標籤: 二手市場

受中美貿易戰及本港社會運動影響下，二手樓市氣氛仍然欠佳，但剛性需求強，用家仍願意斥資入市，特別是細碼單位，入場銀碼細，易於上車做業主。其中新近錄得屯門豐連1房單位易手，買家沒有睇樓只睇相，最終以450萬購入。

新界 豐連 
無睇樓450萬購入
　　祥益地產分行經理黃文樂表示，屯門豐連樓齡新，有用家在沒有睇樓下入市，購入1座低層H室，實用面積302呎，1房1廳。據了解，新買家未有視察單位內籠，但曾睇過相片及同類型單位，鍾情該盤新入伙，價格合乎預算，便決定以450萬購入作自住，實用呎價為14,901元，屬市場價成交。據悉，原業主於2016年以約249.6萬購入，持貨屆滿3年期鬆綁後即沽貨。

薈朗
低層呎價17,380元
　　美聯物業聯席區域經理黃森傑指，有荃灣新盤向隅客，因2次均未成功抽籤揀樓，故轉投二手市場覓筍盤，最終購入馬鞍山薈朗1座低層A01室，實用面積約229方呎，開放式設計，望池景，成交價為398萬，實用呎價約17,380元。據了解，原業主於2016年8月份以約279.7萬購入上述單位，轉手帳面獲利約118.3萬。

富祐閣
1房市景408萬
　　美聯物業高級營業經理張瑋津稱，有首置客睇中元朗富祐閣單位，高層連天台戶，1房間隔，向南望開揚市景，實用面積約277方呎，原業主開價約430萬放盤近1年，有見近日市況波動，提高減幅，最終以408萬沽出，實用呎價約14,729元。資料顯示，原業主於1997年3月以約122.8萬購入上址。

朗屏8號
371呎賣600萬
　　中原地產副區域營業經理王勤學表示，元朗朗屏8號3座高層E室，實用面積371方呎，1房間隔，叫價600萬，近日於零議價情況下易手，實用呎價16,173元。屋苑對上一宗同呎數單位成交於6月錄得，為3座低層E室，成交價585萬，實用呎價15,768元。據了解，原業主於2016年7月以約442.5萬買入單位。

香港 星鑽 
1房950萬承接
　　中原地產高級資深分區聯席董事吳鳳萍指，西營盤新盤星鑽不少單位剛過3年禁售期，新近錄得低層F室，實用面積392方呎，1房間隔，向北望樓，以950萬易手，實用呎價24,235元。資料顯示，原業主於2015年2月以797萬買入上述物業。

九龍 利奧坊．曉岸 
高層600萬減5%沽
　　利嘉閣地產分區董事鄭運就透露，新近促成大角嘴利奧坊‧曉岸1座高層J室成交，實用面積約249方呎，1房連開放式廚房間隔。原業主開價630萬放售，及後累減約5%，以600萬交吉易主，實用呎價約24,096元。據悉，原業主於2016年7月，以約484.1萬買入上址，剛鬆綁SSD，現帳面獲利約115.9萬。

環海．東岸 
開放式447萬易手
　　世紀21領先置業代理執行董事陳遠禮稱，紅磡環海．東岸新樓齡是用家入市考慮，最近1B座中層A室，實用面積228方呎，開放式間隔，以447萬易手，實用呎價19,605元。據了解，原業主於2015年9月購入上址，當時作價358萬。

Skypark
SSD鬆綁608萬售
　　利嘉閣地產高級區域董事陳震宇表示，市場新近錄得旺角Skypark開放式單位轉手，成交為中層D3室，實用面積約310方呎，望開揚景觀，原叫價670萬，經議價後最後以608萬沽出，實用呎價約19,613元。據悉，原業主約於2016年6月，以約499.8萬購入上述物業，持貨3年，SSD鬆綁即轉手。

資料來源：頭條日條
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更多上車情報：10大屋苑跌穿100宗的啟示

【樓市點睇】本周末以市區中價二手樓表現較突出，荔枝角美孚新邨兩日錄得5宗成交，甚至出現換樓客搶盤。將軍澳本月首10天成交也過百宗，暫錄約112宗，天晉1期呎價更重上2萬元。加上，美國聯儲局主席鮑威爾（Jerome Powell）宣布「不急於再次調整」，香港樓市似乎有反彈趨勢。

