香港樓市新形勢 10條大家最關心的樓市問題

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【上車】置業為人生重要決定,當然要好好籌劃資金週轉、借貸等細節,以免因準備不足及計錯數而無奈撻訂。以下綜合出10條上車前必問自己的問題,這樣始能安然度過樓市的高低起跌,現在就交由資深房地產導師及驗樓師Ann姐、一巴仙培訓學院導師Anthony sir及人稱King sir的香港經濟投資學會課程總監葉景強齊齊拆解疑難,有置業需要的讀者不容錯過。

問題一:無殼蝸牛現時應否上車?

答:

趁樓市淡靜多格價

香港已步入加息週期,外圍市況又有很多不明朗因素。正如上文分析,明年樓市也有機會持續調整。 不過,Anthony sir認為,租客可選擇現在上車,如果是一些大型屋苑,價錢還可以便宜超過一成。

例如早前沙田第一城放盤叫價約500萬至600萬元,但現在已劈價至500萬元左右,甚至400萬元價位也不乏盤源。隨樓價回調,有不少單位已經可以承借高成數按揭,Anthony sir認為現在絕對是上車機會,若錯過此機會便需要等下一輪。

King sir補充,如遇到低於市價8%至10%,投資者可選擇入市。 再者,現時樓市淡靜,地產代理有時間帶客人周圍走,慢慢睇、慢慢揀,有更大機會遇到符合心水價錢的心水盤。

除考慮價錢,買樓亦要通過各個關卡,如物業估價、按揭年期長短、通過壓力測試等。Ann姐指出, 現在上車與否要視乎可否通過壓力測試。如果想上車人士的月薪約40,000元,看中放售價僅400萬元左右的樓盤,同時壓力測試也不是剛好達標,那就可以選擇性入市。

每位香港人都有「上車夢」。 奈何,樓價節節上升,置業難過登天,很多人寧可租樓,也不願高價接貨,因為擔心有朝一日做樓蟹。

據政府統計處數字,於2017年上半年,全港共有116.78萬戶家庭租住單位,較五年前升逾13%,擁有自置居所的家庭數目相對5年前輕微減少3,700戶。租屋需求節節上升,租客難免要捱貴租。

問題二:父幹資助上車要唔要?

答:
樓價高企不下,除非是律師、 醫生等專業人士,否則年輕人想置業只好依賴「父幹」。

環聯香港引用按揭相關數據指出,去年1980至1994年出生的年齡層約有61,200人申請樓宇按揭,相比三年前的37,800人大增62%,反映年輕人依靠「父幹」買樓愈趨普遍。

其實「父幹」往往是父母將老巢加按,給子女作首期,一方面子女可以有私人空間,另一方面不用付昂貴租金。

接受前要先考慮清楚

年青人在接受父母資助首期前,King sir認為,必須衝量父母有沒有多餘的資金,而且自己所做的工種是否穩定,如果任職政府工,即使金融風暴來臨,亦沒有任何問題, 但如果父母已經退休,自己的工作又不穩定,就不建議把父母的老巢加按,因為涉及的風險非常高。

Ann姐笑言,自己贊成讓年青人接受「父幹」,必定受到其他人評批。Ann姐建議,如果樓市跌20%就破產的話,或者有升跌就害怕,那就不要買入,但如果計過在樓市跌40%後,依然能夠支付供款,就值得去買樓。

問題三:買新樓應否取用發展商貸款?

答:

金管局要求銀行在批出按揭時,申請人必須符合一定的入息與按揭比率,通過壓力測試後,銀行才能讓申請人申請按揭。不過近年不少發展商為了促銷,推出林林種種的按揭計劃,包括「呼吸plan」,即是任何人都可獲批高成數按揭,動輒達樓價八至九成,同時發展商會放鬆對買家的收入要求,甚至不問申請人的收入情況。

