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【轉按有著數】高息、高成數按揭轉按潮將至

本港銀行8月初集體上調新造按揭息率，現時市場新造按息介乎2.25厘至2.35厘左右，對一般業主來說，轉按只可以賺回贈，反而息率較現時按息高出0.1至0.2厘。不過，對揀選高息、高成數按揭的業主來說，轉按產品仿如「沙漠甘泉」。

三年前，紅磡環海‧東岸開售，沙中線概念、低至5%首期，編織出一個又一個「不可多得」的上車夢，吸引不少地產代理入市，有地產代理向本報透露，當年自己選擇即供、九成半高成數按揭計劃，一按部份息率以銀行利率為準，二按部份由發展商提供，首4年定息2.15厘，其後最優惠利率（大P）加0.75厘，實際按息是6厘，「依家仲係蜜月期，供多年，還多年先，發展商提供嘅低息優惠期屆滿，就會轉按至銀行」。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳預期，高息、高成數按揭計劃優惠期一過，會引發大量轉按需求。要注意的是，若將貸款由發展商轉按至銀行，按揭成數將由八至九成半降至五至六成，少不免要補回首期差額。可幸的是，過去三年樓價有可觀升幅（當時最平單位313.8萬元計，市場估值升至近500萬元，實際情況可向銀行查詢），用家未必需要抬錢轉按，但要留意供款能力是否通過銀行壓力測試。

未必人人肯未收樓就開始供樓，當年不少人揀選「建期付款方法」，亦即是發展商炮製的「直通車計劃」（詳見本報7月報道【奪命直通車】環海‧東岸一按第二年加到6厘息194呎利息245萬）。上月發展商落實按揭利率，首年為4.75厘，次年起升至6厘，預期利息支出大增，不少買家大失預算，據講受影響有幾百個用家，該代理指「大家都以為收樓利率大概會係2.35厘，一收樓，唯有轉按至銀行，唔使捱貴息」。

王美鳳亦突破盲點，指出建期付款方式其中一個限制是「按揭需以買入價或最新估值計，而且以較低者為準」，換言之，「直通車」業主不能夠因為樓價升，而享受到較高估值，隨時要抬錢上會。
舉例當時最平單位313.8萬元計，業主已付5%首期（15.69萬元），其後每月供0.35%，三年累付約40萬左右，即大概支付樓價的15%，餘下大約85%，相當於266.73萬元，可用發展商按揭。如要轉按至銀行，最多可借六成，換言之，用家要抬樓價25%至銀行才能上會，相當於大約78萬元，能力不及就只能硬食貴息。

一般二手樓業主，只在銀行有一按，又是否應轉按？翻查金管局數據，去年有近三成新造按揭屬於轉按，今年上半年，轉按宗數仍佔25.45%。以400萬元貸款做轉按的話，新造按息上調0.1厘，換言之，一年利息要多付4000元，兩年罰息期內，利息支出就較原有按揭計劃多大約8000元。

按計劃執行董事葉敬誠透露，近期轉按查詢的確減少，「由年初至7月，用任何角度計（轉按）都有著數，踏入8月客戶要自行計數，他們都有一定疑慮，（轉按）市場就會靜咗。」

他續指，銀行仍提供貸款金額1.7%至1.9%的現金回贈，相當於6.8萬至7.5萬元，扣除律師費後，亦可抵銷逾10年的利息開支，「小數怕長計」，只要往後恒常在合適時機轉按，基本上可節省不少利息支出。不過，較大風險是，「無人能保證銀行未來會否繼續提供高現金回贈優惠」。

資料來源：蘋果日報
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H+0.7%真的比H+1.24%供款便宜？

大家若有留意樓按新聞，相信對「轉按」一詞絕對不會感到陌生，「轉按」即是將現有貸款餘額轉到新的貸款計劃，主要是希望可以減少利息開支。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，去年的轉按宗數是繼2010年後的第二高位，達到35,646宗；其轉按金額更高達1,262億元，創出歷史新紀錄。回顧過去，2010年及2017年均為轉按的高峰期，皆因兩年的按揭計劃均十分優惠，締造了轉按的誘因。特別在2010年的時候，普遍拆息按揭計劃的利率只需H+0.7%，相比現時市面上普遍的拆息按揭計劃利率H+1.24%更低。因此有人認為，若當年置業的人士，現時已享有最「抵」的拆息按揭計劃，所以無需轉按。事實上，其實即使轉按後計劃的利率比以往高，但計一計數，其實仍然有可能「有利可圖」，以下分幾點說明之。

