裝修間牆新方法 砌積木活動牆隨時改變間隔
之前《裝修妹話你知》跟大家介紹過木間牆、石膏板間牆和磗牆，很多熱心的網友看完後都提出，其實間牆還有好幾種，今次會便再談談其他幾種間牆。
資料來源：裝修佬
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屯門弦海公布價單，首批75伙，面積162呎開放式戶，入場價由288.88萬元起，新盤開價近一年來，再重見「2」字頭。
單看入場銀碼，對上車客而言非常吸引，以9成按揭計，首期只需約29萬元。銀碼細，又是否能吸引網民歡心 ? 大部份人都認為面積不呎200呎，居住空間太細，擺放左張5呎床後，室內空間已經不見了5分1。而且此類單位只適合1人居住，如果是夫婦的話，就真係由朝到晚，大家對足24小時。亦有網民指出，折實呎價接近1.8萬元，呎價計比上半年推售的屯門新盤御半山更貴。
Timxxerner：你想換樓果時，二手可以放比邊個。
潘x鄧小閒：162ft，放張5呎床唔見左5分1。
Arixxchod：租住先都好過買呢d，一個人都尚可，之前有新聞話夫婦2個人，個意思就係2條友，由朝到晚對足24小時。
xx分割技術員：仲要每日逼出去返工搵錢供而百幾呎樓，諗起都興奮。
綠x紅：但呢個位置其實真心差，全部交通都2頭唔到岸，龍門居搭巴士，友愛/安定搭巴士，西鐵站，全部行10-15分鐘。
蓋世xxx母：萬八蚊一呎 進取過御半山
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新盤魚貫推出，九建油塘海傲灣剛開價，面積201呎開放式折實價最平393.5萬元，而網民最關心的是，呢口價抵買嗎?
市區盤銷售策略，大多是先考慮樓價，呎價屬次要。故此不少網民都話，呢口價可以買市場上車盤，對於預算不多的上車客，雖然呎價要近2萬元，但樓價細確實是有吸引力。
但亦有人就認為，項目位於工廠區，居住環境不太好，樓價上要打折扣。值得一提是，同系3年前開售的紅磡環海‧東岸，不少高層開放式單位，樓價都要400多萬元，故是次海傲灣定價，可以說是與3年前相若。
YUXXGIL：投資一定買開放式，兩房呢個價呢個則唔知佢點賣，不過九建盤唔多，多數慢慢賣。
wXX1621：唔否認600萬樓下果D賣倒部分，但佢連兩房都係賣2萬蚊呎，800萬買佢個3百零呎兩房，都買到同區500呎的嘉賢居同Peninsula East。
跑步X生：睇呎價跟本冇意思，整體買唔到呎價幾平又有咩用。4百零萬，做8成，少少首期就買到，大把人爭崩頭想上車啦
wXX_noel：三年前同系環海東岸開放式都要4百幾萬，依家果價係3年前。
NewXXe_E：發展商知道現今巿場只睇lump sum, 不睇質素呎數，夠錢上到會就有客仔
有網民發帖益大家，就話其實上車真係唔難，以500萬元樓為例，兩公婆首期連雜費125萬元，供30年，月供只係約1.5萬元，另外，買樓前以下幾點計清楚，就萬無一失。
1 盡可能一個人名買，遲d轉大間用老婆名買，慳返個首置機會(慳好多嫁)。
2 所有野要R到盡，乜乜cash rebate (現金回贈)，所有野都要攞，果度扣曬夠你買電器。
3 盡量第一間上車要搵間吾洗大執，因你都要留d cash 備用。
4 買樓最好以市區首選，同埋最緊要留意該區租盤承接，萬一有咩事，大不了租俾人住幫你供。
但有網民認為，明知樓市有周期，現在樓價高且趨跌，叫人入市是無良心行為，而且無人能夠保證低息環境，以買家未來的工作及收入是否穩定，又指出買樓不可以勉強，住得開心就得。支持上車的人就認為，層樓始終是自己，供樓辛苦但都是值得。
