標籤: 二手屋苑

第3波肺炎疫情早前全面爆發，令樓市元氣大傷，東網追蹤20個大型二手屋苑單位，過去一季有12個屋苑估價報跌，佔比例達六成。個別屋苑估價錄得頗大跌幅，其中以鰂魚涌康怡花園表現最遜色，3個月累挫約7.8%，期內將軍澳蔚藍灣畔更連月下挫，估價累計蒸發60萬元。

據滙豐銀行網上資料，統計7月初至本月初估價走勢，以上述康怡花園跌勢最急，該盤E座中層單位，實用面積524方呎，單位估值由897萬元，累減70萬元至最新約827萬元水平。

中原楊文傑表示，該屋苑本月暫錄4宗成交，較上月同期少近一半，其中P座中層14室，實用面積466方呎，以860萬元售出，呎價18,455元。資料顯示，該座一個較上址僅低一層的同室單位，4月成交價880萬元，可見新個案層數稍高，但做價卻較低。

將軍澳屋苑估值亦出現較顯著跌幅，蔚藍灣畔5座中層單位，實用面積507方呎，最新估價約751萬元，較7月初的811萬元，明顯下挫約7.4%。至於同區指標屋苑新都城，項目2期2座低層單位，實用面積538方呎，估值亦由3個月前的865萬元，下降約6.1%至812萬元。

事實上，以按月統計，上述將軍澳兩屋苑為少數估價連續3個月報跌的屋苑，而跌勢更有加快迹象，分別單月錄約5.4%及4%跌幅之多。利嘉閣黃金欽稱，新都城本月暫錄5宗成交，現時有約235個買賣放盤，入場費約645萬元，業主提供約2至3%議價空間，而大單位議幅較大，一般約5%。

至於兩大新界上車盤沙田第一城及天水圍嘉湖山莊，第三波疫情後估價回落幅度相對溫和，分別下跌約1.7%及1.6%，其中沙田第一城16座高層單位，實用面積327方呎，估價較7月初減少11萬元，最新報618萬元。

美聯翁凱傑指，該盤9月全月錄約32宗成交，平均實用呎價約17,724元，而本月則暫錄10宗成交。近日業主叫價有回落趨勢，如早前放售價較進取的兩房戶，亦逐步下降至合理水平，現時屋苑兩房放盤叫價一般約520萬至530萬元，並估計仍有下調空間。

該行住宅部行政總裁布少明表示，上季樓市雖然受到第三波疫情爆發影響，但隨着近日疫情緩和，加上第四季有多個新盤推出，勢將帶動一、二手氣氛向上。若疫情能夠保持穩定，預期今季新盤成交量會爆升，二手買賣亦可維持每月約4,000宗水平，季內整體樓價有機會回升約3%。

【十大屋苑兩日12買賣 少兩成】

新盤搶吸二手客源，藍籌屋苑交投放緩。中原表示，過去兩日十大屋苑只錄12宗買賣，按周少20%，當中首當其衝的沙田，區內細價指標沙田第一城期內捧蛋，而茶果嶺麗港城期內亦未聞成交。

市區減價盤仍有支持。該行趙鴻運指，鰂魚涌太古城兩日錄1宗買賣，單位為耀星閣極低層H室，實用面積591方呎，去年10月中以1,200萬元放售，數日前累減至980萬元，終以950萬元售出，呎價僅約16,074元。是次成交呎價較低，主因單位相連一個住戶不可使用的公用平台，做價受影響。

美聯吳志輝透露，荔枝角美孚新邨周末期間只錄1宗買賣，單位為8期百老滙街102號高層B室四房戶，實用面積1,112方呎，開價1,550萬元，減價至1,470萬元成交，呎價約13,219元。

此外，同期以天水圍嘉湖山莊錄4宗交易最多。祥益蕭嘉偉稱，其中麗湖居頂層複式單位，實用面積1,280方呎，7月起開價1,480萬元，剛減至1,280萬元沽，做價屬該盤今年新高，呎價約1萬元。

同屋苑美湖居1座低層H室三房戶，實用面積544方呎，累減60萬元，獲首置客以540萬元購入上車，呎價僅約9,926元。蕭氏續稱，市場換樓需求強勁，政府應撤辣降低入市成本，可令更多市民成功換樓。

【一手交易告吹料逾400宗】

年初以來樓市氣氛波動，據一手銷售資訊網資料，全港新盤年內暫已錄得逾330宗交易告吹個案，提前追平去年數字，業界料全年累積總數有機會達400宗水平，創近年新高紀錄。

受疫潮持續未能解決等衝擊，今年發展商推盤步伐明顯減慢，整體一手交投量按年下跌，但期內新盤終止買賣及交易再未有進展的數量，卻較去年同期上升達三成，反映在市況不穩下，買家置業信心受挫。

同時，若以年內暫時僅錄逾一萬宗新盤交投計算，今年暫錄的交易告吹已佔同期成交比率高逾3%，較去年全年僅約1.8%顯著急增。

事實上，今年暫時錄得的交易告吹個案之中，不少屬於入伙盤出現的終止買賣合約情況，但該類單位普遍會火速重推發售，並獲得承接。例如會德豐地產位於將軍澳日出康城的MALIBU，已屬現樓，本月連錄6宗同類個案，發展商周日(11日)重新推出銷售，共有47組買家到場登記認購，並極速全數沽清，套現逾6,900萬元，項目至今累積售出1,593伙，套現逾149.4億元。

