讀者打算將物業其中一項變賣套現，用於小朋友將來出國讀書；另退休後除一生三宅外，仍可以債收取被動收入。請教諗Sir投資意見。
撰文：諗Sir （ Homebloggerhk ） ｜ 圖片：新傳媒資料室
諗SIR：
本人拜讀諗sir個案分析已一段時間，對諗sir之見解及有話直說之態度非常欣賞及佩服，希望亦能為本人目前之狀況作出分析，以求突破。
本人36歲，月入75,000元，現持有一市值850萬元自住物業，貸款尚欠430萬元；一市值500萬元物業，貸款尚欠320萬元；以及一位於深圳物業，市值700萬元，貸款尚欠100萬元，淨租金收入5,000元；現金及股票約30萬元。
丈夫37歲，月入48,000元，現持有一市值600萬元物業，貸款尚欠200萬元，一汽車貸款，尚欠15萬元。
每月儲蓄約15,000元，育有兩名小朋友，尚於幼稚園階段。
理財目標，長期而言，打算將上述物業其中一項變賣套現，用於小朋友將來出國讀書；另退休後除一生三宅外，仍可以債收取被動收入。
短期方面，由於想與父母同住，希望可於五年後能變賣丈夫所持有之物業，再於沙田購入一四房單位。
自知現金水平低下，亦因現家庭開支頗大，每月儲蓄水平偏低，請問如何可以產出被動收入？
因與老人家同住，不想行租養租方法，受制於目前樓市政策及現金水平低 ，感到短期目標難以實現，冀諗sir能不吝賜教，以突破目前悶局。不勝感激。
讀者區小姐
加按投資 提升被動收入
想住四房現時多數唔諗買，除非認為一百幾十萬cash只屬小數目。
至於讀者因要同老人家住，不想租只想買四房，那就要現實點看看自己荷包。
就著買四房而言，讀者還有一個選擇，就是將內地樓賣出套700萬元出來。
以讀者跟丈夫月入，總借貸力為1,590萬元，現時只用了約53%，借到爆再加賣了內地樓的錢做首期，計到係可用盡全副「武力」上平民版四房的。
平民版四房假設市價係1,600萬元，如入手者無樓在手佣金加印花稅都要80萬元，有樓者那只能替庫務處說聲多謝，盛惠200幾萬元印花稅。
即如有「人頭」下，未計搬運同裝修，基本肯定咁「搞一搞」100萬元難免。
於現時市面租平民版四房只需30,000多元有交易，計到買四房之transaction cost已夠交三年租。
讀者想與父母同住，希望可於五年後能變賣丈夫所持有之物業，再於沙田購入一四房單位。
再睇現時港元定期存款息已升穿2厘，1,000萬元cash一年已可收20餘萬元息，這情況下當然是㨂租屋住。
當然如一百幾十萬對閣下來說只屬少數目，買樓當打賞下班經紀自然無問題。
讀者現手上財富全屬「紙上富貴」，相信不少港人都是這樣，靠樓價升而令自己「富有」，但當真正要用錢，就當拎300萬元cash出來都頭痕。
很明顯，讀者就要將樓加按套現，同時為今輪樓市升浪鎖定勝果。因日後樓價就算跌了，只要維持有租客幫手供樓便可。
用收息101的方法行債基收息
由於讀者夫婦都買了樓，再買樓要付重稅，所以議諗香港樓住。另外，讀者資產太偏向樓房，建議應為資產配置適量加入股同債。
讀者丈夫的樓可以加按100萬元，而深圳樓估計按到三至四成應可以（詳細要去內地銀行或香港中銀問），兩間樓加埋有300餘萬元。
用收息101的方法行債基收息，年收12至15厘，月入可增40,000至45,000元，而加按後按揭供款只增了15,500元（4/2.59*×10,000），一來一回多了25,000元被動收入，可津貼租四房或儲起來提升現金水平。
資料來源：經濟一週
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