銀行如何評估還款能力

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銀行在審批按揭貸款的過程中,大致上會分兩大範疇進行信貸風險評估,其一是衡量關於用作抵押的按揭物業,例如是物業的市場價值、樓齡、質素、業權狀況等,此部份本欄已提及;另一方面是評估按揭申請人本身的財務狀況,首重還款能力,其次是可進行交叉銷售的機會及與銀行之關係等。

一般來說,銀行需計算借款人的供款佔入息比率(Debt-servicing ratio, 簡稱DSR),即是借款人每月總債務供款額佔入息的比率,例如申請人之月入是50,000元,每月供樓及供車金額合共20,000元,他的DSR便是40%。基於按揭措施之推出,目前DSR之要求已較從前提高,現計及壓力測試後,若以25年期計,每月總供款額佔入息已不可多於43.6%,若屬於第二套房按揭,此比率再需下調10個百分點。評估DSR的同時,銀行亦會衡量借款人的工作性質及入息的穩定性,例如借款人屬於專業人士或公務員,又或於現職公司已工作數年,每月入息穩定,銀行將視借款人為信貸風險較低之客戶;若然借款人之入息並非固定,例如是以賺取佣金為主的營銷代表、的士司機等,銀行一般要求最少達半年的收入紀錄,以其平均收入衡量還款能力,不過部份銀行對於非固定入息人士的按揭申請會較為保守。

另外,銀行亦會考慮與借款人之關係,例如借款人多年來是該銀行的大額存款客戶,並一直使用銀行的產品及服務,又或決定於該銀行開設出糧戶口,這些都正在或準備與銀行建立長遠的客戶關係,銀行便願意提供較佳樓按優惠。現時按揭息率仍處低水平,利潤甚微,銀行十分重視按揭客戶帶來的潛在交叉銷售機會,故此高入息中產人士自然獲銀行識別為「好客」。

其次,借款人的年齡亦是銀行審批按揭的考慮要素,亦直接影響銀行可批出之按揭年期,現時銀行一般設定借款人年齡與供款年期總和的上限為70年至75年,不過,由於按揭年期上限為30年,即使借款人只有30歲,最長按揭年期亦僅限30年。

撰文:王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

資料來源:地產站
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