前往xx的廁紙：呢啲良心行為真係感謝！當你有錢比手期，都問吓自己仲有幾錢淨？再唸唸二個人入場時都三十、登六先供得完，如何保證未来三十年都可以揾每月四萬或以上，三十年利息都咁底？
drixxcheung：從前我會覺得樓價同人工失業率掛勾，但買過樓後覺得根本香港好多人都好有錢，唔洗做靠炒買投資，你可以繼續做陀鳥，但唔好害人，第一層樓夠首期供得惦怕咩買，唔通租樓年年搬屋好過癮。
咩都食小xx啦：買樓真係唔好勉強，亦非人人都啱。有一兩層自住亦唔代表一個人的成功與否。自己覺得舒服自在比什麼都重要。
樓下xx的羊：都係果句、有需要未買囉、要自住吾需要理佢跌定升。想買完租比人就一定吾好買新樓、根本cover吾到（以8成計算）、預要比多3-4千頂、識玩一定玩一開4-5間。
沙田野生的xx：樓主講得好好，細細地上左車先最好買市區，因為買賣容易/放租容易，如有咩意外，頂吾順咪放租囉。雖然租金未必一定夠供款，但都吾需要補太多，層樓係自己，係值得的。
復活的xx仔：供同租個錢差吾多咋，你冇首期咪買吾到，就係咁簡單，叫人租成世樓，全支出又好良心嗎。
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特首林鄭月娥宣讀新一份《施政報告》，承諾於任內將調撥更多土地作公營房屋發展。林鄭指政府有責任為不同收入的家庭提供適切居所，將把政府開拓的新增土地，以房屋單位計算，七成用於興建公營房屋，即公私營房屋供應由「六四比」增至「七三比」。而運房局會在更新下一個《長遠房屋策略》的十年供應目標時反映這個政策考慮。
政府消息人士補充，新界北發展區及「明日大嶼」的公營房屋比例會增至70%。至於長策制訂的公私營房屋比例6:4，政府消息人士稱，6:4公私營比例「暫時未改」，需年底由運房局檢討及公佈未來10年的總房屋供應目標及公私營房屋比例。
政府又首次容許所有家庭成員均年滿70歲或以上的公屋寬敞戶，只要願意調遷至面積較小的單位，可享終身全免租金。消息透露現時約有1.6萬寬敞戶、全部家庭成員均年滿70歲，主要為1至2人單位，但居於面積30平方米或以上的公屋單位；單位租金約2,000至4,000元。消息人士稱，輪候冊有一半輪候人士要求大單位，故推出今次的優惠措施，盼有年長公屋寬敞戶願意調遷至細單位，將大單位交還予房署。
施政報告也接納房協的建議，將在其轄下的未補價資助出售房屋試行「長者業主樓換樓先導計劃」，容許年滿60歲並擁有單位業權滿10年的業主，可在未補價的第二市場出售其原有單位，並購買一個面積較小的單位。
政府將啟德一幅地皮撥予房協用作重建真善美村，然後真善美村原址會重建樂民新村。政府消息人士稱，真善美村約有1,000個單位，房協將重建真善美村，受影響居民會遷到啟德，而啟德地皮除了安置真善美村居民，也會興建資助房屋單位，安置受政府發展計劃或市建居項目影響的人士。
政府消息人士透露，市建局將採用現時舊樓重建模式，以同區7年樓齡價格收購單位；若未能齊集100%業權，市建局也可引用《收回土地條例》進行。初步選址九龍城、土瓜灣的公務員樓，料最快明年下半年可啟動。
【施政報告2018前瞻】特首林鄭月娥將於週三（10月10日）公布任內第二份施政報告，市場引頸以待的，莫過於林鄭會否推出更全面的房屋政策。事實過去一年房價升幅嚇人，跟市民的收入差距愈走愈遠，對社會民生及經濟構成不利影響，特首未來需要主力處理的事情，房屋問題肯定是重中之重。
