月份: 2019 年 7 月

• 一手市場出現同區多盤齊推
• 繼屯門區後大埔區成新戰場
• 供應較多地區樓盤定價受考驗

一手市場多區爆新盤戰，繼屯門後，大埔區亦爆發新盤戢，最新是白石角朗濤加入戰團，計劃短期推，與大埔天鑽對撼，相信下半年仍會持續出現一區多盤齊推局面，勢考驗發展商定價。

屯門菁雋減價3成推震撼市場，收票反應熾熱，重燃一手市場推盤潮，除屯門多盤齊推搶吸源後，另一戰線蔓延至大埔區。

正當大埔天鑽加推180伙，並部署本周開售之際，同區白石角朗濤亦剛上樓書，意味銷售已轉入直路，事先張揚月內開售，與同區天鑽搶客對撼。

不過，過去半年大埔、白石角一帶有多個大型新盤正在銷售，已消化一定購買力，考驗市場承接力。單計白石角，已有4個項目正在銷售，包括海日灣、海日灣II、雲滙及嘉熙，合共提供逾4600單位，屬於今年新盤供應重鎮之一。而分析過去發展商定價，亦因為區內潛在供應多，相對保守。

包括億京發展旗下海日灣II，今年4月首批單位推出，當時開放式單位折實價低於400萬元，而個別單位定價，亦較同系海日灣低。至於嘉華嘉熙，於5月份亦加推141伙，亦維持原價加推。

加價加推情況，於白石角區內少見，對於全新項目而言，定價策略上會有挑戰性。朗濤提供723伙，主攻中小型單位，除了要面對白石角其他4盤競爭外，亦要留意是區外新盤如屯門OMA OMA，以及菁雋等，買家亦屬主攻上車客。

在一手樓空置稅壓力下，相信發展商下半年仍然會積極推盤，將會繼續出現一區多盤齊推局面，供應較多地區的新盤，樓盤定價勢被考驗。

資料來源：地產站
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更多上車情報：【樓換樓】面積愈細呎價愈貴 如何一房搬三房

Anthony Sir：

我快將退休，是時候幫子女籌劃上車，我們現居於市區的洋樓，面積有600平方呎，地方很實用。

近日，我陪子女去睇新樓，很驚訝，不少單位只有200多平方呎，還設有露台，左扣右扣後便只有100多平方呎可用，怎麼居住啊？

還要售價幾百萬元！我建議子女們買市區的舊樓、唐樓，但他們說情願住細一些。

香港的住宅怎麼會變成這樣？年青人怎麼會有這種思維？

陳先生

人均居住面積僅161平方呎

本港樓價愈來愈貴，人均居住面積自然會愈來愈細。以目前情況看來，這個趨勢似乎無法扭轉，甚至繼續惡化。

統計資料顯示，本港的人均居住面積，僅161平方呎，遠低於深圳的300平方呎、上海的260平方呎、新加坡的270平方呎。一個車位的面積大約135平方呎，換句話說本港人均居住面積，僅比一個車位大一些！

更可悲的是，這人均面積只是平均數，意即有人住得更大，也有人住得更細！

事實上，很多香港人很有錢，近期一些樓價動輒過千萬元的新盤，要大排長龍認購，便可想而知。

一個劏房或居住多人

筆者有不少學員，過去十多年的樓市升浪中早著先機，早已財務自由，三至四人住三房或四房單位。

換句話說，很多人的居住面積遠低於161平方呎，例如一個劏房基本只有80至100平方呎，對於一些弱勢社群來說，可能一個劏房，不單只住一個人。

為甚麼會出現這種情況？為甚麼無法改變？政府當然有責任，全港市民、政客都有責任。

政府的責任，由港英時代高地價政策已經開始，原本董建華年代樓價大跌後有機會扭轉，可惜政府政策一錯再錯，令情況不斷惡化。例如為高成數按揭設上限，導致細價樓暴升，同一個屋苑，同樣質素的細單位，呎價竟比大單位高一至兩成。

