標籤: 按揭

資金持續流入本港，昨日（16日）1個月拆息跌至0.3厘，創逾3年新低，實質供樓利率跌至1.8厘，對於置業人士而言屬於喜訊。不過，近期銀行接二連三收緊按揭優惠，連綠表公、居屋市場也受影響，準買家不能掉以輕心。

• 銀行審批綠表公、居屋的按揭申請時相對「鬆手」
• 過去銀行以110減人齡來計算供款年期
• 現時收緊至85減人齡，按揭年期大減

事實上，由於政府擔保所有居屋30年，擔保期內如業主斷供，政府會還錢給銀行，所以過去銀行審批綠表公、居屋的按揭申請時相對「鬆手」，白表人士可申請最高九成按揭，綠表可申請最高九成半按揭。

供款年期方面，新居屋一般最長25年。不過，市場消息透露，近期銀行對居屋按揭年期有所收緊，年長買家不能輕易批出更長的按揭年期。

據了解，由於按揭審批相對容易，過去綠表準買家甚少遇到按揭障礙。即使年齡90歲的長者申請居屋按揭也不難，因為有銀行則以110減人齡來計算供款年期，即110減90歲，90歲買樓也可以按揭20年。不過，近日有一名80歲的公屋業主，購入新界東一個居屋單位後，按揭年期被大大收緊，原來有大型銀行近期收緊至85減人齡，令長者大失預算，幸好尚有另一間銀行能提供較長按揭年期才不致撻訂。

由於居屋按揭需要以P按申請，銀行實際按息一般均為2.5%，所以銀行僅以現金回贈的多寡及按揭年期來搶客，現時有銀行收緊年期優惠，綠表公、居屋單位買家必須多加留意。

另外，有研報告指出，2020年上半年累積承辦5,671宗資助自置房屋按揭登記，較去年同期減少21.5%。中銀香港佔1,961宗登記，巿佔率達34.6%，按年升一級排榜首；恒生銀行期內有1,395宗登記，市佔率24.6%，排第二。

記者：黎煥成
資料來源：經濟日報
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本港首季負資產數字大增。據金管局今日﹙29日﹚公布的數據顯示，今年第一季負資產宗數按季增加兩倍至384宗，升幅驚人。數字急升，除了因為樓價見頂回落，更由於多了買家選用高成數按揭。

政府去年10月中公布放寬按保上限，承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元，增至800萬元，助欠首期用家上車。星之谷按揭行政總裁莊錦輝認為，倘樓價回落一成，以九成或以上按揭成數買入的單位已有可能跌入負資產行列，並透露銀行按揭審批已收緊。

據金管局最新公布，今年首季本港錄384宗負資產個案，較去年四季末的128宗增加兩倍。而負資產按揭貸款涉及金額為18.67億元，按季增加1.44倍，無抵押部分金額則升至8,100萬元。

高成數按揭佔比 連升7個月

去年10月政府發表的《施政報告》，宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元，增至800萬元。措施實施至今超過半年，根據經絡按揭轉介統計，3月份最多人選用八至九成的按揭成數，佔整體18%，已連升七個月，創下自2004年7月逾15年的新高。

另一邊廂，新冠肺炎疫情肆虐全球，今年樓價雖然未見大瀉，亦難免較去年稍有回落。反映二手樓價的中原城市領先指數CCL，由去年11月初的182.1，至今累跌3.5%至175.68。

然而，在疫情拖累下，本港經濟已陷入下行周期，失業率攀升，倘一眾能力較遜色的業主，在放寬按保後隨即借入九成按揭「上車」，日後樓價更進一步走弱的話，勢掀起新一股負資產浪潮。

第一城兩房估值　較去年10月成交價跌一成

事實上，CCL自高位僅回落3.5%，少於一成，但不少屋苑的最新估值，已較去年下半年成交價回落約一成。

以藍籌屋苑沙田第一城為例，該盤一向是上車客鍾情的新界區大型屋苑，有不少中小型單位供應，特別受惠於政府放寬按揭措施。翻查成交紀錄，去年10月底，沙田第一城有買家以636萬元，買入一間實用面積327平方呎的高層兩房河景戶，呎價1.9萬創當時近月新高。