去年林鄭上場，首份施政報告對房屋政策著墨有限，甚至對問題似是束之高閣，只是成立了一個土地供應小組，以一年時間去徵集民意及提出意見。
然而樓價飛升之勢出乎意料，短短一年上升超過兩成，政府平白浪費掉一年時間，今年中眼見樓價升勢如虹，林鄭才急急推出「娥六招」去壓抑過熱樓市。
受到去年教訓，市場相信林鄭今年在房策上會狠加一把勁，筆者嘗試在今期文章，搶先探討林鄭房屋政策的走向。
增加供應難落墨，要解決香港房屋問題，大方向來說，不外乎針對「供應」及「需求」兩方面。
先談供應，一星期前，發展局局長黃偉綸公布第三季賣地計劃，推出招標的四幅土地，只能提供2,630個單位，而今個財政年度首三季土地供應只得9,840伙，較政府年度供應目標18,000伙遠有不如。 看來如何覓地發展是刻不容緩，林鄭會否推出有效政策針對問題？
市民當然希望看到特首大刀闊斧地提出供應良策，但暫時看，這次施政報告或許有方向，更大可能是未有落實及具體建議，原因是土地供應小組的報告還未遞交。
在未有報告下，特首若貿貿然推出一大套供地政策，很容易惹來批評，說特首獨斷獨行，不全面考慮民意就草草下決定，視民意為無物。
按林鄭一直走社會和諧的施政方向，在未收到土地供應小組報告前，公布一套長線的方案，似乎並非她本身的作風。 至於短線解決地荒的策略，大家最關注是否會推「公私合營」以發展新界農地，又或推出措施發展棕地。
是次施政報告對此或許會有一定取向，但由於這兩個問題實在是燙手山芋 ，涉及許多不同既得利益者，又容易招致官商勾結的批評，一個處理不好，林鄭及政府肯定會成為箭靶。
因此筆者估計，林鄭不會在沒有民意基礎作盾牌下，就落實公布推行，而要看過土地供應小組的報告，再借當中的民意取向，才可達至事半功倍的效益。 壓抑需求有顧慮需求方面，林鄭上任以來，一直沒有如上任特首梁振英般，走壓抑需求的路線。
梁振英任內除積極在各地區覓地插針建屋外，還推出了一系列的壓抑需求措施，包括大增印花稅，推出港人港地，以及向海外買家徵收高稅率等。
相反，林鄭沒有在市場的需求上落墨，推出措施以打擊購樓意欲；過去一年都看不到有半點類似辣招、加稅等令樓市降溫的措施。 再者，自「娥六招」推出後，雖則一手市場未受打擊，但二手市場開始放緩，成交急速下挫。
同時，早前業主勇進開價的情況也收斂，部分開價過於進取者，也將價格調低，所謂劈價的個案續有所聞，而市場的樓市指數也開始輕微下跌。 熾熱的樓市有所降溫情況下，政府暫時實不需急於推出更積極措施，去壓抑市場的買樓意欲。
還有就是香港銀行上月才剛開始調高優惠利率，即使幅度十分十分輕微，但畢竟是12年來首次，市場也有所警愓，唯恐息口未來有機步入一個急速上升期，市場買家變得審慎。
政府也會考量，若息口真的加快上升步伐，對於今天高企的香港樓市肯定有所影響，故不會在現階段推出嚴厲的措施，否則樓市因息口而急劇調整，這肯定是政府不願意看到的情況。
協助置業成主軸 順帶一提，經過九七年樓價崩圍一役後，政府清楚，樓價下跌較樓價上升更可怕；2003年「7•1」大遊行，表面是港人反對23條立法，實則上頗多市民是因樓價大幅下挫，身家大縮水或淪為負資產，才憤而上街抗議。
今天香港樓價遠高於九七年時，業主人數多達110萬，倘若經濟環境出現逆轉，樓價有任何風吹草動，許多市民會有所不滿，隨時又動搖林鄭的管治。
坦白講，政府最樂意見樓價在現水平穩定下來，或是輕微調整，而不是出現插水場面，明白這點，就知道政府無必要在目前推出壓抑樓市或樓價措施。 那麼港府在需求上會有甚麼政策？