撰文：浩德 ｜ 圖片：新傳媒資料室、中新社、unsplash

聯儲局唔急於加息

美國聯儲局主席鮑威爾（Jerome Powell）宣布，未見美國經濟出現任何問題，並未覺得需要急於再次調整利率水平。

他在《CNBC》訪問之中表示，目前的利率「適當」且「大致中性」，沒有刺激或限制經濟發展，該局正觀察全經濟放緩對美國經濟的影響。

十大屋苑周末20宗成交

中原地產十大屋苑本周末錄得20宗成交，、過去周末錄得20宗成交，較上周末23宗減少3宗，但成交量已創2017年12月後的15個月次高。

至於美聯物業統計的十大屋苑，本周末則錄得約14宗成交，較上周末15宗略為減少1宗。

本周末成交最多的5個屋苑，均屬中價屋苑，包括美孚新邨、鰂魚涌太古城及康怡花園、紅磡黃埔花園及鴨脷洲海怡半島。

美孚新邨錄5宗成交

美孚新邨最旺，錄5宗成交，按周急升一倍，創近一年新高。

其中百老匯街99號高層C室，實用752方呎，放盤約一個月，業主開價1,000萬元，同時獲最少三組客爭購及出價齊達1,000萬元，最終反價25萬至1,025萬元易手。

另一成交單位為百老匯街78號低層A室「凹海戶」，放盤數天便以1,938萬成交，呎價14,604元。

將軍澳天晉1期呎價重上2萬元

美聯物業林志堅表示，將軍澳天晉1期呎價重上2萬元，單位為8座高層E室，實用面積617方呎。

放盤一年終以1,248萬元售出，呎價20,226元。單位上年3月放盤，原叫價1,500萬元。

另外，日出康城領都5座高層LD室，實用面積972方呎，四房間隔，剛以1,200萬元售出，呎價12,345元。

新界區3個指標屋苑中，只有天水圍嘉湖山莊錄得2宗成交，包括樂湖居11座低層C室，以三房間隔，實用面積551方呎，成交585萬元，實用呎價10,617元。

另外，景湖居6座中層F室成交，實用面積442方呎，兩房間隔，享開揚米埔景，剛以510萬元沽出，呎價11,538元。

資料來源：經濟一週
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• 二手成交少
• 乾跌情況明顯
• 催化樓價加快回落

二手屋苑成交少，促使樓價出現裂口式回落，過去被視為持價能力強的樓王單位，如沙田第一城河景3房戶，造價一下子跌2成，險守千萬元水平。亦可見樓價乾升，亦能乾跌。

上半年低層劣質單位，亦能以新高價獲承接，有市場人士更以雞犬皆升來形容，出現乾升現象。不過，市場盤源少，成交更少，能否支持樓價不會大跌 ? 答案是未必，以沙田第一城為例，本月暫錄12宗成交，低於全月20宗的平均數，惟基本上全屬低市價成交。

事實已證明，當觀望氣氛濃厚，樓價轉為由買家主導，業主要沽樓便要平賣，與盤源數量未有必然關係。另外，當市場成交愈來愈少，缺乏可參考的數據，即使優質單位亦難逃減價命運，形成乾跌的現象。

以沙田第一城樓王河景單位為例，最新成交價1048萬元，較8月高位的1328萬元，大幅回落2成。翻查紀錄，沙田第一城3房大戶，過去每月的交投量是一宗起兩宗止，是次優質單位樓價大跌，亦可以預測到，將來同戶型園景戶，樓價必定再跌穿千萬。

市場參考數字少，一宗跌穿關鍵樓價的低價成交，威力足以掀動整個二手市場，引起骨牌式回落。可見盤源少並非支持樓價穩定的利好因素，反映成為樓價回落的催化劑。

資料來源：地產站
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• 10大屋苑交投量按月升3成
• 惟不明朗因素惡化樓價跌勢持續
• 料最快明年農曆新年後才現曙光

二手樓價回調，10大屋苑成交量連跌2個月後，10月份錄67宗，按月反彈逾3成。不過，參考對上一次調整期，成交量要達200宗以上，樓價才算是完成調整，估計二手市場最快要農曆新年後，才見曙光。

本地銀行加息，中美貿易戰惡化，不明朗因素籠罩二手樓市，二手屋苑交投低位徘徊。由於交投少參考數字少，個別屋苑平均呎價出現大幅波動。例如長沙灣泓景臺全月僅兩宗成交，呎價最新報16055元，按月跌15%。

小業主願意減價，帶動二手交投低位回升，10大屋苑錄67宗，按月多38%，二手成交反彈，是否意味著樓價跌勢終止 ? 答案是言之過早，參考二手樓市對上一次調整期，即2015年9月至2016年5月，期間二手屋苑樓價，平均跌逾1成。