根據土地註冊處查冊資料顯示，上述單位業主11月完成簽約，並於12月底經中銀香港承造按揭。而記者於中銀香港物業估價服務查詢，單位最新估值為577萬元，較業主去年的買入價低近一成。倘業主是承造九成按揭，樓價稍稍「跟隨」估值再下跌，理論上該業主已陷入負資產行列。

事實上，參考近日屋苑同類單位的成交，相比上述去年10月的成交，樓價已經回落不少。例如10座中層C室，實用面積同樣是327平方呎，最終以530萬易手；即使是屋苑頂層連天台戶同面積單位，以615萬元成交，作價較上述去年10月的成交個案回落不少。

星之谷：銀行收緊按揭審批　無薪假及減薪或當作浮動收入

星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，綜合銀行及公司數據，自政府於去年10月放寬按揭成數後，選用九成按揭的業主約佔一成，若樓價持續下跌約10%，這批買家，以至獲批九五成按揭的居屋業主及最多可借十成按揭的銀行職員，皆變成負資產的「高危一族」。但他補充，負資產個案主要影響業主的心理質素，實際上因高成數按揭獲政府擔保，故銀行「Call loan」的機會甚微。

另一邊廂，莊錦輝指出，近期市道不景，業主或因放無薪假及裁員等影響供款能力，建議買家在申請高成數按揭時，即使不用通過壓力測試，亦應該自行「計數」。他續指，九成按揭的申請人必須為固定受薪，至於浮動收入人士只能最多申請八成按揭，而近期銀行已收緊按揭審批，若業主需要放無薪假或減薪，即使為固定收入人士，亦有機會以浮動收入看待，要求取半年平均數審批相關申請，甚至兩年稅單作參考。「若市民承造高成數按揭後，於供樓期間不幸失業，又被銀行收回貸款，將物業轉按後最多能申請八成按揭，餘下無法償還的差價或造成財困。」

莊太量稱樓市現況好過沙士

展望未來負資產宗數走勢，中文大學經濟學系副教授莊太量認為，當樓價跌逾一成左右，便會出現部分負資產個案，其中以「借足九成」的供樓人士最高危，但料這類個案最多只有數百宗，個別單位價格已由高位跌約逾一成，料未來下跌空間不大，部分成交價甚至已回升，與沙士時期難以比較，相信負資產情況不會進一步惡化，即使帳面上變成負資產，如果供樓能力不受影響，銀行亦不會輕易「Call loan」。

他預期，即使失業率升至5%，由於港人持貨能力較以往強，亦可以靠其他貸款方法應急，料不會出現大規模負資產及斷供個案。

莊錦輝亦認為，樓價自去年10月至今下調約4%，雖然負資產個案仍會上升，但料情況並不嚴重，以銀行職員個案佔比較多。不過，他建議買家不要因急於入市，而買入高於市價太多的單位，以免容易陷入負資產狀況。

資料來源：香港01
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【明報專訊】去年10月中施政報告公布放寬按保上限，即放寬1000萬元以下住宅按揭成數。不過近半年香港經歷反修例運動及新冠肺炎疫情衝擊，樓價持續回落。本報發現，部分於放寬按保後、即去年10月下旬至11月中旬成交、樓價800萬元以下的單位（最高可承做九成按揭），部分單位最新估值已較當日買入價低逾一成，即該批單位很有可能已跌入負資產行列。

明報記者

業界估計，最快本月底公布的今年首季負資產數目勢破千宗。資料顯示，金管局今年1月底公布，去年第四季負資產個案較第三季已回升1.4倍至128宗。翻查資料，對上一次破千宗負資產個案，要數到2016年次季，當時錄得1307宗負資產個案。2008年金融海嘯，負資產個案曾破萬宗，2003年SARS時更錄逾10萬宗負資產個案。

負資產或4年來首破千宗

放寬按保本周剛滿半年，本報抽取10個於去年10月下旬至11月中易手的二手住宅，以兩大銀行包括匯豐銀行及中銀（香港）的最新網上估價（即涉20宗估價），與當時成交價相比，發現全線估價均比當時成交價低，跌幅約由近2%至近13%不等，其中有半數個案估價比購入價低超過5%，更有三個個案最新估值比買入價低超過10%。

