近期無論是中美貿易戰、環球股市抑或是本港社會運動的發展，都面臨同樣狀況：看來似乎慢慢趨於穩定，但實則仍暗藏不少變數。此外，本港經濟衰退伴隨全球央行「放水」力撐市場，究竟會「軟著陸」還是持續倒退，同樣有待驗證。在不明朗因素困擾下，二手買家或賣家均傾向靜觀其變，樓市觀望氣氛甚濃。
綜合美聯分行資料，統計11月18日至24日的一週，全港35個大型屋苑合共錄35宗成交，比起前一週錄得的31宗升近13%，交投連跌四週後終於喘穩；與此同時，11月首26日整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊量錄得5,403宗，已超越10月全月的5,075宗，並高出約6.5%；宗數連升兩個月，全月最終有望重上6,000宗水平。
恆常開支要計清楚
數字反映，樓市似乎真的已經觸底，但是否回升則仍有待觀察。始終無論本港的政治形勢及中美貿易戰皆存變數，令樓市隨時出現變化。樓市前景乍暖還寒，究竟現階段是否入市時機？還是繼續租樓，靜待前景明朗？
- 首先準買家應該考慮的，是首期的多寡。假如在沒有「父幹」的情況下，是否有足夠首期上車？如首期未夠，要額外儲多久？寧願用「新九按」計劃先行上車，供得辛苦一點；還是想儲夠更多首期上車？必須詳細考慮。
- 第二，是衡量一下能否應付供樓及租樓的恆常開支。簡單而言，租樓涉及的開支是租金、「兩按一上」及水電媒，其他均不必太憂慮；反觀在賬面上看，供樓的支出往往高於租樓；再加上買樓的印花稅、差餉、管理費、雜費，甚至是大廈維修及保養費等開支，計好數才作決定為佳。
- 第三是負擔能力，由於現時部分銀行仍對準買家的按揭申請設定頗高的門檻，相信只要通過申請，理應在加息後也「供得掂」，在此不贅。
- 第四是個人對工作前景穩定性的評估。最近本港失業率有上升趨勢，在買樓前最多先評估一下自己工作的穩定程度。
回顧在97年金融風暴時，樓市急跌主因之一，是市民「飯碗」不保，沒有能力繼續供款，被迫用平價賣樓；相反，租樓則沒有賤賣物業的考量，極其量是被追討欠租。最後是個人對經濟及樓市前景的看法。有人深信樓市明年會企穩回升；也有人深信現時買樓是「接火棒」，明年樓市會開始大跌。但無論是否入市，只要事前做足全盤規劃，都可以是一個理想選擇。
樓市小陽春歷史重演？還看三大因素
自從《施政報告》的新按保措施出台後，二手成交量一度急漲；但在剛過去的11月，二手交投進入「回氣」階段，睇樓量及交投量均下挫，市場觀望氣氛濃厚，相信主要由於低市價筍盤被迅速吸納、中美貿戰進程的反覆無常、本港經濟前景陰霾滿布，加上11月下旬社會事件再度升溫所致。
綜合美聯分行資料，統計11月25日至12月1日的一週，全港35個大型屋苑合共錄得43宗成交，較11月18日至24日一週的35宗升近23%，表現較前兩週略為好轉。至於樓價方面，美聯樓價指數最新11月20日至11月26日的一週報168.12點，按週回落約0.1%，連升三星期走勢告終，今年以來累積升約4.4%。社會事件至今已近半年，各行各業均受到影響，其中旅遊業、零售業、酒店業等更是「重災」，本港經濟正式陷入衰退。
持續受負面營商環境影響，筆者從事的地產代理業亦難以獨善其身。 據地產代理監管局最新數據顯示，截至今年11月30日，本港整體地產代理分行數量共7,085間，按月減少27間，重返今年中水平。作為準買家或業主，面對經濟前景不明朗難免令信心轉弱，樓市交投氣氛進一步受壓是情理之內；一手市場方面，近期不少發展商明顯加快推盤速度，令各區新盤「百花齊放」，除了可趁聖誕長假期來臨前，爭取更多時間銷售。
發展商明顯加快推盤
發展商各出其謀，想盡不同優惠或者靈活付款辦法吸客。筆者相信12月以至明年1月，仍以一手繼續主導市場，最終得益的是一眾買家。踏入2019年最後一個月，聖誕節氣氛漸濃，雖則樓市剛需猶在，但二手市場氣氛欠佳，而且買賣雙方在叫價取態上有分歧。保守估計，叫價或需下調5%甚至更多，較強勁的承接力才會湧現。明年1月底已是農曆新年，根據過往傳統，樓市通常會在農曆新年左右出現「小陽春」，原因之一是發展商往往喜愛在新春期間推出一手置業優惠以招徠買家。
準買家暫按兵不動
此外，亦有準買家選擇在新年前按兵不動，待新年後才入市，令購買力一下子爆發，「小陽春」應運而生。 至於今年會否「歷史重演」？一切還看中美貿易戰的進程、本地局勢發展以及經濟前景走向而定。
資料來源：經濟一週#1, 經濟一週#2
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