【按揭策略】拆解按揭保費四部曲!買樓前先計數免中招|子非魚

置業貼士

政府放寬按揭成數規限,表面上買中高價物業更容易,但由於按證公司承擔風險增加,按揭保費亦相應提高,如800萬元物業借九成按揭,開支可達42萬元,等於首期一半,買樓前宜小心計算,避免預算不足情況出現。

按揭保費四部曲

按證公司網頁近月亦更新「按揭保費收費一覽表」,一共有四個表,不少準買家看畢都覺得非常複雜,筆者嘗試一一拆解。

表一:如果600萬元或以下住宅,借款人及擔保人均沒有其他按揭在身,兼且要做高成數按揭的話,便可以參閱這個表格。舉例準業主買入一層600萬元物業,申請八按揭,貸款額480萬元,年期30年,按揭保費為2.15%(即10.32萬元)。 若意向物業樓價為400萬元,敘造九成按揭貸款額為360萬元,還款期30年,保費高達4.35%(即15.66萬元)。但留意,600萬元樓新例下可借九成,故600萬元或以下樓價,如用新按揭成數便要用表三。

表二:同樣是適用600萬元或以下住宅,但與表一最大分別是借款人或擔保人有其他按揭在身。 同樣以樓價600萬元為例子,買家借八成按揭,即貸款額480萬元,年期30年,惟他正在供另一層住宅,便需要付2.45%保費(即11.76萬元),較表一同類個案保費率2.15%,貴近30點子。 根據金管局規例,如果借款人或擔保人本身有按揭在身,按揭成數便要扣減一成。如果繼續申請六成按揭的話,多出一成部分都算是高成數按揭,需要買按揭保險,故此表二兼顧這類成數僅50%之客戶。

最終保費料有折扣

表三:適用於樓價600萬至833.3萬元物業,而當中借款人及擔保人沒有其他按揭在身,或600萬元以下但用新按揭成數。舉例800萬元物業借九成按揭,即貸款額720萬元,買家並沒有供住宅或車位等,按揭保費為5%(即36萬元)。

表四:不論有沒有其他按揭在身,若買833.3萬至1,000萬元物業;或600萬以上至833萬元,但有其他按揭在身的話,這個表格均適用。 它們特點是若沒有按揭保險的話,買家最多只能造五成按揭,或上限400萬元。筆者舉兩個例子。

  1. 假設樓價601萬元,買家有按揭在身,借九成按揭,即貸款額540.9萬元,還款期30年,保費為5.29%(即28.6萬元)。由於買家有按揭在身,本身最多只可以借五成按揭,按揭保費較高。
  2. 假設樓價1,000萬元,若沒有按揭保險,最多只能借五成按揭,沒有按揭在身的買家,決定通過申請按揭保險,借八成按揭,貸款額800萬元,還款期30年,保費為2.82%(即22.56萬元)。

正常而言,按揭保費會有折扣。在新例推出前,600萬元以下物業按揭保費一般都有6折;新例推出後,600萬元以上物業敘造八成至九成按揭,能否劃一獲得折扣,目前言之尚早。筆者近月亦有稍為統計客戶保費折扣數據,目前大部分都獲得6折優惠。 若果買家是首置客,申請高成數按揭但未能通過壓力測試,更要再繳交額外保費。

假設800萬元物業借九成兼有按揭在身,未能通過壓力測試,保費本身已佔貸款額5.29%(即38.1萬元)。假設再要繳交10%額外保費(約38,000元),總保費達42萬元;若有6折優惠,則為25.2萬元。 按揭保費可以一次性支付,也可分期繳付,後者利息支出較多。要留意,這筆月供保費需要計入供款與入息比率(DSR)及壓力測試。

撰文:子非魚
資料來源:經濟一週
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