負資產08年金融海嘯曾破萬宗

其中以沙田第一城一個實用284方呎的44座低層B室最誇張，業主當時以525萬元購入，其後透過匯豐銀行承做按揭，在新按保下單位最多可承做九成按揭。不過，匯豐銀行最新對該單位的估值為457萬元，遠較當時購入價低12.95%，換言之該單位很大可能已成為負資產。中銀對該單位最新的估值亦只有474萬元，比購入價低9.71%。

買家高追 碧堤2房賣貴6%

事實上，由於當時政府公布新措施後，不少市民急於買樓，部分更是高追入市，如深井碧堤半島8座逾40樓以上E室，2房間隔，去年11月按保放寬後以690萬元易手，惟本月一個同座50樓以上E室，成交價僅為650萬元，即低層比高層同類單位賣貴40萬元或6%；上述單位最新估值介乎658萬至664萬元，比買入價低3.76%至4.63%。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，現時樓價由去年高位至今平均跌約9%，由去年10月中放寬按保至今平均跌約4%，但由於不同單位跌幅參差，部分單位樓價已跌逾一成，導致部分單位剛上會不久、且選用九成按揭的用家跌入負資產，預料即將公布的首季負資產數字，將為近4年來首度重現逾千宗水平，至於未來數字會否持續上升，則要視乎樓價下跌速度及疫情發展。

王美鳳續指，現時大部分按保用家均會加借按揭保費於按揭金額以便一併供款，實際按揭成數可達92%至93%（計及大部分保費設有折扣），若供款初期樓價已累跌超過8%，或已令這些高成數按揭用家跌入負資產行列。

資料來源：明報
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今批新居屋大多為短期樓花、預計在今年內落成，疫情肆虐影響銀行按揭審批進度，業界估計資助房屋按揭要預留3個月審批時間，相信不少新居屋業主須加快申請上會，現時按揭息率低至2.5厘起。

疫情持續礙銀行樓按審批，由一般約1個月審批時間，有機會加長至2個月，而涉及高成數按揭及政府資助房屋按揭，需時更長，有機會需預留3個月。

何文田冠德苑已屆現樓

新一批居屋除何文田冠德苑已屆現樓外，其餘屋苑預計均於今年下半年落成，包括葵涌尚文苑和將軍澳雍明苑為今年6月及8月，而長沙灣、沙田及馬鞍山新居屋則最快10月底落成。

有按揭業界人士提到，大部分銀行現時有採取輪班及在家辦公，令按揭審批時間延長，加上經濟轉差及失業率上升，就業不足情況亦上升，個別銀行已收緊按揭審批及下調回贈，而一般按揭申請有效期有90天，建議新居屋準買家在收入穩定時，可盡早申請按揭上會。

實際息率2.5% 現金回贈最高1%

綜合市場消息，現時大型銀行就新居屋按揭，可提供息率為P減2.5厘，以P為5厘計，實際息率為2.5厘，而現金回贈最高為1%，仍有提供高息存款掛鈎戶口，個別名額最多3個，可予直屬家屬共用以多賺取利息，而還款期最長25年。

另外，由於新居屋已有政府擔保，銀行不需申請人向按揭保險公司購買保險，亦可承造高成數按揭，白表最高可借90%、綠表則最高可借95%按揭，各銀行按揭條款不同，準買家申請時應貨比三家。

記者：鍾綺敏
資料來源：經濟日報
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財政司司長陳茂波發表最新財政預算案，表示為了讓有意置業人士有更多貸款選擇，減低利率波動的風險，按證公司將推出試驗計劃，透過銀行提供上限為1,000萬元貸款，年利率分別為2.75厘、2.85厘及2.95厘的10年、15年及20年期的定息按揭貸款。計劃的總貸款額為10億元，由接受申請日期起計推行6個月，參與銀行和接受申請日期確定後會再作公佈。