當時，買賣最低位於調整開始後6個月，即2月份農歷新年才出現，當月成交量錄74宗。其後，累積半年的購買力，於農曆新年後爆發，刺激3月及4月後，成交量重上逾200宗水平，形成二手小陽春，刺激樓價回升。

現時二手樓價調整的原因以及時間，其實都與2015年年尾時相似(當時中港股市下跌，拖累樓價回落)。若以此作為參考，估計二手成交量仍然有下跌的空間。倘若明年2月份農曆新年後，負面因素有改善，誘購買力入市下，二手交投量及樓價，才有機會出現轉機。

撰文：唐榮
欄名：專家樓論
資料來源：地產站
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白居二交投熾熱，屯門及天水圍兩區10宗白居二成交。

祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，天水圍於今日(23日)連錄2宗白居二成交，其中之一為天水圍天富苑P座中層4室，單位實用面積506平方呎，建築面積665平方呎，原業主原叫價$350萬放盤，減價兩次共$11萬，最終以$339萬居二市場價沽出，實用呎價$6,700，建築呎價$5,098。據悉，買家為新婚客，每期白居二或新居屋均有遞表「抽獎」，惟之前從未「中過獎」，幸於今期白居二一抽即中，昨日遂馬上還價至$340萬，惟買家仍然心大心細，至昨晚又「縮沙」至$330萬，他於今晨到橫頭磡取得購買証後，得悉單位最長可做25年按揭，於是立即拍板，以$339萬入市上址。

而原業主則以居二市場一手價買入上址，當時造價$81.42萬，轉手後帳面獲利$257.58萬。

黃肇雯續指，另一宗成交為天水圍天盛苑D座高層6室，單位實用面積429平方呎，建築面積576平方呎，原業主開價$340萬放售，累減兩次共$20萬或5.9%，最終以$320萬居二市場價獲承接，實用呎價$7,459，建築呎價$5,556。據知，買家昨日因開工無假放，未有時間去領取「購買資格證明書」，因此已失去第一「心水」單位，買家有見及此亦不敢怠慢，即時轉洽次選單位。

至於原業主則以居二市場一手價購入上述單位，當時買入價$76.59萬，轉手後帳面獲利$243.41萬。

資料來源：地產站
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發展商加快推盤步伐，保守估計短期內將有逾6,100伙供應推出，預計將進一步搶市場購買力，對於原本已處冰封兼捱打的二手市場打擊更大，恐怕會加快二手調整。

根據近日發展商推盤策略，新盤定價上不但貼近二手，而且發展商各出奇招，推出不同付款辦法及優惠，由十成十按揭到「先住後付」優惠，這些均是二手業主難以仿效。

過往旺市的時候，新盤熱賣將會帶動購買力流向二手，不過現時多項樓市指標均反映二手市場有所冷卻，如上周中原城市領先指數（CCL）按周跌0.75%，創近16周最大跌幅。

另利嘉閣數據亦顯示，二手罕有出現價量齊跌，當中50指標屋苑8月僅291宗成交，按月大跌31%，並創近30個月低，而同月加權平均實用呎價亦錄得跌幅，報15,259元，為自2016年4月以來再度下跌；同時銀行估值向下亦有調整的迹象。在眾多新盤推售下，爭相搶奪市場有限購買力下，難免進一步打擊二手交投，甚至促使小業主減價賣樓，加速二手樓價調整。

資料來源：地產站
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所謂花無百日紅。早前氣勢一時無兩的樓市，近日竟爆發劈價潮，沙田第一城實用面積約284平方呎的單位，叫價由580萬元劈價至500萬元成交，亦較同類單位早前成交價598萬元大減16%。

上述例子僅屬滄海一粟，相信類似劈價成交陸續有來。

除港股跌跌不休外，紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮及祥益地產總裁汪敦敬解釋觸發劈價潮的各類因素。

他們更分享上車貼士，作為樓市用家的你不容錯過。

股死樓價跌 劈價盤湧現

1921期「封面故事」（2018年8月25日出版）提及當港股出現顯著下跌的時候，樓市亦要調整。

當時恒生指數尚處於27,671點水平，惟事隔三個星期恒指已經低見26,219點，難怪二手盤爆發劈價潮。

如果參考上世紀90年代至今的樓價及恒指走勢，當股市出現顯著調整，樓價亦會同步下跌。

最顯著例子是1997年亞洲金融風暴、2000年科網股泡沫爆破、2008年金融海嘯及2015年「港股大時代」結束後，均見樓價調整。

11年前的2007年10月30日，恒指高見31,958點的歷史高位後開始拾級而下，最低跌至10,676點的期內低位，調整幅度最多達67%。

中原城市領先指數亦在2008年3月31日至4月6日這個星期升至73.75點的高位。

惟隨雷曼兄弟在該年9月15日宣布破產，樓價跌至該年12月中旬的56.71點始見底回升。由股市深度調整帶來的負財富效應，令樓價在短時間內回調23%。

發展商嘉華國際（00173）財務總裁林鋈鎏笑言：「股市和樓市有某程度的相關性，隨著股價下跌，置業人士感覺財富縮水，可能增加取用發展商提供的二按，因為置業人士不想出售股票以確認虧損。」

