月份: 2018 年 11 月

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樓市拆局 – 「先住後付」是糖衣毒藥？

近期新盤接連滯銷，發展商自救由「付款辦法」著手。有新盤將「高成數按揭」加碼，也有新盤推「先住後付」。會德豐旗下五個項目就推「先住後付」，藉以偷時間予換樓客套現首期買新樓。

對換樓客而言，「先住後付」帶有偷時間效果。皆因當換樓客購入新物業時，發展商只需他們放低少量首期、以及繳交「暫住費」就可取鎖匙入住。同時間，換樓客亦可押後新屋供樓時間，變相省卻供兩邊樓壓力。

這類計劃看似相當著數，但換樓客在選用「先住後付」時，實情也有兩點需要留意。首先，就是「暫住費」的支出。部份新盤「暫住費」高昂，甚至較在二手市場租樓的費用還要高。雖然換樓客未必需要即時供兩邊樓，但舊屋供樓、以及新屋暫住費，也可構成沉重的財政壓力。

會德豐推出的計劃，初步看並沒有相關情況。因為買家繳交的「暫住費」是樓價的一成。價單列明，若果符合合約條款，該筆「暫住費」可作為日後找清樓餘額之用。這也意味提前入住的1088天，除了差餉、地租、管理費外，實質上是零租金入住。

採用「先住後付」計劃，表面上給予幾年時間讓業主賣掉舊居。會德豐推出的1088天付款計劃，就是讓換樓客由簽署臨約後1088天才需找清樓價90%尾數，釋出三年時間讓業主嘆慢板套現。

但在實際操作上，業主是否真的有三年時間賣掉舊居？未必！換樓客在買入新屋時，理論上等於持有第二套房，需按新稅制劃一繳付15%印花稅，並要在簽署正式買賣合約時交予律師樓。除非能在一年內賣出舊有物業，以「一換一」手法換樓才可申請退稅。因此，對一批有意申請退稅的換樓客，三年過渡期會較實際想像中短。

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資料來源：胡國威 – 胡•說樓市
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樓市資訊

二手盤劈價吸買家　中原10大屋苑周末成交增至6宗　創14周新高

中原地產10大屋苑本周末錄得6宗成交，較上周末1宗成交錄5倍升幅，成交量創14個周末新高。成交分布於太古城、黃埔花園及嘉湖山莊，分別錄得2宗、1宗及3宗成交。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近日外圍及股市回穩，市場情緒好轉，本周末一手市場欠缺焦點，主要銷售貨尾，令購買力回流二手市場。普遍業主態度軟化，吸引買家睇樓覓平盤，個別放盤減價1成以上，即吸引買家撈底入市，帶動二手成交量回升。

多為減價貨錄成交

本周末港島區3大藍籌屋苑僅得太古城有成交，並連錄兩宗成交。中原地產太古城區高級資深區域營業經理趙鴻運表示，太古城減價盤有承接，本周末錄得2宗成交，平均實用呎價18,141元。該行剛促成智星閣中層C室成交，實用面積582平方呎，附連租約，業主於9月底叫價1,300萬元放盤，最近減至1,100萬元，見買家實在，最終再減20萬元；以1,080萬連租約沽出單位，折合實用呎價18,557元。

至於九龍區，市況同樣淡靜，4大藍籌屋苑美孚新邨、麗港城、黃埔花園及新都城，本周末只有黃埔花園錄得成交。中原地產黃埔第三分行分行經理袁顯岸表示，本周末黃埔花園錄得1宗劈價成交，屬本月首宗成交。單位位於2期7座頂層，實用面積389平方呎，開價730萬元，大劈130萬元，以600萬元沽出，平均實用呎價15424元，樓價回到今年初水平。原業主於2006年以175萬買入單位，持貨12年，帳面獲利425萬元，單位升值2.4倍。

新界區方面，本周末嘉湖山莊錄得3宗成交，沙田第一城及映灣園則未有成交。中原地產天水圍副區域營業經理伍耀祖表示，本周末嘉湖山莊錄得3宗成交，成交急增，主要因為放盤業主當中，現時肯主動減價的業主增加至6成，較上月4成明顯增多，減價幅度達10%至20%，帶動近日睇樓量回升，成交亦增加。

資料來源：香港01
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樓市資訊

黃遠輝：11月29日攪珠　1月揀樓始推綠置居　

新一期居屋減至52折推售，牽起全城瘋搶，房委會暫收到逾26萬份申請表，超額認購約58倍，當中部分屬公屋住戶或符合編配公屋資格的綠表人士，他們在未來半年選購資助房屋將有更大彈性。