這些按揭計劃年期一般很短,如果申請人本身財力不足就必須轉按。若申請人條件太差,銀行也不會承接按揭申請。

Ann姐笑言,高成數按揭,就像火一樣,一方面可以煮到飯食,但另一方面又可以燒死自己, 可能一開始買家只需交5%首期,但如果三年後買家未能通過壓力測試,又申請不到銀行按揭,買家就需要付出超過五厘以上的利息,這樣就大件事了。

King sir指,由發展商提供的高成數按揭息口可能會在兩年或四年後升至最優惠利率(P)或者P+1厘,買家會供得十分吃力,而且香港可能會跟隨美國加多一厘息左右,息口將會跳得更高,最後可能到7厘或8厘,負擔會變得非常重。

雖然地產商可以一開始提供到八成按揭,例如買1,000萬元的樓盤,根據金管局指引要500萬元做首期,但如果用發展商的計劃,可以讓買家借800萬元來買樓,變相買家慳了300萬元首期。

使用計劃前需了解清楚

由發展商提供的按揭計畫首兩年至三年的條款內都與銀行差不多, 銀行現在可能收2.3厘左右,而發展商可能收2.6厘或者2.8厘。

但四五年之後,可能變成P-1厘, 五年之後就可能是P+1厘,息口會好高,與銀行可能相差逾3厘,業主壓力相當大,因此如果有得選擇,盡量不要用發展商的高成數按揭。

問題四:借盡九成按揭有無問題?

答:

不少人都想盡辦法購買樓價400萬元或以下的樓盤,因為目的只有一個,就是希望可以申請到九成按揭,作為上車踏腳石。 如果現時遇上心儀的樓盤, 又應不應該借盡九成按揭來達成置業夢?

新手切記不要買村屋

Ann姐指出,現時金管局對九成按揭有兩個要求,第一是申請人在香港必須有穩定收入,第二是申請人只可以購入400萬元以下的樓盤。

上車前需注意幾點,買家要留意呎價,因為過往細價樓可能只值300多萬元,但因為這個400萬元的分水嶺,讓不少細價樓都升到399萬元,所以現在市場回調時,之前細價樓升得太厲害,所以現在細價樓成重災區。

如果用呎價23,000至24,000元買一個盤,樓齡又大,又不是太方便, 這樣買家便要承受一個風險,就是樓價下跌風險比較大。

Anthony sir亦建議新手不要一開始就買村屋,因為第一是買村屋涉及林林種種問題, 第二是流通性不高。

日後想沽自住村屋換樓,將面對一定困難。

村屋不是由大型發展商所興建,質量好壞沒有人知,所以不建議新手因便宜而去上車,除非買家對村屋這個類別的住宅很熟悉,又作別論。

問題五:應該買首置上車盤?

答:

特首林鄭月娥提出的「港人首置上車盤」預計在今年年底接受申請,而市建局亦已公佈位於馬頭圍道項目成為第一個「港人首置上車盤」。申請人只要是居港滿七年或以上的香港居民;在資產限額方面,二人或以上家庭255萬元、一人申請者則減半。

二人或以上家庭每月總入息介乎57,001元至74,100元;而一人申請者的每月總入息介乎28,501元至37,050元;為了防止買家炒賣,首置盤業主在購入單位的首五年,都不可出售或出租其單位。

根據統計處2018年第二季最新數字顯示,按每月入息劃分的家庭住戶,每月入息50,000至80,000元的家庭共佔全港14.6%;而且全港只有約1.6%的單身人士月入中位數達到25,000至40,000元之間。而「港人首置上車盤」門檻比居屋高,如果抽到「港人首置上車盤」應該要嗎?

首置上車盤成中產首選

如果抽到「港人首置上車盤」單位,King sir認為要把握機會,因為居屋定價貼住通脹和人工上升,如果現在上車盤的定價都是與人工和通脹去升的話,其實與居屋沒有甚麼分別,而且用料會更靚,接近私樓質素更遠勝居屋。有時候一些中產不想住居屋,「港人首置上車盤」就滿足他們需求,一方面解決居住問題,又不用捱貴租。

此外,Anthony sir猜測「港人首置上車盤」價錢應該會高過居屋, 可能大概六折左右,而且定價應該合乎年青人負擔能力。

問題六:抽中五二折新居屋要唔要?