一手樓供應充裕

隨恒指一度跌至14個月以來低位，樓市亦出現劈價潮。

嘉湖山莊樂湖居10座G室的三房單位售價竟是以兩房價出售，原本叫價600萬元，最後以580萬元成交。

惟今年7月樂湖居1座F室的兩房單位成交價高達589萬。換言之，劈價潮已令三房單位價格低過兩房價。

而另一個上車樂園沙田第一城，樓價亦見淪陷。

在一個月內急跌10%。其實，各區不論私樓、已補地價的居屋自由市場及未補地價的居屋第二市場，均見劈價成交。

紀惠湯文亮指出劈價潮有兩個意思。

第一個意思為樓盤已經放售一段時間，無人睇也賣不走。如果等錢洗，他們就要劈價。近年有人多買一層住宅，惟供兩層樓相當辛苦，結果要沽售舊有的樓宇紓壓。

第二個意思是有人向財務公司借錢，惟他們還款能不足，僅靠資產升值借錢，結果愈借愈多，加上財務公司收取的利息高，借款人會陷入無底深譚。

借款人持有的物業隨時已被加按三次。

財務公司會建議借款人出售物業還債，惟到樓價跌的時候，借款人就會發覺難以出售，也是近日屢屢出現劈價成交的原因。

【嘉湖山莊】二手交投冰封，上車盤做價低處未算低。業主叫價回落，600萬元以下的上車盤顯著增加。據消息指，新界主要區域同類放盤增加至約865個，一個月多約80個或10%。嘉湖山莊賞湖居更插水跌穿500萬元，對比上月高位成交價平近一球。樓市真跌定假跌 ，中秋節前後會見真章。

撰文：Cheryl ｜圖片：新傳媒資料庫

第一城減價80萬元易手

近期不利市場消息湧現，交投銳減，不少業主紛紛主動減價。以沙田第一城為例，近日放盤已急增至40個，有兩房戶做價兩個月挫逾9%。

屋苑最新做價險守500萬元。52座低層F室，實用面積284方呎。業主約兩、三個月前放盤，曾叫價580萬元，惟一直乏人問津。業主急於賣樓，後勁減80萬元或近14%才賣出，呎價17,606元。

同座一個低層同室單位，約兩個月前以550萬元沽出，反映期內樓價已回落50萬元。同面積高層單位今年曾做價高近600萬元。

賞湖居一個月平一球

天水圍嘉湖山莊兩房戶做價繼續插水，跌穿500萬元。屋苑賞湖居4座高層F室，兩房間隔，實用面積449方呎。放盤一星期累減35萬至495萬元沽出，呎價11,024元。

是次成交為屋苑兩房約4個月以來，首次低見「4字頭」，對比上月做出的逾588萬元史上高位，跌價近100萬元。

東涌映灣園更有三房單位成交以「兩房價」易手。9座低層D室，實用面積645方呎，放盤一星期即劈價45萬至725萬元沽出，呎價11,240元。物業獲滙豐及中銀網上估值795萬及812萬元，造價比估值低最多87萬元或一成。

屋苑中層F室兩房戶，實用面積548方呎。上月以733萬元成交，呎價13,376元。

3個指標屋苑連續兩周捧蛋

元朗區有約250個細價放盤，短短一個月已多近9%。尚悅9座高層戶，開價603萬元，最近減至586萬元，以實用面積355方呎計，呎價約16,507元。

至於荃灣區細價放盤量升幅更勁，區內低於六百萬放盤量一個月增加約20%至現時約100個。荃威花園由3個急增至13個，升幅約3倍，屋苑R座高層2室，實用面積468方呎，劈價30萬元至590萬元，呎價約12,607元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，每次政府有新房策出台，二手都會陷入觀察期，自「娥六招」公佈以來，二手由旺轉靜，新盤才搶手。估計9月份，中美貿易戰加劇、股市低迷及美國加息等眾多不利因素籠罩，二手市場將繼續冰封，購買力傾向流入一手。