長沙灣凱樂苑提供2,522個單位，是今期居屋中最多單位的一個項目。（資料圖片 / 盧翊銘攝）
長沙灣凱樂苑提供2,522個單位，是今期居屋中最多單位的一個項目。（資料圖片 / 盧翊銘攝）

房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝向《香港01》透露，今期居屋攪珠日期定於11月29日上午，預計最快明年1月安排揀樓，屆時才會推出新一期的綠置居、長沙灣東京街麗智邨約2,500個單位。因應有關安排，綠表申請人可謀定而後動，若在今期居屋未能揀啱心水單位，便可轉攻折扣更吸引的綠置居項目。

居屋申請有力挑戰30萬份

今期居屋推售4,431個新單位，包括長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑及東涌裕泰苑，售價介乎118萬至468萬元。房委會於10月重啟申請後，連同今年初接獲約15萬份申請，目前暫累計收到約26.14萬份居屋申請表，暫超額認購約58倍，即最少59人爭一個單位。不過，由於預計屋邨和郵寄遞交申請仍有相當數目，最終今期居屋累計申請或有望衝擊30萬份的破紀錄新高。

綠置居明年初接受申請

黃遠輝接受查詢時表示，房委會將安排本月29日（周四）攪珠，抽籤結果決定申請人揀樓的優先次序，如無突發情況有關安排應不會改變。

對於今期居屋攪珠在11月底才舉行，會否影響到綠置居推售時間，黃遠輝回應指不受影響，因今期居屋預計於明年1月便可安排揀樓，然後亦會推出新一期長沙灣綠置居項目接受申請。

根據黃遠輝提及的銷售安排，今期居屋綠表申請人在11月底便可得悉自己的揀樓情況，若他們並未能夠在最早階段揀選自己的心水單位，仍有時間轉為申請市值折扣42折的綠置居項目，毋須因未進行居屋揀樓而錯過再戰綠置居的機會。

此外，房委會預留今期居屋400個單位予單身人士，綠、白表比例各半，「家有長者」家庭獲配優先揀樓機會，綠、白表各有650伙單位。換言之，剩餘的2,731個居屋單位則分配予其他家庭申請者。

資料來源：香港01
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裝修資訊

80後裝修判頭靠配對平台彈起　教你拆解裝修陷阱

「其實係屋企人做開工程，本來都冇諗過入行，但喺出面打打下工就諗：幫人哋，點解唔幫自己屋企人呢？咁就去咗幫爸爸手。」Rico說。Rico樣子斯斯文文，皮膚白皙，看樣子似書生多過裝修師傅。不過採訪當日，他輕易就將一包數十公斤重的英泥抬上肩膊，用行動告訴你：他是個名副其實的裝修師傅，而他平日接生意應對客人，亦與其他師傅一樣，要落手落腳「堅做」。

今年31歲的Rico，已有13年裝修經驗。(梁鵬威攝)
今年31歲的Rico，已有13年裝修經驗。(梁鵬威攝)

72行還是裝修最好

「由低做起㗎，以前真係咩都要做，仲要成日畀人鬧添！」Rico指，雖然自小已有見到爸爸做裝修，但到真正入行，確實要從頭學習，由低做起，「打坑、藏喉、泥水、搬嘢、掃地等等，咩都要做。做得唔啱師傅心水嘅，又要重新再做。」讀至中五的Rico，入行前曾在飲食業、服務業和辦公室工作，但發現還是裝修最適合自己，「呢行唔似其他行業時間長，自由度又低，又要面對辦公室文化，裝修就冇呢種感覺。」

現時已是裝修判頭的他，除了要與師傅合作，亦要負責與客人溝通。(梁鵬威攝)
現時已是裝修判頭的他，除了要與師傅合作，亦要負責與客人溝通。(梁鵬威攝)

多年以來，他跟隨爸爸工作汲取經驗，其後自立門戶，現時已是裝修判頭。不少合作的裝修師傅也比他大年紀，有經驗，他們會否不服？「其實年紀都唔係問題，最重要係溝通，平日同師傅做嘢我都會問佢哋意見，唔係我講一就要一，二就二。」Rico認為，老一輩的師傅很有經驗，平日工作既會詢問意見，亦是有說有笑，「笑騎騎就可以起貨」，關係亦師亦友。除了要與師傅合作，Rico亦要負責與客人溝通，包括前期報價、畫圖，以至後期的工程內容、驗收等等，他表示，這個過程有很大滿足感，「將間屋由零開始，整到出嚟客人見到係滿意嘅，會有成功感。」