估計很大機會是秉承林鄭一貫宗旨，就是協助有意置業者上車。 參考去年的施政報告，林鄭主要有三項措施，第一是將「白居二」恒常化，即白表人士可購置未補價居屋單位的措施，將會定期推行；
第二是「綠置居」計劃恒常化，即建議大量增加「綠表置居計劃」，藉此幫助公屋居民置業之餘，又可騰空公屋單位給有需要的市民；第三便是「港人首置上車盤」。
當時的初步構思是透過與發展商作混合發展，部分興建私人單位，餘下則作「首置」單位出售；此外，又表示會研究興建過渡性住屋。
再看看「娥六招」，其實也是貫徹去年施政報告的房策精神，其中重點就是協助市民置業，當中最主要是居屋的售價折扣，由原先市價七折降為五二折。 另外，以市建局的馬頭圍道春田街重建項目，作為為首個「港人首置上車盤」。
同時，運輸及房屋局成立一個專責小組，協助及促成由民間機構推動的過渡性房屋。 從過去林鄭對房策的籌劃思路及取向，今年的次施政報告上，長遠供應決策還要耐心等待，要待政府收取土地供應小組的報告才更明朗化。 總體方向上，筆者估計林鄭的施政取向，仍會是以「協助置業」為重點。
9月底本地主要銀行提高優惠利率0.125厘後，市場反應不大，加上剛推出，息率調升幅又十分溫和，樓市暫時未有大變化，二手市場繼續淡靜，一手的銷情則仍然理想。
上週末（9月29及30日），中原地產統計全港10大屋苑成交，銷情較對上一週的3宗略佳，但亦只是錄得5宗，成交全來自沙田第一城及天水圍嘉湖山莊，其餘八個大型屋苑悉數捧蛋（見下表）。
不過，新盤市場截然不同，萬科（海外）位於屯門的上源，首輪開售的347伙，即日全數售沽清，套現21億元。 發展商見市場反應踴躍，於本週六（10月6日）加推310伙，每方呎折實均價11,500元，較首批單位的折實均價高3.86%。
另外，金管局的數據也顯示，一手市場續較二手活躍。 金管局公布今年8月的住宅按揭統計，新申請貸款17,963宗，較7月增加兩成六；8月新批出的按揭貸款金額477億元，較7月增加接近8%。
一手交易批出的貸款達94億港元，較7月增加接近一成九， 二手交易的貸款209億元，同比減少12%。
撰文：Smart ED編輯部
圖片：新傳媒資料室、中新社圖片、星島日報圖片
資料來源：經濟一週
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置業裝修墮騙局，是不少成年人的熱門話題。網民「青蔥頭」日前在香港討論區發帖，題為「裝修不被騙嘅十項法則」。他表示自己「搬過數次屋。對裝修價錢和經驗有點心得，想和大家交流分享」，並列出了 10 大「裝修攻略」。絕非青頭的「青蔥頭」更以「小弟」自居、又指寫得唔好要「見諒」、「不喜勿插」云云。以下節錄「青蔥頭」提出的裝修攻略 10 大法則，打算裝修的你，值得參考。
「人家發展商送的基本裝修雖然唔係最頂級，但包執漏，不收額外費用，如果再花大量金錢裝修，一來不合乎經濟效益，二來也不環保。建議住上幾年后才裝修。」
「只有廚房嘅櫥櫃才有訂做嘅實際需要。如果因為房間細小空間不足，而訂造傢俬，例如吊櫃，榻榻米等等，好多時候出嚟不好，感覺間屋仲洗(細)咗，二來將來轉手賣出，訂造嘅傢俬好多時候不合乎新買家需要。造成被壓價和較難賣出。」
「搵設計公司等於倒錢到鹹水海。現在資訊發達，裝修個案琳瑯滿目，實情冇必要搵設計公司，他們食水太深，如果要裝修，建議直接搵裝修公司便可。」
「如果搵裝修公司，遇到個正常嘅外判，正正經經地做，實用 500 幾尺嘅單位，裝修其實只係需要 20 至 30 萬，係唔計料嘅情況下，包全「爆」，所有電制位，更換水喉防水，做埋廚房廁所。坦白說，真係好多相關嘅個案，只不過人哋唔會放出嚟同大家講。」