答:

早前政府公佈新一期居屋五二折出售,包括長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑和東涌裕泰苑。此計劃一出便吸引大批市民申請。

買居屋可賺差額

如果抽到五二折居屋,King sir認為以現在的情況可買入,尤其是現在沒有自置單位人士當然要認購。

以啟德啟朗苑為例,每平方呎大概賣7,200元左右,相對旁邊的啟德1號呎價20,000元,這樣計算已經不止五二折,已經是三份一的優惠(見表一)。

現在可以用呎價7,200元買到甚麼呢? 大概只可以買到像龍門居這些高樓齡的樓宇。如果呎價7,000多元,需要用綠表或「白居二」去買,但同樣價錢,買家可從政府手中以呎價7,200元抽到啟德居屋,因此如果抽到一定要買。

另外King sir分析何文田冠熹苑早前呎價亦要10,000至12,000元,而旁邊的新居屋會即將落成,有300多個單位,King sir猜測呎價最多都是8,000元左右,即使旁邊差不多20年樓齡的二手樓呎價都要動輒萬多元。

長遠來說,假如賣家今日以呎價7,200元買回來,五年後賣出去,買家有機會賺取中間差額。

Ann姐亦支持上車,若果買家人工未買到私樓,而父母又需要支付大筆首期,居屋五二折當然要,因為18年前粉嶺居屋售價20萬至30萬元左右,而現在未補地價都要200萬元,升約9倍。

因此現在政府提供優惠,而買家本身沒有很多錢, 亦是一個不錯的上車選擇。

問題七:應該買白居二嗎?

答:

除「港人首置上車盤」、一手居屋,去年政府就將「白表居屋第二市場計劃」(「白居二」)恒常化。

條件為申請人均沒有接受政府房屋資助,二人或以上家庭總入息限額為27,000元,總資產淨額不超過196萬元。

不過,當中有些小細節,有興趣的買家就要注意了。

白居二單位散布全港

「白居二」與新居屋一樣,同是未補地價的物業,有樓價折扣優惠, 但前者在地區上就較後者具彈性。

因二手居屋單位遍佈多區,只要有業主放盤,「白居二」買家可不受區域限制揀選心頭好。

Anthony sir坦言,買家大可當買私樓般與業主傾價錢,若傾到好價錢,不妨趁機買入。但若還價後遭業主拒絕,亦無需心急,可慢慢挑選。

Ann姐則認為,二手居屋因未補地價,流動性較低,不宜買入作投資用途。

相反,如果買家是自住, 則值得於現時入市。

不過,King sir則唱反調,除非買家租住租金昂貴的單位;否則不建議買二手居屋。

他解釋,就算市況平穩,明年居二市場樓價一定低過現時。

因為政府未來會推出更多可發售公營房屋,一手價與二手價相差不遠,人們自然傾向買一手居屋,屆時二手居屋單位「有價無市」,跌價之餘,買家日後想轉手都很難。

「白居二」的配額由臨時計劃年代的5,000個縮減至2,500個,繼續爭崩頭。 若你幸運中籤,揀樓時緊記要留意單位樓齡,事關這個因素分分鐘影響樓按的按揭成數。

問題八:白居二樓按有甚麼注意?

答:

正如新居屋般,「白居二」買家同樣享有最高九成按揭;按揭年期最長25年。不過,二手居屋的按揭年期與該物業的樓齡原來有着某程度的掛鈎。

房委會提供的按揭還款保證是由物業的首次轉讓起計30年,故買入一些樓齡較高(特別是20年或以上)的二手居屋時,銀行有機會將30年保證期與屋苑樓齡相減,用以計算按揭成數、年期。

