成按揭，而近期銀行已收緊按揭審批，若業主需要放無薪假或減薪，即使為固定收入人士，亦有機會以浮動收入看待，要求取半年平均數審批相關申請，甚至兩年稅單作參考。「若市民承造高成數按揭後，於供樓期間不幸失業，又被銀行收回貸款，將物業轉按後最多能申請八成按揭，餘下無法償還的差價或造成財困。」

莊太量稱樓市現況好過沙士

展望未來負資產宗數走勢，中文大學經濟學系副教授莊太量認為，當樓價跌逾一成左右，便會出現部分負資產個案，其中以「借足九成」的供樓人士最高危，但料這類個案最多只有數百宗，個別單位價格已由高位跌約逾一成，料未來下跌空間不大，部分成交價甚至已回升，與沙士時期難以比較，相信負資產情況不會進一步惡化，即使帳面上變成負資產，如果供樓能力不受影響，銀行亦不會輕易「Call loan」。

他預期，即使失業率升至5%，由於港人持貨能力較以往強，亦可以靠其他貸款方法應急，料不會出現大規模負資產及斷供個案。

莊錦輝亦認為，樓價自去年10月至今下調約4%，雖然負資產個案仍會上升，但料情況並不嚴重，以銀行職員個案佔比較多。不過，他建議買家不要因急於入市，而買入高於市價太多的單位，以免容易陷入負資產狀況。

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