一些資金不足，只能住細面積的小市民，卻要付出更高呎價，住更細的面積。至於市民、政客，責任亦很大。一些增加土地供應的政策，例如開發郊野公園邊陲地、填海，市民、政客都大力反對，不是說要改善生活嗎？

納米樓擴容之法

尤其高呼為民請命的政客，反對填海，拿棕地、高爾夫球場作借口，其實棕地、填海有甚麼衝突？

可以如何自處？揀樓方面，可以改一改思維。資金不足，自然要買細一點，即使買納米樓也無辦法，但生活面積，其實不局限於室內。

方法一是使用迷你倉。地方不夠用，很多時是因為雜物太多，斷捨離固然是其中一個方法，但筆者比較建議用迷你倉，可改善生活環境。

方法二是善用會所。近20年落成的樓盤，很多設有會所，部分單幢物業，也設有會所，業主可到會所休息、看雜誌、做運動，生活質素可以提升。

當然，最好的方法是學習投資，樓換樓，倍增資產。在本港，懂得買樓投資，資產增值快，然後由一房，跳上兩房、三房，屆時居住面積、生活質素便可改善。重點是只靠打份工，基本上很難可以達到這個目標。

撰文：1%Anthony 
圖片：新傳媒資料室、unsplash
資料來源：SmartED
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兩大樓價指數早前已創新高，惟近期因部分利淡因素困擾下出現止升情況，以上車盤作例，本刊統計40個上車屋苑2房數據，究竟有無因素令樓價仍有力在高位徘徊？而下半年二手市場又去何從呢？

反映本地樓價走勢的兩大樓價指數，包括中原城市領先指數CCL及差估署私樓樓價指數，已於今年5月份破頂，再創史新高，其中CCL新高數字為189.42點，較去年最高188.64點推高0.4%；差估署數字最新報396.8，較去年7月394.8推高0.5%。
雖然樓價已破頂，惟從近期數據所見，明顯遇上升阻力，特別是二手上車盤，樓價升勢明顯放慢，有不少屋苑細單位於$600萬關鍵位止步。

破頂後升勢放緩 部分上車2房$600萬止步
本刊統計全港40個上車屋苑2房單位數據，當中有16個屋苑2房於今年錄得破頂成交，個別已衝破$600萬水平，如牛頭角兩大屋苑得寶花園及淘大花園先後於近月破頂，造價分別達$631萬及$794萬；大圍金獅花園4月份一個實用363平方呎單位造價見$625萬。屯門區多個房單位逐步衝破$600萬關口，其中大興花園2期11座中層B室，實用面積475平方呎，已於4月以$620萬易手，為屋苑2房最貴。

統計所見，40個上車屋苑中有28個近兩月2房成交中，造價仍平過$600萬或以下水平，佔整體七成比例，其中有約7大屋苑止於$600萬分水嶺，包括沙田第一城、牽晴間、青怡花園、荃威花園、大興花園、新屯門中心、聚康山莊，其中青衣青怡花園於今年連續數月連錄「6球」成交，6月全月只有1宗，同類面積極低層單位以$598萬易手，仍然穩守相近水平上落不下，7月首數天更錄5座中低層B室個案，實用面積343平方呎，造價企穩$600萬。

資料來源：地產站
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「龍床盤」屯門菁雋昨日修訂價單，調低面積較細單位價格，因去年細單位定價太貴，故把大單位加價，相信是為了拉近兩類單位的呎價水平。發展商為加速去貨，在升市仍決定減價重推，個別單位有3成減幅，128平方呎開放式單位，折實價由173.8萬元起。

據代理消息指，項目兩天已收2,700票，反應非常熾熱，可見銀碼夠細的新盤，在市場依然有非常大的叫座力。

發展商見市場反應理想，昨日將之前停售的71伙解封，並修訂價錢，其中有49伙減價，主要為131至247平方呎的細單位，減幅介乎7.8至36.3%，呎價由1.38萬至1.74萬元。