如此一來,買家未必獲批足九成按揭以及25年還款期,每月還款額亦因此增加,導致預算大失。輕則每個月為供款勒緊肚皮。

最慘是,若無「父幹」、「母幹」, 隨時因不夠首期而「食詐餬」。

目前居屋重貨區主要集中新界新市鎮,部分供應量較多的大型屋苑,其樓齡均接近20年。換言之,很多買家都會面對供樓年期縮短、按揭成數減低的風險。其實房委會在申請須知上,已列明當局不保證買方可獲銀行提供九成按揭貸款。

實際折扣取決業主開價

若心儀單位樓齡真的「有番咁上下」,買家可先比較不同銀行的樓按計劃,因個別銀行仍有「走盞位」,所劃的樓齡界線不盡相同,變相審批準則亦有差異,重點還是事前要多做功課。

居屋的優點在於價格較市價、私樓價低,買家較易負擔到。可是,近年求過於供,「白居二」恒常化更令二手居屋市場升溫,居屋業主開價進取以獲得最大利潤,寧願攬住享有樓價折讓的居屋亦拒絕減價,部分藍籌居屋樓價更直逼、甚至高過私樓價。

這麼一算,豈不享受不到白居二的着數,有違買二手居屋的如意算盤都不打響了。 惟近月樓市轉吹淡風,白居二買家是時候搶回主導權了。

問題九:應該沽自住樓等冧市?

樓市教練不約而同指出切勿沽出自住樓。Ann姐指出,因為沽樓後就要租樓,租樓也有成本。

租樓蠶食資產

假設沽樓後賺取100萬元利潤, 惟每月租金15,000元,租12個月要花費18萬元。換言之,租樓兩年蠶食可觀的賣樓利潤。King sir也認同每個月租樓簡直是蠶食自己資產及首期。

除非現時搵到一層「好抵買」的單位,才可以沽出自住樓。

根據King sir定義,何謂「好抵買」,該個單價的叫價重返兩年前水平。否則,如果現時沒有買貨目標,Ann姐建議與其沽樓不如將自住樓加按,等候執平貨的時機。

另一個不贊成沽自住樓的原因為,「套現後持有一批現金,又唔知買甚麼資產,現時不同類別的資產價格走勢動盪。倘未有下一個投資目標,不如以不變應萬變。」Ann姐補充。

Anthony sir強調,倘在半年前賣樓的時機當相不錯。惟現時沽出自住樓實屬不智,因為現時樓市成交淡靜,「仲要畀買家劈價」。萬一完成出售物業等的交易後,樓價再度回升,隨時變成三重損失。一來賣出又輸價;二來買入又要追價,「也未必追得番」;三來沽樓後還要支付屋租。所以自住樓絕不應該沽出。

King sir表示,樓主沽樓價後樓價不跌反升,屆時心理更加不平衡。 好像2010年已經重返2008年高位,倘海嘯前以500萬元沽樓,最低跌至400萬元,之後更升穿550萬元, 應否追價上車也是很大的抉擇及教訓。所以自住樓不宜隨意沽售。

問題十:可否沽第二層樓鎖定利潤?

 

答:

對於擁有第二層樓的投資者,Ann姐認為,如果現時收緊租,現時市況又未屆出現大規模失業潮,而導致租客消失,所以不宜沽樓套現。

現時情況有別於1997年至2003年期間最差的市況,當時有大量人失業連租金也交不起。

無經濟困難不減持

根據政府統計處數字2003年失業率達7.9%,要直至2008年失業率始降至3.5%的相對低位。

何況有經驗的投資者,都會揀比較熱絡的市況轉換物業組合。Ann姐指出,現時樓市下跌,如果不是有經濟困難,未必會揀這個時間去沽貨。

Anthony sir也認同,現時放盤會被買家劈價,故不算是理想減持的時機。不過,如果有週轉壓力,減持一些細銀碼物業也無可厚非。

King sir指出,現時投資客減持一間半間投資盤無所謂,尤其是升值潛力有限的物業,又可以增加流動資金,留待下次有低吸機會再來時才入市。不過,倘現時投資者水頭充足又另作別論。

撰文:張健華、謝潤蓮、林苑均
圖片:新傳媒資料庫、中新社
資料來源:經濟一週
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