月份: 2019 年 10 月

全球經濟下行，加上受本港政治事情影響，美聯集團（1200）主席黃建業於昨日出席活動時表示，經濟寒冬已來臨，預料失業率會上升，呼籲業主減租三至四成，共渡時艱；另整體樓價近月下調，但受惠今年初升幅達一成，故預料全年仍有2%升幅。

對特首林鄭月娥上周發表新一份《施政報告》，放寬九成按揭的樓價上限至800萬元，黃建業形容政策「來得太遲」，而過去周末二手成交量急升一倍，反映措施對樓市有正面反應，市民上車可以由以往需要靠「父幹」，改為至現時靠自己「苦幹」。他建議，政府可參考新加坡及澳洲等地做法，財政盈餘豐厚下，寬減印花稅以紓緩市民置業壓力，及減免兩季商舖差餉，以助商戶改善營商環境。

籲業主減租三成至四成

黃續指出，新措施下，納米單位成交量將下跌，樓價則會受壓但不至於大跌，相信措施不會改變樓市生態，但長遠仍要視乎政治、經濟、供求等因素。被問及提高按保樓價上限會否增加樓市負資產風險時，他則回應，任何時候入市皆有此風險，呼籲市民置業時要量力而為。

對於集團部署，黃建業表示集團會持續在香港發展，與香港共存亡；黃指出，現時集團每月租金支出達6000萬至7000萬，屬沉重負擔，期望業主減租三至四成，共渡時艱。雖然集團未有裁員計劃，但會採取自然流失方法。同時，美聯會積極擴充周邊業務，如信貸、移民、海外地產等，以度過寒冬。

資料來源：明報
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更多上車情報：【放寬按保】 寬按揭旺樓市 二手交投急升溫

特首於《施政報告》宣布放寬按保樓價上限後首個周末，10大屋苑錄得14至22宗成交不等（四大代理選取統計屋苑略有不同），算是近半年最旺的周末假期。

細價樓地區可謂受惠，以將軍澳區為例短短4日內錄得逾60宗二手成交，當中佔一半的成交價屬800萬元以下，反映市場對9成按揭的需求相當殷切。

代理指出，過去周末將軍澳睇樓量倍升，準買家人市決定明顯加快。其中新都城2期11座高層G室，實用面積363平方呎，屬於2房間隔，放盤兩個月，現以675萬元沽出，實用呎價18,595元，造價略高於市價，同類型細2房於施政報告公布前，低層戶造價為608萬元，不足一個月造價上升逾1成。

事實上，在買家入市決定加快的帶動下，各區均錄得多客出價搶盤的個案，例如元朗YOHO Town 7座高層E室，實用面積423平方呎，屬於2房間隔，業主原本叫價660萬放盤，但過去周末有3組準買家同時出價洽購，其中一名準買家搶購其他單位失敗後，因而出價較進取，最終加價5萬元，以665萬購入單位，貼近銀行個價666萬的水平。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，放寬按揭保險限制，令沉靜3個多月的二手樓市爆發小陽春，紛紛加快入市步伐。至於現時能否由「虛火」變成「實火」則要看社會爭議能否盡快平息。（節錄）

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【肇慶香港城】擬與華員會團購雅居樂「肇慶香港城」 警員佐級協會：爭取最優惠價格

香港警察隊員佐級協會主席林志偉昨日向會員發信指，協會聯同香港政府華員會，向雅居樂集團商討，於鄰近肇慶東站構建「肇慶香港城」，第一期預計2020年落成，林志偉表示將以兩會團購概念，向雅居樂集團爭取「最優惠價格」，為退休警員及公務員，提供生活養老選擇，指構思已進入實踐階段。

他又指，員佐級協會和華員會與雅居樂集團積極磋商，商討細節，並以兩會團購概念，盡量與雅居樂集團爭取最優惠價格。

據悉，肇慶新區擬建「香港城」，料建築面積達500萬平方米，其中三分二為住宅，有醫院、超市等港式社區配套。

雅居樂方面表示，雅居樂與肇慶市政府去年底開始洽談，其後簽署了意向投資協議，在多元化的項目內，建設一個具有香港體系特色， 打造適合社會各階層人士退休生活的特色小區。銷售對象是各階層人士，當中包括但不限於香港退休公務員如消防救護人員、警務處、海關、入境事務處及其他合資格的公務員。 目前雅居樂與肇慶市政府就合作條件及細則仍在接洽溝通之中，細節有待進一步協商。

資料來源：星島日報
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更多上車情報： 【房屋政策】藏富於民 重推「租置計劃2.0」