這類單位減價的原因，在於去年11月份推出時定價太高所致，例如10樓32室，面積131呎，去年定價291萬，呎價高見2.22萬元；昨日大幅劈價至192.8萬，呎價1.47萬元。

資料來源：經濟日報
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近期本港社會矛盾略見緩和，加上「習特會」確定，樓市氣氛逐步回暖，各大發展商亦順勢全速起動推盤，並以相當吸引的開價「搶灘」，成為市場焦點之餘，亦成功「撻著」一手樓市。

新盤成交為近七個週末最旺

事實上，由於今次發展商開價相當謹慎，故銷情報捷是理所當然。

據市場統計，上週末開賣的屯門及元朗新盤，已沽出絕大部分單位，帶動一手市場在上週末兩天（6月22至23日）合共錄得逾300宗交投，較前一個週末急彈逾3.7倍，為近七個週末最旺，相信在新盤浪接浪登場下，將續成帶領樓市的「火車頭」。

這邊廂一手表現亮麗，那邊廂二手交投亦見止跌回穩。綜合美聯分行資料，統計6月17日至23日的一週，全港35個大型屋苑錄得36宗買賣，較前一週的27宗按週回升約33%。

上半年賣地進度緩慢

雖然此數字仍處偏低水平，與本年迄今平均每週約65宗相比，仍大減逾44%，但已成功擺脫「五連跌」的頹勢（見圖）。

至於樓價方面，美聯樓價指數最新6月12日至18日的一週報174.59點，按週回落約0.6%，連跌兩週，但年初至今仍錄得約8.43%的累積升幅。

目前樓市正處於待變格局，除了困擾本港短期經濟走向的社會事件外，另一最大的影響因素，自然是來自全球矚目的中美貿易戰進程。

眾所周知，中美關係自美國總統特朗普的上台後變得反覆，貿易戰爆發令環球經濟前景一片迷霧。

執筆之時，萬眾矚目的20國集團（G20）峰會仍未進行，「習特會」是利好、利淡還是維持原判，有可能對樓市帶來新方向；而雙方談判的結果，更是中港未來發展的重要指標。

然而，現在是否應該甚麼也不做，靜待G20峰會舉行？

中美貿易戰或影響整體樓市發展

筆者對樓市後市一向持審慎樂觀，主要是由於美國聯邦儲備局下半年大有可能減息，以及本港土地供應供不應求，是暫難解決的難題。

值得留意的是，今年上半年賣地進度緩慢，暫時本財年仍未有住宅官地售出，若情況持續，料影響中長期新盤供應，令房屋「供不應求」的情況更為嚴重。

樓市難大跌

在供不應求加劇的情況下，相信樓市難有大跌的機會。

雖然亦有意見指，假如中美貿易戰升級，有可能衝擊就業市場，拖累本港失業率上升，屆時不排除影響整體樓市發展。

但是，其實只要入市前計清楚預算，做好風險管理，具穩定收入，「供得掂」便上車，問題應該不大。

鑒於現時不少買家正觀望後市發展，「偷步」入市，或有意外驚喜。

撰文：布少明
圖片：新傳媒資料室、unsplash
資料來源：SmartED經濟一週
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樓市走勢反複，本報綜合20位專家分析，逾半認為樓市暫已見頂，下半年看跌5至10%。

根據差餉物業估價署數字顯示，首5個月樓價升幅頗凌厲，累積上升10.4%。惟下半年樓市主要受4大因素影響，包括：中美貿易戰、本港政治風波、息率變化及房屋土地供應等。

而本報綜合20位學者、分析員以及地產代理等意見，逾半對後市有保留，看跌5至10%，主流意見是中美兩國就貿易磋商，能否達成共識仍屬未知之數，長遠會困擾經濟及樓市。

香港大學香港經濟及商業策略研究昨日發表一份研究報告，提到中美貿易緊張在今年上半年打擊香港消費意慾及外貿，展望未來季度或會有輕微改善，港大亦將全年經濟預測下調0.5個百分點至1.8%。（節錄）

資料來源：經濟日報
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