證公司指，試驗計劃將通過銀行提供，每宗私人住宅貸款上限為1,000萬元。定息期完結後，借款人可繼續選擇採用定息按揭或轉為浮息續期。考慮到借款人在定息期內不受利率波動影響，而定息期長達10年或以上，按證公司已徵得金管局同意，借款人毋須符合加息壓力測試，但現行的供款與入息比率要求仍然適用。

陳茂波於記者會上表示，目前市場提供的按揭利率以浮動利率為主，按證公司推出定息按揭計劃，可讓供樓人士能於現時低息環境下鎖定利率，從而減低利率波動風險，因此提供這個選項。在預算案中建議提供10年定息按揭計劃，陳茂波指出，目前市場上的利息平水較低，約2.5厘左右，至於今次建議是10年2.75厘，可能較市面息率為高，但可以鎖定10年，可以為有意置業人士帶來多一個選擇。未來金管局會與銀行商討後會公佈有關細節。

至於是次財政預算案並無為樓市減辣，陳茂波解釋，樓價近期逐個月輕微調整，交投淡靜，但樓價仍是難負擔水平，因此未是合適時候做大調整。陳茂波回顧2015年9月至2016年2月期間，樓價下跌9%，當時亦有聲音要減辣，及後樓價亦轉跌為升。陳續指，執行政策要有定力，要看樓市情況之餘，亦要看往後樓市發展形勢及經濟，總括現況下，現時沒條件減辣。他亦補充，減辣條件除了要視乎樓價，亦要視乎經濟，未來樓市供求等多項因素。另外，樓市管理措施亦有針對不同性質的稅款，如買家印花稅、特別印花稅，雙倍印花稅等，故會留意每類交易的交易量和幅度，雖然不會訂出硬性指標，但強調一直密切監察。

專家：息率偏高 未必着數

以貸款額500萬元，選擇新定息按揭2.95厘、還款期20年計，每月供款達2.76萬元。相比現時一般H按實際按息2.5厘、同樣20年還款期，假設未來利率不變，由於息率水平較低，每月供款少逾千元，僅約2.65萬元，全期利息開支更平近26.6萬元（見表），反映定按於利率趨升下才著數。

至於供款與入息比率方面，同一假設下，由於新定息免壓測，最低入息要求為55,210元。假設現行H按仍須通過壓力測試，以現行利率加3%計算，最低入息要求則多2千元至57,324元。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝亦指，現時按揭利率目前普遍為2.5厘，若果選擇還款期20年，按揭利率2.95厘的方案，意味息差達0.45個百分點，最少未來要加息兩次才有着數。惟現時中短期國債孳息曲線出現倒掛，可視為市場預期中短期內短息有向下可能，因此選擇較高利率的定息按揭計劃並沒有必要。他又指，每宗申請上限目前為1,000萬元，上限10億元，只能承造100個申請。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，按證公司過往曾推出定息按揭計劃，反應不算熱烈，以2005年及2009年推出的10年定息計劃為例，其釐定利率長期都高於市場利率，業主反而付多了利息。現時最新計劃利率訂定為2.75厘至2.95厘，較現時2.5厘為高，市場不預期現時利率會上升得太快，整體效用不大。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，新措施有助發展一個長期穩定的按揭市場，與其他發達國家睇齊。而過往銀行一般都有做定息計劃，但一般為期約一至三年，年期較短，今次由政府牽頭，推出較長年期的定息計劃。雖然利率比普遍銀行提供的按揭貸款利率P-2.5厘（P為5厘），即實際利率為2.5厘略高，反映成本及風險溢價，但措施可讓市民有更多選擇及預算，並且更容易管理每月供款，減低利率波動的風險，避免因未來遇上加息周期時最優惠利率（P）上升以至供樓支出增加。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，過去十年本港平均按息僅約2厘水平，現仍處低息環境，今、明兩年息率平穩機會高，故此相信新定按使用率不高，倘若計劃不設現金回贈及按揭高存息戶口，吸引力將進一步減低。她續相信，是次推出新定按計劃主要讓巿場增加按揭定息選擇，對樓巿未構成明顯實際影響。

每年私樓落成量近2萬

按最新預測，在2019/20至2023/24年度的5年内，公營房屋總建屋量合共約為10.04萬個單位，當中包括約7.44萬個公共租住房屋及「綠表置居計劃」單位，以及約2.6萬個其他資助出售單位。私營房屋方面，估計2020至2024年私人住宅單位的每年平均落成量約為1.96萬個，較過去5年的平均數增加約25%。