6. 廁所最重要
「全屋最重要係廁所，放水係重中之重。千其唔好輕重不分，集中喺客廳飯廳睡房視覺上嘅裝修設計。」
「千萬不要鋪牆紙，必定後悔。」
「燈光效果比裝修設計有時還要重要，一些 LED 燈，燈糟，能製造出相當柔和嘅燈光效果，每天放工後多數晚上在家，所做出嚟嘅燈光效果係絕對影響生活質素。」
「最近污糟嘅顏色，其實係白色，選色係裝修設計重要嘅－ ，但如果怕太突出，白色，襯米黃色、黑色、深藍色和灰色係最穩陣嘅設計。至於啡色嘅設計，好考功夫，淨係「心扉啡」、中啡和淺啡，所出嚟嘅效果已經好唔同，啡色其實係有風險嘅用色。」
10. 電器唔可以平
「最後一點同大家分享嘅就係，電器一定唔可以平，我甚至唔反對用名牌電器，一個好嘅抽油煙機，焗爐，煮食爐，冷氣機，係絕對影響同埋可以提高大家嘅生活質素。」
資料來源：ezone、香港討論區
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二手樓價終止28個月升浪，租務市場也初現回落迹象，10大屋苑包括嘉湖山莊、美孚新邨及太古城等藍籌屋苑9月份租金按月回調最多5.4%。
一城僅25宗 按月急挫5成
中原地產統計的10大屋苑租務資料顯示，9月份僅錄285宗租務成交，按月回落逾11%，是今年2月份後最淡靜的月份。
除嘉湖山莊及映灣園外，其他8個屋苑租務成交量均不高於30宗以上，沙田第一城全月僅得25宗，按月急跌50%。
代理：劣質戶拖低整體呎租
租金方面，9月份有7個屋苑租金按月下跌，較8月份的5個屋苑跌勢有擴大迹象。市區屋苑如黃埔花園、美孚新邨及太古城等，租金均出現回落，整體跌幅介乎1.5%至5.4%。
前綫代理指出，多個大型新盤於8、9月份入伙收樓，加上近期二手樓價輕微回落，對大型屋苑的租金構成一定影響，但目前整體二手租金仍徘徊高位，9月份有8個屋苑租金回落，相信最主要由於成交個案回落，個別劣質單位拖低整體租金。
以美孚新邨為例，上月錄得25宗成交，平均呎租35元，按月回落5.4%，但上月所錄成交不乏最高最低層的質素稍次單位，例如百老滙街107號極高層A室，實用面積504平方呎，以1.8萬元租出，由於電梯不能直達樓層，故租金較正常單位低。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，租金走勢一向跟隨樓價走勢波動，相信未來數月租金仍有下調壓力，但是近月二手市場觀望情緒上升，買轉租的個案增加，為租金帶來支持，估計整體租金跌幅不會超過5%。
資料來源：地產站
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麗新與市建局合作的筲箕灣逸瑆上月初發售80伙，即日僅售出5伙，截至目前未有新增成交。相隔約一個月，發展商今修改價單，大幅調整定價、付款方法、折扣優惠，最高減價逾13%。
地產站翻查已售出5伙單位資料，當中4伙買家採用即供付款，臨約30天內已付一成樓價，另有1伙買家選用建期，為3樓D室，上月1日以661.05萬元售出，已付5%訂金（約33萬）。以減價逾13%的12樓D室為例，用盡即供折扣，折實573.28萬，若該3樓買家撻訂重新入市買12樓，計及所損失5%成本，購樓成本為606.33萬左右，比3樓平逾54萬，變相可以「買平啲住高啲」。
若該買家撻訂後，同樣以建期入市，沒有8%折扣下，仍可享3%折扣、家具優惠等，折實623.13萬，計及5%損失訂金，即656.18萬左右，仍比上月買入價661.05萬低。
