今年上半年恒生指數較去年底上升11.9%，同期中原城市領先指數（CCL）也累升9.2%。雖然上半年樓價跑輸港股，惟買樓往往涉及槓桿，故上半年投資物業的回報率肯定高於港股。 況且新屋供應追不上人口增長，故樓市升跌屬市民大眾心中的長青問題。 正值下半年剛開始之際，今期《經濟一週》走訪有「白旋風」之稱的資深物業投資者陳清白、香港大學房地產及建設系系主任鄒廣榮及星展銀行香港房地產業分析師丘卓文。由他們獨家披露下半年樓市的四大新形勢，為樓市用家及投資者指路導航。
上半年樓市逐格睇 土地供應急煞車
上半年CCL累升9.2%，原來期間發生了令樓市結構醞釀巨變的大事件。正值上半年剛剛過去，正是時候去逐一拆解箇中玄機，始能展望下半年樓市大形勢。講起上半年樓市表現，反映香港樓價走勢的CCL，由2018年底的174.49點，升至週五（7月5日）CCL最新報190.48點再創新高（見圖一），反映6月24日至30日該週的成交。換言之，樓市用家及投資者無懼貿易戰陰霾，上半年香港樓價仍升9.2%。
明日大嶼難上馬
話說回來，上半年有至少兩件大事導致樓市結構醞釀巨變。當中不得不談明日大嶼願景計劃，《施政報告》建議在交椅洲、喜靈洲附近海域填海興建人工島，填海面積達1,700公頃。明日大嶼願景所創造的土地儲備，可供興建26萬至40萬個住宅單位，可供70萬至110萬人居住。
理論上，增加土地供應可滿足部分住屋需求。不過，原本預期樓市供應增加的憧憬又再出現巨變。因為早前政府申請5.5億元研究明日大嶼願景計劃撥款，惟相關撥款申請已暫緩。像上期《經濟一週》「封面故事」受訪者以立投資管理董事總經理兼投資總監林少陽也預期短期內這個鴻圖大計未能出台。
星展丘卓文表示，現時很多增加土地供應的方案都會押後。農地改變用途可以增加私樓供應。故早前政府推出土地共享先導計劃，以釋放發展商手上的農地。單計四大發展商坐擁的農地儲備超過1億平方呎（見表）。惟丘卓文指出近日政府又將該計劃押後。發展局局長黃偉綸指出，原先有意向行政會議提交方案細節，惟近日承認要待社會氣氛轉趨緩和始推出。
換言之，在中短期內有2,000伙私樓單位未能應市，亦有逾4,600伙公營房屋單位押後出爐。其實，現時要增加土地供應可謂寸土必爭。港大鄒廣榮為香港大學房地產價格指數創辦人，指出香港土地用途要符合土地用途規劃，惟要改變個別土地用途十分困難，既要有公眾諮詢，也要完成一定的程序。
例如重劃綠化地帶甚為困難，即使要改變政府、機構或社區設施用地用途，例如學校用地要改變成住宅用地，任何人都可以提出反對，即使並非附近居民都可以左右規劃決定。
星展銀行香港房地產業分析師丘卓文
另一方面，政府現時審批興建新路須要證明新路能產生若干內部回報率（IRR），要事先計好數有回報才起新路，導致難以用基建帶動新區發展。話說回來，丘卓文直指明日大嶼願景屬遠水，要15年後才可以供應土地。故短期內明日大嶼願景對增加土地供應的重要性不及土地共享先導計劃。故押後土地共享先導計劃對樓市供應的影響較為即時。
另一個上半年不得不提的大事件為高銀金融（00530）放棄早前投得的啟德地皮。5月15日高銀金融以111億元投得啟德第4C區4號地盤。然而，6月中該公司獨立非執行董事石禮謙要求召集緊急董事會會議，討論該幅地皮的事宜。董事會大部分董事認為近日出現的政治事件對商業地產市場增長產生負面影響，故贊成放棄該幅地皮。結果出現極為罕見的地皮撻訂事件。
香港大學房地產及建設系系主任鄒廣榮
發展商繼續高價投地