按美聯物業10大屋苑中各區指標屋苑剛過去周末成交量分佈統計，港島區3個指標屋苑，包括太古城、康怡花園及海怡半島連續兩周全部「捧蛋」。九龍區4個指標屋苑包括麗港城、黃埔花園、新都城及美孚新邨，同樣錄得零成交，按週減少1宗。

至於新界區方面，3個指標屋苑包括荃灣中心、沙田第一城及嘉湖山莊，亦僅得約3宗成交，較上周末增加1宗或50%。

料二手市場短期內持續靜局

中原地產統計的十大屋苑，與上周末一樣，僅錄得2宗成交，已連續10星期錄個位數字成交量。十大屋苑當中，僅得沙田第一城及映灣園各錄得1宗成交，其餘8個屋苑錄零成交。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，中美貿易戰加碼，美國對2,000億美元中國貨加徵關稅，投資者對形勢表示憂慮，影響其入市信心。另一方面，大型一手新盤貼市價推售以吸引用家入市，搶盡客源，令二手成交偏靜，預計二手市場短期內將持續靜局。

剛於週五（9月7日）公布的中原城市領先指數CCL，最新報188.44點，按周沒有升跌，仍然為歷史第三高。政府推出六招房策後，CCL隨即結束連升7周，近8周持續於188點企穩，走勢趨向反覆橫行。相信未來數周CCL於高位企穩的局面會持續，有待9月份中秋節前後，樓價走勢才有機會出現較明顯的轉變。

中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報191.04點，為歷史第四高，按周下跌0.17%。CCL(中小型單位)報189.09點，為歷史第三高，按周跌0.05%。

資料來源：經濟一週
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股市下瀉，加速全城樓市跌價效應。屯門公屋良景邨良萃樓中層6室，屬法院令無契盤，將於本月中再推出拍賣，於未補價第二市場開價剛勁劈逾40%至40萬元，挑戰近年住宅樓價新低。以實用面積約150方呎計，呎價僅2,667元。

據了解，上址8月時曾開價70萬元推出，當時在無人承價情況下被收回。忠誠拍賣發言人稱，由於樓市前景未明，令最近市況明顯轉淡，昨舉行的拍賣會更未錄任何成交，加上同日股市急挫，故該單位放盤人決定調低開價，希望吸引更多買家。若以該類單位市值約140萬元計，即是次開價折讓約70%。

他續稱，本月19日有多個另類單位推出，除上址外，尖沙咀良士大廈高層戶，亦屬法院令物業，實用面積達753方呎，開價約780萬元推出，呎價約10,359元，同類市價現時達約1,000萬元。

至於下周舉行的另一個拍賣會，同樣有單位以減價或低價增加吸引力。黃開基拍賣行表示，上水公屋天平邨4座高層1室，最初於已補地價自由市場開價330萬元，經過數次累減共約15%，最新為280萬元，以實用面積355方呎計，每方呎約7,887元。

同場亦有一個天水圍嘉湖山莊樂湖居11座頂層連天台戶，單位實用面積548方呎，連面積565方呎天台，是次連租約出售，月租約1.3萬元，開價僅620萬元，每方呎約11,314元。若以單位市值約705萬元計，即開價低約12%。

除拍賣場上有減價盤外，二手市場近日亦有部分業主願意劈價至低位出貨。過往最受上車客追捧的屯門居屋，成交價亦見回落。祥益李啟昌指，兆康苑I座低層5室，實用面積466方呎，累減65萬元後，獲首置買家以自由市場價415萬元購入，呎價不足9,000元。

利嘉閣陳永強亦稱，粉嶺中心J座低層8室，業主原叫價650萬元，放盤約一個月，減價50萬元，終獲上車客以600萬元承接，減幅近8%，以實用面積465方呎計，呎價約12,903元。

即使一向做價較穩健的港島東屋苑，近日同樣出現跌價。該行吳玉蘭透露，鰂魚涌南豐新邨剛錄本月首宗買賣，單位為11座低層H室三房戶，實用面積約570方呎，原叫價870萬元，及後減價20萬元，以850萬元連租約沽出，呎價約14,912元。據了解，同座一個低層同室單位，6月時做價達923萬元，反映樓價回落約8%。

另外，市場消息稱，屋苑恒星閣中層單位，上月曾售1,788萬元，但終撻訂未有完成交易，單位再度放盤，剛再以1,738萬元沽出，實用面積748方呎計，呎價約23,235元。

資料來源：東網
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三房戶重現5字頭