新冠肺炎（武漢肺炎）爆發，在金管局及按證支持下，市場目前有10多間銀行已先後就物業推出「還息不還本」紓困安排，普遍期限為6個月，或可申請延期至最長1年，借貸人基本上要符合3大條件才可獲批受惠。
1) 甚麼是「還息不還本」
目前各銀行的措施大同小異，簡單來說，是順延的意思，而順延的過渡期間，借貸人因應按揭餘額繳付利息。
申請「還息不還本」，即6個月或12個月內，只付目前的利息，而不需償還本金。若借30年的每月供款為例，總供款期數原本為360期，申請還息不還本後，當中6至12期只需付息，而總供款期數增至366至372期(30.5年或31年)。
現時供樓的每月供款，一般包括供本金及供利息的兩部分，按揭前期時，利息佔供款比例會較多，而至按揭後期，則會大部分落入供本金。故借貸人有意申請的話，除考慮自身財務狀況外，也可考慮按揭年期去計數。
2) 申請條件
借貸人有興趣申請「還息不還本」安排，基本上要同時滿足3項條件：
- 按揭供款已滿一年或以上
- 供款期間(近一年)還款記錄良好(如沒有超過7天或以上逾期供樓)
- 受經濟、疫情影響的供樓人士獲批機會較高 / 或提出合理理由解釋延期需要
不少銀行有列明預計受疫情影響較嚴重的行業，包括從事飲食、零售、酒店、航空等，個別亦有納入醫護人士在內。
3) 不適用申請的按揭類別
目前物業「還息不還本」安排獲金管局、銀行公會及按證公司支持，但由於銀行獨立提供，部分類型的物業並不適用。
包括暫不適用於「租者置其屋」、「居者有其屋」、未補地價公營房屋、公務員貸款計劃、涉及發展商二按計劃等。
而按揭貸款若涉及按揭保險，要獲得借貸銀行及按保公司同時審批同意。
4) 還息不還本怎計供息
舉項說明，假設物業總貸款額為400萬元，分25年還款，按息為2.5厘計算，如順供，預計每月連息本還款17,945元，而全期總利息支出約138.3萬元。
不過，若借貸人已良好供款2年，採用6個月「還息不還本」安排，預期按揭尚欠本金約376.3萬元，6個月過渡期(第25至30個月)期間，每月要支付利息7,841元，合共「額外」多付共4.7萬元利息，如不續期則重展正常供款，預計全期總利息增至約143萬元，較順供多3.4%。
其次，倘若借貸人選用達12個月「還息不還本」安排，預計1年過渡期內須額外付9.4萬元利息，使整個總利息支出上升近7%。
5) 申請方法
申請手續簡易，借貸人可向抵押物業貨款的銀行申請及填寫表格，將要申報基本資料及個人財政資產狀況，以及說明申請原因等，毋須重新遞交文件審批。
銀行業界指，申請一般1至2星期內有審批結果，個別銀行設專隊處理，稱最快可於1日工作天通知。
6) 注意事項
「還息不還本」讓供樓人士在6個月或12個月內只需向銀行繳付利息，暫時毋須償還本金，對於手上現金儲備不多、又擔心隨著經濟下行，財務狀況有困難或突然失業的供樓人士或中小企業，可以透過計劃紓緩現金流壓力，也能減低「斷供」被銀行收樓的風險。
該計劃是要求貸款人的供款期延長，換句話，如果原先整個貸款期為30年，有機會便要足足31年才供完樓，對於按揭期已近後期的業主而言，除非供樓能力轉差，否則要「額外」支付一筆大利息延長供樓，吸引力未必太大。
第三，對有意轉按或加按的業主帶來一定影響，銀行會考慮客戶的信貸和還款記錄去評估其還款能力，若業主正採用「還息不還本」計劃，將意味最近負擔能力一般或流動資金有限。
另外，每間銀行的「還息不還本」方案申請資格及目標對象有所不同，銀行間接受申請的日期亦不一，應在申請節向相關銀行查詢細節。據了解大部分未有加入加長罰息期的要求，及申請費用全免。
7) 慳息貼士
絕大部分銀行近年已新增與按息掛鈎高息存款戶口(Mortgage-Link)，借貸人可考慮將資金傳入戶口賺取高息來抵銷部分供息支出。
其次，若借貸人其後手上流動資金變為較充裕，可因應按揭貸款的罰息條款，進行部分還款及提早還款，以縮短餘下供款期，亦可有效減低利息支出。
記者：鍾綺敏
資料來源：經濟日報
Facebook：上車攻略 hkbuyhome
更多上車情報：【澳洲民宿】民宿租客滋擾行為頻生 墨爾本多個區議會計劃監管