高銀放棄這幅臨海官地，是否意味發展商洞悉到樓市需求轉淡？丘卓文表示，個別地產商放棄投得的官地，可能是事後認為價錢偏貴，亦可能是籌不到錢，也可能像通告所提及和社會環境有關的原因。但作出放棄官地決定的真正原因，外人不得而知。
發展商放棄投得的官地屬罕見事件，需求方面會否醞釀巨變？丘卓文不相信高銀放棄地皮事件導致樓價下跌。高銀在5月下旬以每平方呎呎價12,888元投得啟德商業地皮，創東九龍商業地皮呎價新高，以興建地標式酒店及寫字樓。惟華潤置地（01109）及保利置業集團（00119）以每平方呎呎價18,000元投得住宅地，丘卓文認為這幅住宅地成交價也不低，故暫時看不到高銀金融放棄官地對樓市有很大影響。
不過，投資者要留意數個星期後地政總署公布其他競投者入標價，如果第二高出價和華潤置地及保利財團相差不遠，顯示發展商對後市仍有信心。換言之，亦顯示在樓市結構在需求方尚未出現巨變。從上半年發生的兩大樓市事件， 樓市用家及投資者得以洞悉樓市供應方面出現巨變，由憧憬供應增加變成供應增加夢碎。另一邊廂，需求端卻暫時未見醞釀巨變，依舊是需求強勁。故在下半年樓價仍處於高位機會高。緊接下文將會邀得不同的受訪者對下半年樓市作出四大新形勢預測，實在不容錯過。
下半年樓市四大新形勢
樓市供應面醞釀巨變，樓市用家及投資者必定金睛火眼𥄫實下半年樓市走勢。以下繼續邀得專家對下半年樓市作出四大新形勢預視。
新形勢一：樓價再升5%至10%
經歷過去年回落，香港樓價於2019上半年再由低反彈，延續只升不跌傳奇。港大鄒廣榮和星展丘卓文均指，未來12個月樓價再度攀升，預測升幅達5%至10%。
中美貿易戰在2018下半年反轉香港股樓，樓市在2月開始反彈，及至5月美國總統特朗普突然於 Twitter宣布，向內地價值2,000億美元貨品加徵關稅。此舉竟無礙樓市，CCL不跌反升。
6月底20國集團（G20）峰會期間，中美始重啟會談，可見樓市亦於短期內會繼續向好。之不過「一日未傾好不敢說百分百落實。」，丘卓文估計，如果談判順利，未來12個月樓價有約5%的升幅，但不至於能上升到10%。他認為，貿易戰影響經濟及市民對樓的需求，由此可見於2018年末至2019年上半年，只要外圍或貿易戰有惡化，整體氣氛都會變差。而目前重開會談是好事，令短期氣氛好轉。
「（貿易戰開打）出乎大家預期，所以2019年上半年市況一度好差， 但年初時投資者漸漸發覺整體市況其實不是太差，股市急速反彈。」惟即使中美談不攏，丘卓文認為樓市下跌也不會太厲害，波動已沒早期時段大。由此推論，隨貿易摩擦拖長，市場對此習以為常，當貿易戰已屬意料之內的事，其負面影響似乎都跟着減弱。
六四變七三 樓價無得跌
市場擔心貿易戰影響，鄒廣榮直言，這是兩國長期角力，短期不會解決到。雖然「戰事」對實體經濟有影響，但在資本市場層面，反而令資金更便宜，對樓價起正面作用。「貿易戰本質就是以本傷人，雙方經濟不會好，要打財力先要夠強，故只會繼續『放水』。」
故此，鄒廣榮認為貿易戰影響屬中性。在此客觀條件下，除非有突發性事件，改變了政經環境；否則，樓市不會大幅回落，上升趨勢必持續。鄒廣榮又指美國息口繼續維持低位，本港住宅需求就繼續強勁。去年中美國聯儲局展開縮表計劃，積極收緊流動性，收拾量化寬鬆帶來的後遺症。現鑒於美國經濟有下行風險，非旦不再加息，還倒過頭來減息。他相信，低息環境會持續頗長時間。
回到供應層面本身，鄒廣榮坦言未來十年怎樣都解決不到土地短缺問題。他有份參與的土地供應小組去年底曾發出報告，數據顯示香港在中短長期（未來十年）土地短缺達800公頃。小組遂針對中短期建議，使用棕地、農地、高爾夫球場闢地起樓。 惟假使政府一方順利通過並實行，也只提供到不足400公頃土地。