（一） 同業拆息高企，封頂位不同

假設有業主於2010年承造按揭，當時按揭計劃的利率為H+0.7%，對比現時的拆息按揭計劃，字面上已有超過半厘的息差。不過，由於近期一個月銀行同業拆息持續高企於1.5%以上的水平，即使使用H+0.7%的拆息按揭計劃，亦已達到封頂位水平。現時大多銀行的封頂位設於2.15%，即如實際按息超過封頂位，亦只需以封頂位息率2.15%供款。不過，以往按揭計劃的封頂位水平或與現時不同，多數設於2.25%或以上。因此，以現時的同業拆息來說，H+0.7%的實際供款或比H+1.24%按揭計劃更高。

有1%，而現時普遍的按揭現金回贈已加碼至1.7%、甚至1.95%。舉例貸款額尚餘300萬，轉按最多可得到現金回贈5.85萬，扣除手續費、律師費等，仍有數萬元的回贈收入，相等於數個月的供款。

（二） 高息存款掛勾計劃

現時大部份銀行提供的按揭計劃，都會附設高息存款掛勾計劃戶口，若業主將手頭上的資金存放於該戶口內，便能得到與按揭利率相同的利息收入，上限多為貸款額的一半。不過，以往此類的存款掛勾戶口並未普及，因此新按揭計劃可最多為業主節省一半的利息開支，成為轉按的一大賣點。

（三） 現金回贈加碼

銀行按揭競爭相當激烈，優惠亦不斷提高。以往銀行的現金回贈大約只有1%，而現時普遍的按揭現金回贈已加碼至1.7%、甚至1.95%。舉例貸款額尚餘300萬，轉按最多可得到現金回贈5.85萬，扣除手續費、律師費等，仍有數萬元的回贈收入，相等於數個月的供款。

（四） 重新審視按揭計劃，套現再投資

業主轉按時，除了可得到新按揭計劃的優惠外，還可重新部署適合自己的按揭計劃，例如減低按揭成數、移除擔保人等，更可套現作其他財務計劃，靈活調配資金再作投資。

 

撰文：劉圓圓 經絡按揭轉介首席副總裁
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轉按的誤解

近幾年轉按市場活躍，去年銀行新批轉按貸款突破1,000億元，創多年新高。就在大量業主熱衷於轉按之餘，卻仍有部分人對轉按抱有誤解，直接簡接錯失善用資產升值的機會。

所謂轉按，是指償還原有銀行按揭貸款，將按揭戶口轉至其他銀行。提起轉按，一般有幾個主要理由：

1.減息

例如市場新批按揭利率較原有的優惠，轉按便可節省利息支出

2.套現

按揭是一般人可取得較大額又低息的貸款，不少業主會趁轉按時加大借款額，套現作其他用途

3.移除擔保人

─近年按揭指引收緊，買家入市如收入不足以通過按揭壓力測試，一般會加上家人作擔保人。但按揭擔保人日後自行置業時，自己的按揭申請卻可能因而難以通過。不少曾經需要家人擔保入市的小業主，在入息增加後，會透過轉按，移除擔保人，避免影響家人的置業計劃

4.賺取現金回贈

一般銀行會為按揭借款人提供現金回贈；部分小業主即使轉按後未有減息、本身沒有套現或移除擔保人的需要，也會定期(在按揭罰息期完結後)轉按。

不過，部分小業主對轉按卻充滿疑慮，其中一個常見的誤解，是以為轉按後償還按息的比例會增加。有趣的是，有關誤解出於一個正確的陳述：「按揭還款初期，每月供息比例較後期多。」

有關業主的疑慮是這樣的：既然供樓初期，還本的比例較後期少，而還息的比例較後期多。在舊銀行供樓一段時間，供樓的本金比例慢慢增加了，轉按的話，還息的比例豈不是會再次上升？

其實，「按揭還款初期，每月供息比例較後期多。」描述的是同樣的條件(利率、本金、還款期)下還款情況。如果原有按揭尚餘還款期是20年，欠200萬元，利率2.15厘。轉按之後，如還款期、本金、利率不變，那麼供息比例也不會因轉按而回升。

當然，如果條件有變，例如原有還款期尚餘20年，轉按後延至25年，而利率、借款額不變；那麼轉按後第一期還款的償還利息比例便會相應增加。

資料來源：now.com地產
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