發展局就「明日大嶼」的相關研究正爭取立法會撥款，以便進行工程、規劃和財務評估。政府亦會盡快爭取撥款開展龍鼓灘填海計劃及重新規劃屯門西的研究，共涉及約440公頃土地，以發展工業及住宅等用途。

2020/21年度賣地計劃共有15幅住宅用地，預計可供興建約7,500個單位。加上鐵路物業發展及私人發展和重建項目，預計全年的潛在土地供應可供興建約1.57萬個單位。賣地計劃亦包括6幅商業用地，預計可提供約83萬平方米樓面面積。

資料來源：蘋果日報
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本港經濟走下坡，武漢肺炎疫情仍未受控，營商環境進一步惡化。有銀行提出多項「抗疫」金融服務支持措施，包括物業按揭貸款「還息不還本」，以助客戶短期資金周轉。

其中，中銀香港（2388）宣布，由即日起至今年6月底，於中銀供款1年或以上，且過去12個月還款紀錄正常的按揭客戶，可申請「還息不還本」，為期6個月，期滿後可因應情況申請再延長6個月，即最多12個月無須償還本金。

「還息不還本」，固然可減輕貸款者還款壓力，換來喘息空間，但金錢世界，少有免費的午餐！

全期利息開支變相增加

簡單而言，「還息不還本」猶如額外繳付利息，換取6至12個月的喘息空間。以1,000萬元樓價為例，在6成按揭貸款額，按息2.35厘，25年還款年期下，全期總利息本應為1,939,800元。如果業主於供款第2年（即第13期）申請「還息不還本」12個月，當時尚欠本金為5,821,493元，每月「還息」1.14萬元，12個月合共繳付了13.68萬元的利息開支，而由於期內不用「還本」（共約18萬元），因此12個月後，尚欠本金不變，仍為5,821,493元。

換言之，如果貸款者為了暫緩償還一年的本金，在上述例子為18萬元，須額外多繳13.68萬元的利息，令全期總利息開支由原來1,939,800元，升至2,076,600元。

由於償還按揭貸款的初期，客戶每月供款主要是還利息，到後期才較多是償還本金。因此，如果業主於供款稍後的年期，申請「還息不還本」計劃，所額外多繳的利息則相應減少。例如於供款第20年（即第229期）後才申請有關計劃，每月利息3,477元，12個月利息支出為41,724元，令全期總利息增至1,981,524元。

「還息不還本」 猶如再借錢

上述例子顯示，利用「還息不還本」的周轉方式，等於向銀行借入當時12個月的本金支出，再攤分於往後的年期以複利計算利息開支。故此，申請「還息不還本」時還款年期愈早，所增加的利息成本愈高。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝解釋指，「還息不還本」的確可以為客戶提供資金周轉，但由於未償還的本金，會在未來的還款期以複利利息計算，亦相當於以尚欠本金的年利率價值，以上述第2年還款年申請為例，未償還的本金將攤分在未來24年，並以複利償還，導致出現未償還1年的18萬元本金而產生13.68萬元的利息。

部分還款、按揭掛鈎戶口可抵銷利息支出

中原按揭董事總經理王美鳳指，其實「還息不還本」主要為客戶提供短期周轉，若然客戶度過困難時期後，可透過不同方式，抵銷計劃內所產生的利息。她提出，例如客戶在日後財務狀況回復正常後，將額外資金作部分還款（Partial Payment），又或者將資金存入按揭儲蓄掛鈎（Mortgage Link）高息戶口，以抵銷過去額外的利息支出。

另外，莊錦輝提醒業主，若選用「還息不還本」計劃後，應預先計劃財務狀況改善後有所行動，例如利用周轉所得的資金投資，以獲得比按揭利率更高的回報。他又指，如果業主是為了短期周轉，其實亦可考慮市場上的私人貸款。以網上私人貸款為例，借入20萬分5年攤還，每月還款大約3,400元，期內產生的利息及手續費約1萬元。

資料來源：香港01
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