換言之，獲地僅及短缺的一半， 「（長短期供應）我就睇唔到有咩辦法解決到。」鄒廣榮嘆道。供應不足；加上息口又維持在低水平一段時間，這兩個因素「加持」下，樓價難跌。鄒廣榮又提醒，早前政府將公私營房屋比例由六四比（從前是4成公屋；6成私樓）加至七三比，私樓短缺情況更嚴重，私樓樓價更難下跌。
值得留意的是，逃犯修訂條例暫緩亦對樓市有正面影響。
原本因該條例通過後引發的潛在風險止住， 本來想撤的資金就不會走；原本想投放在港的資金亦繼續流入。綜合這幾種環境，鄒廣榮樓市跌的機會極細。預計樓價未來12個月將升5%至10%，尤其是現時至第四季樓價可升5%。
圖片：新傳媒資料室
新形勢二：居二樓價升幅跑贏私樓
在前特首董建華執政期間設七成家庭居住於自置物業的目標，故推出租者置其屋計劃。當時將39個屋邨以折扣價售予公屋租戶。這些未補地價的公屋單位，連同未補地價的居屋達39.5萬個單位（見圖二），統稱為居屋第二市場，簡稱居二市場。
私樓向隅客成狂升推手
隨樓價再創新高，這些未補地價公屋及居屋再創新高，升幅往往跑贏較同期私樓升幅。近日鳳德邨的一個三房單位，以綠表價526萬出售，再創未補地價公屋成交價新高。該個三房單位屬高層單位，實用面積為598平方呎，折合每平方呎實用呎價為8,789元。
同邨面積相同的單位成交要數到2013年10月，當時成交價278萬元。換言之，在上述期間同邨同類單位升幅為89%。而同期CCL僅升56.5%。港大鄒廣榮解釋居二樓價升幅多於私樓的原因為，因為樓市用家未能負擔私樓樓價，所以透過「白表居屋第二市場計劃」（白居二），或公屋居民行使以綠表價在居二市場購買公屋或居屋的資格。
最新一期白居二計劃，已經在6月12日截止申請，今年配額為3,000個。申請資格為年滿18歲，申請者及所有家庭並無接受房屋資助，1人家庭入息限額為月薪29,000元；至於2人或以上家庭入息限額為月薪58,000元。而1人家庭的資產淨值限額為105萬元，2人或以上家庭的資產淨值限額為201萬元。
鄒廣榮指出，市場對免補地價的公屋或居屋的需求大，但業主未必願意出售，故有意買入這些單位的買家才願意以更高價錢追逐這些單位。但這些居二的單位不會升至和私樓價睇齊；否則，以相同價錢買入質素更佳的私樓更佳。人稱「白旋風」的資深物業投資者陳清白指出，租者置其屋計劃是董建華任內的產物，亦是導致近年私樓樓價升溫的原因之一。
因為當時納入租者置其屋計劃的屋邨的出售價低至十數萬元，現時卻以數百萬元出售，他們賺取豐厚利潤後食髓知味，成為搶高私樓價格原因之一。無論如何，由於私樓樓價再創新高，倘上述居二樓價升幅跑贏私樓樓價定律仍然存在，相信下半年居二樓價升幅仍然看高一線。
新形勢三：按息不減反加
市場預期美國聯邦儲備局在下半年將可能減息，屆時香港會否跟隨美國減按息仍是未知之數。不過年初至今香港銀行同業拆息（H按）仍高企，以一個月同業拆息為例，便由早前逾2.7厘，抽升至逼近3厘（見圖三），再創逾十年半新高。近日接連有巨型新股上市，如週五百威亞太（01876）開始招股，集資最多達764億元。
其後科網巨頭阿里巴巴集團（美股代號：BABA）亦傳向港交所（00388）遞交申請回港上市，導致市場資金抽緊，刺激同業拆息在半年結後全線飈升。下半年香港新股市場仍非常熱鬧，因此市場認為資金抽緊問題不會在短時間內解決。