另外，即供買家雖然已付一成訂金，亦有望享受同樣福利。例如7樓F室買家上月以865.82萬購入，已付一成訂金（約86.5萬），而高幾層的12樓F室最新折實價770.5萬，假設買家撻訂重新入市，料實際要857萬左右，比上月成交價低。
資料來源：地產站
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近年私人住宅樓價急升，更有印花稅「辣招」把關，對於投資者而言，可能已不是最佳市場。另一邊廂， 車位投資的入場門檻較低，而且短期買賣不受高稅率的印花稅限制，或是不俗的投資選擇。那麼，如果有意要投資車位，又要留意甚麼呢？ 車位按揭又有甚麼規則？
買樓講究座向，而車位是否屬「靚位」，更是一門非常高深的學問。
因為每個停車場的佈局不盡相同，出入口、轉角位以深闊度等，必須到場視察實際狀況，以判斷欲購入的車位在該屋苑的車主心目中，是否受歡迎。位置好壞，租金收入自然不同，回報率亦因此有異。
另外，停車場的實際狀況，例如漏水、路面凹陷、牆身油漆或石灰剝落等，也無法透過建築圖則或經紀照片反映出來。
因此，在投資之前，準買家必須到目標停車場視察環境。
車位的按揭制度與物業按揭有異，按照目前政府規定，車位按揭最高只能造4成，而按揭息率亦不會與物業按揭相同，一般批核的按揭年期最高只有15年，亦即是說，投資者本身要有一定資金。
一般而言，因為影響車位價格的情況較為複雜，因此銀行在估價、按揭成數、按息利率亦會較物業按揭為保守。
另外，如果車位按揭的申請人，本身有物業按揭仍未完成，銀行的按揭成數需扣減，即最多只有3成。
金管局所規定的「供款入息比例／加三厘壓力測試」依然適用於車位按揭，供款仍然不可以超過「50 / 60」的準則，如果申請人有另一筆按揭在身，供款限制同樣需要下調「10％」，即「40 / 50」。
目前除了二手屋苑的車位以外，一手新盤的車位往往十分渴市，新入伙住客自然需求甚殷，投資者亦較熱衷於投資大型新盤的車位。如果是新發展的住宅區，或是交通未竟完善的新區，新盤所拆售的車位或有較佳的投資前景。
舉個例子，例如今年6月，會德豐的將軍澳新盤Monterey曾拆售逾百個車位，旋即全數沽清，每個成交價由230萬起跳。
任何產品的投資潛力及價格變動，同樣受供求定理所限制。如果屋苑周邊的交通配套較差，住客需要以私家車代步，那車位的需求及租金自然會上升。
相反，如果屋苑附近的未來交通配套愈來愈佳，甚或將會有鐵路連接，那麼需求自然會回落。
不同的大廈公契，對於車位出租或轉售會有不同的限制。有部份商廈及住宅規定，車位只能出遭或轉售予業主或住客，亦即是說大大限制了投資潛力。
為以防萬一，入市前必須仔細詢問經紀、向物業的管業處要求查閱副本、或向土地註冊處付費查閱，確認公契的實際條款。
近年車位炒賣氣氛熱烈，其中之一是相比投資私人住宅，車位的限制較少，只需要繳付從價印花稅（AVD），而不受買家印花稅（BSD）或額外印花稅（SSD）影響。因此，車位的碼數細，相應的稅項成本亦低，轉手簡單，因此吸引了不少投資者。
不過，亦因為較缺乏轉手限制，對於市場的反應會較敏感，容易急升急跌。如果投資者對水位判斷有誤，可能會變成了「高追」，並且「摩貨」失敗而損手。
撰文：MoneySmart
圖片：MoneySmart、unsplash
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