「將間屋由零開始，整到出嚟客人見到係滿意嘅，會覺得有成功感！」Rico說。(梁鵬威攝)
「將間屋由零開始，整到出嚟客人見到係滿意嘅，會覺得有成功感！」Rico說。(梁鵬威攝)

說話太直得罪客

雖然現在Rico可以「口響響」說溝通最重要，說話時亦不慍不火，但原來過去他不擅溝通，對客人說話時「有嗰句講嗰句」 ，因過於直率曾經得罪客人，更曾因此完全「冇生意」。「之前個人比較心急，解釋畀個客聽施工方法或過程時會語氣比較重，令佢哋感覺唔好，於是起爭執。」後來透過裝修配對平台擔任「中間人」幫助協調，他學懂不同方法，心平氣和地與客人對話，明白裝修細節要清晰列明，才能避免誤會。現時他的生意已漸回軌道，亦因為合作良好，也會幫平台做推廣。

只要夠細心，就可避免一些常見裝修陷阱。(梁鵬威攝)
只要夠細心，就可避免一些常見裝修陷阱。(梁鵬威攝)

他亦以「裝修界KOL」的身份，與大家分享一些常見裝修陷阱：

陷阱一：平價套餐

坊間有些裝修公司會游說客人幫襯超低價裝修套餐，但在工程開始後就會不斷提出一些後加工程，一些合約中會包含了中止合約賠償條款，令客人想cut裝修服務都難。Rico建議，客人要確保工程內容是以白紙黑字列明細節及收費，亦不要怕麻煩要「每事問」！

陷阱二：翻新油漆冇「鏟底」

翻新牆身一般包括「鏟底」、批灰及上新油漆等工序，但如不「鏟底」，可以節省近一半工序，而部分公司在上新油時沒有髹足3層，日子久了，牆身會出現龜裂或剝落。Rico建議，要留意合約寫明的油漆牌子及品質，翻新期間可要求師傅每個工序都影相紀錄，或是親身到場檢查。

陷阱三：材料全包定半包？

裝修時可以選擇全包材料，亦可以選擇自行提供部分材料。Rico提醒，如選擇全包，要留意報價單有否列明牌子及款式，以免之後要加錢轉款；安裝地磚要列明以下數點：先拆除舊地磚、不見光位置也需安裝地磚、裝地磚位置及呎數，以免有位置不包括而需要加錢。

Rico表示今時今日做裝修，要隨着社會進步而提高服務質素。(梁鵬威攝)
Rico表示今時今日做裝修，要隨着社會進步而提高服務質素。(梁鵬威攝)

「我覺得𠵱家啲香港人，資訊比起以前多好多，可以喺網上或者唔同途徑搵到想要嘅資料，客人會知多咗咩係好，咩係唔好。」Rico認為，今時今日做裝修相比過往大有不同，港人的收貨準則大幅提高，因此裝修服務也要隨之提升，追求盡善盡美，才能配合到社會需要。

資料來源：香港01
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8個上車客睇樓貼士 網民：代理主動減佣就真係底價

不少細單位樓價，陸續回落至可承造高成數按揭，即600萬元或以下水平，吸引唔少上車客目光。有網民就醒新手「8招」睇樓貼士，以下為節錄。

1 要有禮貌及做足功課，唔好比代理覺得你係運吉。

2 俾個代理知道你跟緊幾間地產睇樓，唔敢報貴野俾你。

3 唔好搵扎根多年老行尊代理，有平盤佢都會搵自己先。

4 自己上中美差估成交網睇成交量同升跌

5 舖面同網上廣告經常造假，問多幾間地產

6 除左寫落合約，其他口頭陳述、承諾一律追究唔到

7 傾價傾到最後，如果代理主動提出減佣，口價真係底價

8 執平野要快狠準

唔少網民都大讚新手入市「8招」有用，尤其是係第二點，買樓要貨比三家之餘，跟多幾間代理行睇樓，對行情及盤源，會有更深刻的理解。雖然不少上車盤樓價，已比高位下跌逾1成，不過網民都強調，入市要根據自己實力而定，唔好因為樓價有些微回調，而衝動入市買樓。

