【按揭息率】美國步入減息週期!拆解香港按揭息率不減反加原因

樓市資訊

美國極有可能步入減息週期,惟香港卻未具任何減息空間。本週香港上海滙豐銀行更上調與香港同業拆息掛鈎的H按按揭的封頂利率,由最優惠利率減2.65厘,上調至P減2.5厘,即是實際的H按封頂利率由2.475厘上調至2.625厘,適用於一手樓、二手樓及轉按。有指中銀香港(02388)、恒生銀行(00011)及渣打香港亦跟隨。換言之,香港實質的按揭息率變相不減反加。

美國減息 香港按揭息率不減反加

政府統計處在2016年進行的中期人口普查,香港有121.7萬個家庭擁有自置物業,當中有41.8萬個家庭尚未供甩樓按(見圖三)。當美國進入減息週期,他們期望按息因而下調。惟華僑永亨李若凡及中國通海方德霑認為香港現時仍未有減息空間,主要有四個原因導致。第一,以往美國加息香港亦未有跟足;第二,現時香港同業拆息可能再次抽高,銀行邊際利潤隨時減少;第三,香港銀行結餘只有約逾500億元;第四,全球及本地政治因素影響。

銀行資金成本增加

過去五年,美國在加息週期中一共累積加息九次,合共2.25厘,但香港未有跟隨美國每次加息。反而在去年9月香港銀行才加息一次,幅度只有0.125厘,所以李若凡相信美國減息,香港亦不需要一定跟隨美國,仍需要視乎當地情況。一直以來,銀行獲取資金的方法主要有三種,一是透過定期存款;二是活期存款;三是向其他銀行借貸。但在今年初時,香港一個月港元拆息曾抽高至2.994厘,創下2008年金融海嘯以來新高。

李若凡解釋主要是受新股上市,半年結,以企業派發股息兩項季節性因素影響,如果對比去年同期亦錄得相若升幅。相比年初,港元拆息其實仍處於偏高水平,一個月拆息在2厘水平;加上因銀行曾經出現「水緊」, 接下來銀行又需準備年結,或者推行虛擬銀行的發展,導致很多銀行都不願意把錢借出。為了避免再次出現資金短缺的問題,各大銀行都上調定存利息來搶資金,競爭加劇時使資金成本極高。

銀行融資成本更貴,銀行邊際利潤減少,世上沒有一間銀行會做「蝕本生意」。銀行基本上不會上調最優惠利率,但調整封頂息率公式以提升利率便成為唯一的出路,並改善按揭業務利潤及息差。如滙豐已快同業一步率先在一個月內兩度上調按揭封頂利率,由最優惠利率減2.65厘上調至最優惠利率減2.5厘,適用於一手、二手及轉按,即時生效,即實際按揭利率會升0.15厘至2.625厘。滙豐發言人回應指,滙豐作為香港主要市場參與者,需要致力確保本港按揭市場能夠健康,以及持續發展,因此會根據市場情況而定期檢視,並作出調整。而且這次上調按揭封頂利率是參考多項因素,包括香港銀行同業拆息、該行的競爭力及市場價格。

政治因素使資金流走

方德霑認為不減反加原因是來自短期因素,現時發生的社會事件讓一些資金想離開香港,特別影響到一日或一星期的港元拆息,所以上調按揭封頂利率的原因,就是希望不要太影響到銀行自己的商業營運。未來事情銀行不能估計,可能突然間同業拆息急升,銀行便有虧錢的風險,即使現在未出現,但必須先做一個風險管理。同一時候,香港以前都曾出現同業拆息抽升,但虧錢的機會非常低,而且銀行可以自己承受。

但是現在虧錢的機會率增加,若香港一旦出現大問題,資金會持續流走一斷時間,因此作為一間銀行亦需考慮這些因素。李若凡指最優惠利率都是用在借貸上。近期銀行上調了最優惠利率,減少最優惠利率減定息率的差距,或者調整H按利率公式的差距,以提升實際按息。

港減息需要符合條件

由此可見,對於銀行來說,按揭方面不是太搵到錢,甚至正息差正在受壓中。如果香港要跟隨美國減息,李若凡認為香港必須要符合以下情況才有條件減息

首先,香港銀行同業拆息需要有一個大幅度的下跌,並重回以往水平,比如可以回到3月份時約為1厘左右的水平。但是她笑言現時仍未看見這個機會,因為重回1厘的情況下,就是需要資金流回香港,市場會看到港元走勢偏強,但是現時港元處於7.83至7.84水平。另外,一旦聯儲局多次減息或者減至低位,同時經濟好轉,亞洲經濟未至於令投資者沒有信心去投資, 以及香港政治因素消退下, 這些情況結合,香港才有機會減息。

資料來源:經濟一週
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