資料來源：東網
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本港疫情持續緩和；加上剛過去的週末大型新盤第三輪銷售銷情靠穩，市場統計兩日沽逾200伙，帶動整體入市氣氛，買家入市意欲高漲，促使不少一手向隅客及購買力流向二手，配合不少業主漸漸擴大議價幅度，吸引買家趁機入市。

新盤推售是疫情市

在上週末（8月22日至23日），由本行統計的十大藍籌屋苑，合共錄得約21宗買賣成交，連升三週，更創出十個週末新高。

反映業主放盤心態的「美聯信心指數」最新報53點，按週跌3點或5.4%，連跌七週，期間累積跌幅逾24%，原因是疫情不穩，令業主信心持續下跌。

樓價方面，「美聯樓價指數」報164.99點，連跌三週後喘穩，年初至今僅錄得0.01%的輕微跌幅。二手短期氣氛明顯正持續改善，市場正出現「量升價跌」的現象。筆者認為，短期內樓價或持續緩緩回落，惟假如本港疫情進一步向好，而且不再反覆，二手樓價有可能會找到支持位。

新盤盤銷量料跌兩成

另一邊廂，受疫情及限聚令影響，今年以來發展商推盤步伐都要跟住疫情走，回望2月至4月疫情初現時新盤市場「冷冷清清」。

5月份疫情一度受控，發展商爭相出擊，帶動積聚的購買力再度釋放，刺激該月一手成交量升至約2,100宗；直至最近第三波疫情爆發，再度拖慢推盤進度。

展望今年餘下的四個月，新盤將繼續是「疫情市」，推售步伐的快慢受疫情左右。倘若疫情遠去，相信發展商或將提速推盤；假如疫情狀況未如理想，一手只能靠規模相對較小的新盤及貨尾盤支撐，交投亦難以大升。

姑勿論如何，預期今年全年一手盤銷量勢不及去年全年的18,700伙，下跌幅度料至少約一至兩成。由此可見，未來新盤供應將難滿足實際樓市強勁的剛需，「缺口」甚至會愈來愈大，一旦疫情完結，未來樓價慢慢回升是預計之內，因此目前樓價回調，正好為買家提供一個「執平貨」的良機。

留意SSD屆滿屋苑

至於可留意的地區，筆者早前在專欄提及，例如是一些額外印花稅（SSD）綑綁期屆滿，或有大量盤源隨時湧現的屋苑。此類盤源買租皆宜，甚至可能有少部分持貨力較弱的業主，肯減價及早離場。故買家只要勤做「功課」，覓得「心頭好」機會，一定較其他買家高。

資料來源：經濟一週
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本月十大二手屋苑樓價連環破頂，多達6個平均實用呎價至少連續3個月創下歷史新高。天水圍嘉湖山莊五月份平均呎價升至1.1萬元，按月大升約5.1%，升幅為眾屋苑最大，今年更月月破頂，累升約16.6%。

中原伍耀祖指出，嘉湖山莊缺盤下，樓價愈升愈有，入場費由本月初約510萬元，跳升至現時的530萬元，雖然市場有約180個放盤，但當中至少三成會隨時反價或封盤；而近期成交亦以三房戶主導，本月佔達25宗。

樓價離地 成交跌24%

祥益地產資料顯示，該屋苑現時僅餘約80個叫價低於600萬元放盤，該類單位可承做最多八成按揭。而本月該盤暫錄53宗成交，按月增29.3%。

綜合市場資料，十個主要屋苑本月暫共錄約200宗二手買賣，較四月全月少24.6%，反映市場價升量跌。上車盤沙田第一城，平均呎價更連升10個月，按月再升2.8%至約17,618元創新高。

世紀21奇豐周淑萍稱，該屋苑五月份錄25宗買賣成交，目前僅餘20個叫價不足「六球」放盤。中原黎宗文指出，3座中層H室兩房戶，實用面積327方呎，售600萬元，實用呎價18,349元。

新都城720萬癲價放售

換樓需求推動，中價屋苑升勢亦明顯，鰂魚涌太古城及茶果嶺麗港城平均呎價，按月亦升約4.8%及5%，前者連續3個月處於高位。

美聯吳肇基表示，太古城本月錄24宗買賣成交，與上月相若，平均呎價2.2萬元，最新錄得啟天閣中層實用面積759方呎單位，以1,765萬元易手，實用呎價23,254元。

美聯吳志輝透露，買家需要時間消化新價格，荔枝角美孚新邨交投回落，按月少約50%，但由於月內連錄凸海戶成交，平均呎價升至14,608元。據了解，該屋苑均價連升半年，近4個月連創新高紀錄。

將軍澳二手市近期持續升溫，香港置業劉浩勤稱，區內指標新都城本月錄至少10宗成交，並以細單位為主，平均呎價按月升約2.4%至約16,949元，近日1期實用面積364方呎放盤，叫價高達720萬元，實用呎價逼近2萬元。

相反，東涌映灣園最新呎價11,204元，按月跌約5%。美聯黎景南表示，個別換樓客急沽貨，願平賣單位，令樓價稍為回軟，屋苑五月只錄約10宗二手買賣。另鰂魚涌康怡花園及鴨脷洲海怡半島呎價，按月亦跌6.5%及1.2%。

嵐山納米盤兩萬蚊呎

事實上，樓市現況下要以「四球」以下樓價上車，就只有剩餘納米樓，但呎價再被炒高。中原方翰達表示，大埔嵐山7座低層A室，單位實用面積181方呎，開放式間隔，以378萬元易手，實用呎價20,884元。該新買家為單身上車客，見同區新盤未有提供該類的價位，遂回流二手市場買樓自用。

資料來源：東方日報
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