網民點睇

賭海x富：第二點真係有用，我上年買個時同一個盤，底價可以差二十萬。

Roxal級：地膽aa專出埋啲招數呃新手，比埋d豬頭骨你當搶手貨。幾組客約埋同一時間睇樓，好似去示範單位咁扮搶手，實情跟本係賣唔去既死貨。

通天老x：最憎d代理唔幫你議價，成日話呢個價好低架啦 ，然後過兩日成交左個更低既價。當年因為咁買唔到個筍盤，高層東南樓，低估價兩成。

烏x卒：咁快就要睇上車盤?!，唔係跌到下年咩最少，諗住至少觀察到下年第一季。

沒事X：有D上車盤，三個月跌左20%以上，風險系數已經低返好多

X聞日報：仲有新區供應多，價錢唔會太硬。跌市會跌突，升市又水尾升。所以有資金，揀舊區啦。

資料來源：地產站；俾少少tips最近睇上車盤?巴打
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樓市唱淡 最慘是人贏你輸 6個因素話你知賣不賣樓

【樓市唱淡 買樓定賣樓】踏入第四季，樓市唱淡之聲不絕，筆者今期就幫讀者理順一下，應否將住宅單位賣走的思路。

先搞清為甚麼要買樓？

對筆者來說，住宅投資是「窮人恩物」，並不是只有有錢人才能夠買樓投資。

買住宅最好的一點，是做到30年或長年期按揭，這能幫業主利用銀紙貶值，去貶走欠下的按揭債務、令樓供得輕鬆，最後輕易擁有整個住宅。

例如80年代太古城開賣時售價只是600元一平方呎，月供一千幾百，到1997年，那月供款額已不算甚麼。

難怪2017年畢菲特接受訪問時講過，30年按揭是最好的投資工具，因助人大幅沽空美元。

圖片：新傳媒資料室

最慘是人贏你輸

如果是低層打工仔，無發達路數，對賭美元會因印銀紙而長遠貶值，係最易買中、亦最易令人賺大錢的事，缺點係時間要以十年計先可見效。

若閣下現時未用超借貸力七成，即未有濫借，而家庭手上物業在三間之下。

家庭月入在15萬元之下，筆者建議仍是守著原有的一房或兩房不要賣較好。

就當樓價真如2012年時基金經理所講般要跌五成，持有樓頂多人輸你輸，未係最慘。

人最慘係人贏你輸，即成為少數睇錯邊的一群，就例如在2010至2013年將手上樓全賣的一批人。

做決定前想清楚自己的眼光，是否真的脫俗超群，否則最好是留在主車群。

已有太多實驗證明，人在投資決定上，太高估自己的預知能力。

至於跌市被call loan收樓，香港人在2003年都試過，但當年只有負資產，業主只要如期供樓，銀行亦唔想收樓。

何況大範圍call loan屬人輸你輸情況，未係慘情，發生概率亦很低。

賣不賣樓不可一概而論，要先看自己手上的牌是甚麼，才知怎樣去打。

（一） 家庭工資低而又少儲蓄，但有一樓：要賣樓。

此類人是真的甚麼都沒有，唔博都唔得，博唔到亦沒甚麼輸。

（二） 工資高而又少儲蓄有但一樓：不要賣樓。

高工資表示有高借貸力，應加按拿錢出來，放定期或利用收息101之法先收息，再趁低買多一間樓成就退休。

（三） 工資低而又少儲蓄，但有三間樓或以上（如從家人承繼而來）：要賣一樓。

持有多間樓，即起碼有一或多間屋屬單純投資性質，因工資低實力未夠，應先止賺，套現所得可做定期或收息。

（四） 工資高而又少儲蓄、兼有三間樓或以上：要賣一樓。

現金不足，要靠賣樓增加現金，幫助日後去守。

（五） 工資高、儲蓄亦高，並有一至二樓：不要賣樓。

實力不俗自然不需要賣樓，成世人以「儲樓為主」，應等低再買多間 ，暫時就先努力儲蓄，有錢就收息先。

（六） 工資高而又高儲蓄並有三間樓或以上：要賣一樓。

有能力用純投資角度去看樓市後市升定跌。

至於何謂少儲蓄？

No offense，如閣下打了十年工、或已婚後五年，夫婦或個人儲蓄仍未過50萬元，應該算是。

何謂工資高？

都係No offense，家庭月入在10萬至30萬元，單身減半，而月入超過30萬元則再另談吧。

 

撰文：諗sir
圖片：新傳媒資料室
資料來源：經濟一週
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負資產有幾慘 咪話唔關你事 專家教你一招自保