根據羅兵咸永道香港企業客戶主管合夥人黃煒邦在「上市集資2019年上半年回顧與下半年預測」新聞發布會上表示，預測下半年會有一至兩間的超大型公司來港上市，集資額料會超過500億元。加上或會有兩到三間集資100億元的新上市公司，而2019年香港新股市場集資額將超越2018年再創記錄。
滙豐削回贈變相加息
現時因同業拆息維持高位；加上定存息率上升，大大增加了銀行借貸成本。為了可以減低資金成本問題，日前滙豐竟帶頭削減轉按的現金回贈，由最高回贈比率2.07%減至1.5%，而轉按H按封頂息率亦由P減2.75厘，升至P減2.65厘，封頂息率由2.375厘加至2.475厘，即是變相加息。過去樓價持續上升，業主可以把未供滿的物業定時轉按，從而獲得一筆現金回贈又可以節省供樓開支，可謂雙贏。
但近日銀行同業拆息持續上升，有龍頭銀行相繼削減轉按回贈，變相業主得到了較少優惠，而且下半年仍有多間大型公司來港上市，在市場資金抽緊下，未來相信拆息會繼續高企。故即使聯儲局在下半年可能減息，但因在香港新股市場迎來多間大型公司上市，令資金成本上升，H按按息可能不減反加。
當回贈減少，導致業主轉按的數字下降，轉按市場在下半年可能迎來一次寒冬。以滙豐為例，據中原按揭資料顯示，在今年首五個月， 滙豐累積承辦轉按登記為2,900宗，按年下降0.5%；相反，中銀香港（02388）及恒生銀行（00011）同期所累積承辦轉按登記宗數，就已經比去年同期分別上升12.4%及24.3%，分別是2,423及1,934宗。
市場預期，下半年其他銀行會跟隨滙豐的步伐，削減現金回贈至1.7%至1.8%。因此如果有心轉按的業主，應該趁著其他銀行仍未跟隨滙豐減回贈前，盡快遞交申請，而銀行一般會以申請人交表日期來計算按揭回贈。
新形勢四：租金升幅有限
香港上半年樓價先跌後升，近期樓價有下跌跡象， 預料下半年樓價波動。港大鄒廣榮表示香港租金升幅受制於港人購買力，由實體經濟發展可見，近期香港經濟數據久佳，長遠而言租金雖有機會突破高位，但短期內租金不會大幅攀升。
港大下調經濟增長預測
根據差餉物業估價署數據，位於港島、九龍及新界區的面積介乎100至159.9平方米（1,075至1,719平方呎）的D類住宅單位回落（見圖四）。根據香港大學香港經濟及商業策略研究所的數據，兩度調低今年全年香港經濟增長預測至1.8%。今年第三季經濟增長預測為1.6%，但比起去年同期下跌1.2個百分點（見圖五）。
由於經濟增長和租金升幅適適相關，故可見下半年租金未必能破頂。另一方面，研究顯示，受中美貿易戰的影響，香港人的消費意欲減少，對外貿易亦大受打擊。現時經濟環節表現較為疲弱，香港貨品進出口、私人消費關支以及投資總額都較去年低。投資總額更由升10%變成負增長，經濟環節表現於下半年雖有上升跡象，但升幅微弱。
德意志銀行研究部發表的《2019全球物價報告》指出，香港的平均住宅租金排名第一位，除稅後薪金就排名第27位。香港住宅租金高，但樓價租金升幅需符合市民可購買力；否則，難以吸納客源，因此住宅租金的升幅有限。
港人薪金遠追不上香港的樓價、物價，今年港人除稅後薪金更較五年前下降7%，由薪金不升反跌可見香港實體經濟受挫。有零售業表示，目前香港政局不穩，或會影響旅客訪港意欲，影響零售業的發展。鄒廣榮提到租金的升幅與經濟的發展息息相關，根據現時香港的發展，房屋需求仍然很大，但由經濟情況可預料，房屋租金會繼續上升，但升幅不大，短期內亦不會突破高位。
撰文：Smart ED編輯部
圖片：新傳媒資料室、iStock、中新社
資料來源：SmartED
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