【負資產重臨】樓市遇冷，市場不乏業主劈價、銀主盤增加的報道，令市場開始擔心負資產潮的重臨。雖然金管局公佈，暫時未錄任何負資產個案，但隨著樓價下跌，有專家相信第四季或會出現負資產個案。面對樓價下行，負資產或重臨的壓力，市民應該如何應對？

根據差餉物業估價署的數據，9月香港私宅樓價指數維持跌勢至388.8點，跌幅擴至1.44%。

較上月跌幅增加1.37個百分點，顯示樓價跌勢持續。

金管局公佈的9月份的住宅按揭統計調查結果顯示﹐其新申請貸款個案較8月份按月減少55.6%，至7,977宗。

暫未見負資產個案

該局的負資產結果指出，第三季未錄得任何負資產的個案，已是連續7個季度未見負資產。

雖然調查結果並不包括二按，但由於銀行提供的屬負資產一按貸款，沒有客戶在二按下的未償還貸款資料，故無法知悉其中有多少宗屬於負資產貸款。

第四季有機會出現負資產

中原按揭經紀董事總經理王美鳳接受傳媒訪問時指，第四季樓價現回調，樓價至今已平均跌約2%，預料年內第四季的樓價回落幅度將在5%以內。

因此，她認為第四季有機會出現零星負資產個案。

恐再掀負資產潮

雖然目前仍未出現負資產的個案，不過市場已出現對負資產的擔憂，擔心會再捲起1997年及2003年的負資產潮。

例如在97金融風暴時，負資產的個案高達10萬宗，而市場亦一度湧現逾萬伙銀主盤。

中原王美鳳﹕負資產暫不易廣泛出現

近日銀主盤的數目增加，引起市場關注，但王美鳳認為，負資產暫時不易在市場廣泛出現。

她認為，目前按揭槓桿率處於歷史低水平，平均按揭成數僅五成。

根據這個數字，除非樓價大跌，例如跌逾50%，負資產才會廣泛出現。

高成數按揭買家要小心

此外，即使選用高成數按揭的買家，礙於措施關係，會以八成按揭為主。

因此，基本樓價需下跌近兩成或以上，才有可能成為負資產。

王美鳳建議，供樓人士應為自己預留約一年按揭供款額作儲備。

避免高槓桿借貸

萬一發生突發性財政問題或經濟逆轉，亦有較充裕時間調配資金。

至於準備置業的人士，亦需盡量避免高槓桿借貸，以總債務佔入息比率不高於35%較為理想。

負資產=銀行收樓？

其實，即使單位變成了負資產，後果亦不一定會被銀行收樓。

市場人士表示，銀行的取態，最主要考慮相關負資產物業「資不抵債」之嚴重程度。

例如「按揭欠款對物業估值比率」是否已接近120%。如接近120%，這時銀行才會開始關注該物業借款人的財政狀態。

需經數個法律程序才收樓

當然，萬一供款人如失業或減薪，因而無能力繼續償還按揭供款，這時銀行便會出律師信。

若經過數個法律程序後，業主仍然未能供款，銀行才會收樓。

量力而為 現金流為王

目前樓市市況不穩，各位在入市前一定要量力而為，盡量繳付較多的首期，並每月依時供款。

簡單而言，有錢傍身總不會錯。無論是供樓人士，抑或是無殻一族，都要管理好自己的現金流。

撰文﹕Nicole
圖片：新傳媒資料室
資料來源：經濟一週
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【樓價回調】屯門瓏門3房「2房價」830萬易手 重返1月水平

元朗港鐵朗屏站新盤銷情慢熱，連帶屯門站的瓏門造價亦回調，3房回到今年1月水平。

市場消息指，瓏門7座中低層E室，實用面積567平方呎3房單位，業主6月放盤，心雄開價1,100萬，惟最近睇淡後市，最終降價至830萬易手，呎價14,716元。資料顯示，同座同室一個高數層單位，今年1月初以828萬元易手，是次成交價貼近相關水平，意味重返今年1月水平。

事實上，屋苑6座一個樓層相近的K室單位，實用474平方呎2房，10月中旬以855萬元易手。換言之，上述單位買家以「2房價」買到一個3房單位。區內代理更以「超抵」來形容是次成交。

地產站嘗試在中銀網上估價，是次成交單位網上估價高達911萬元，是次成交價足足低81萬或8.9%。

資料來源：地產站
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