海港SirHabaSir 微博傳出大量示範單位照片：

Source: Weibo

行政長官林鄭月娥今日（16日）宣讀任內第三份施政報告，林鄭月娥在房屋問題中宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，首置人士可申請最高9成按貸的樓價上限由現時400萬元提升至800萬元；最高8成按揭貸款的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。

按揭成數被放寬，可以減輕上車人士在首期支出的壓力，但供樓也要計算壓力測試。按照現時規定，首間自用已補地價的資助房屋及私樓物業一般樓價400萬元以下可承造按保，最高9成按揭、上限360萬元。

至於400至600萬元物業則可承造最多8成按揭、上限480萬元；600萬至1,000萬的樓宇則只可承造60%按揭。而按揭成數高於8成的樓按風險審批，供樓與入息水平比率要求不高於45%、加3厘壓力測試後則不高於55%。

新措施下的壓力測試

在新措施下，首置人士購買800萬單位，可以申請9成按揭，首期為80萬元，以按揭利率2.625厘、還款期30年計，每月供款為28,919元。在基本「供款及入息比例」(DSR) 供款不能超過入息45％的要求下，個人或家庭收入下限須為64,264元。

再按金管局「加3厘」壓力測試，每月供款為41,447元，而供款要佔每月入息比率不高於55%，即每月收入下限為75,358元。

現有措施下的壓力測試

而在現有措施下，首置人士購買800萬單位，只可申請6成按揭，即首期高達320萬，以按揭利率2.625厘、還款期30年計，每月供款為19,279元。在基本「供款及入息比例」(DSR) 供款不能超過入息45％的要求下，個人或家庭收入下限須為42,842元。

再按金管局「加3厘」壓力測試，每月供款為27,632元，而供款要佔每月入息比率不高於55%，即每月收入下限為50,240元。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報： 【房屋政策】藏富於民 重推「租置計劃2.0」

新一份的《施政報告》即將於立法會復會後發表，房屋與其相關的議題被認為是施政報告的重中之重。社會上對於房屋議題上有很多不同的意見，而筆者在過往的一段日子與不同的持份者溝通時，聽得最多的其中一項必定是重推「租者置其屋計劃」。

「租者置其屋計劃」（「租置計劃」）顧名思義，是讓公屋租戶以一個可負擔的價錢購買其租住的單位，當時平均售價大約是單位市價的二五折。計劃於1998年推出，2005年終止，截至2017年共售出約14萬個公屋單位，佔可出售單位七成多。然而計劃最大的問題是補價金額過高，補價並且隨住單位市價水漲船高。如果租置單位業主想將其單位在自由市場內出售，需先將單位的未補價金額，平均是單位轉售時市值的五成，補回予政府。因此只有不足1%的租置單位業主有能力補價並把單位轉售，租置單位的流轉性被大大地局限起來。為方便起見，我們在這裏稱原有的「租置計劃」為「租置計劃1.0」。

建議重推「租置計劃2.0」  有五大好處

我們建議政府全面重推「租置計劃」，並針對原計劃流轉低的問題，建議加入兩大優化措施，希望改善租置單位的流轉，以發揮計劃最大的效益。第一是將補價金額鎖定在單位出售當天，而不會再隨着單位市值上升，讓業主可以更容易地補價並將單位在自由市場出售。第二是活化第二市場，放寬未補價的租置單位在第二市場的租賃及流轉限制，容許單位未補價出租給公屋輪候冊及白表家庭；並容許業主在未補價的第二市場出售單位之後，可以免補價買回另一個單位，以提高業主把單位出售的誘因。這個優化版的計劃，我們稱之為「租置計劃2.0」。

我們認為「租置計劃2.0」是一個多邊共贏的方案，無論是對公屋租戶、政府和整個社會都有莫大的裨益。

首先，計劃能夠讓公屋租戶擁有置業的機會，拉近「有產者」和「無產者」之間的財富鴻溝，緩解社會上資產不均、貧富懸殊的問題。在過去15年，我們的家庭入息中位數上升了八成，但同期樓價卻上升了超過5倍（圖1），而置業率也拾級而下（圖2）。換句話說，可以享受資產增值的家庭比例愈來愈小。重推「租置計劃2.0」讓公屋租戶可以相宜的價錢購買其租住的單位，變相是釋放大量潛藏於公營房屋裏面的財富，並將其轉移至低收入的住戶，可望緩解財富不均的問題。

其次，計劃為低收入家庭提供置業和擁有資產的機會。土地房屋價值的上升乃所有市民一起努力致使經濟繁榮的成果。現時公屋只租不賣的制度正正剝奪了社會中三成居住在公屋的住戶擁有房屋資產的機會，令他們未能夠分享經濟繁榮的成果。特別是香港作為一個資本主義社會，擁有私有產權的機會尤其重要，而重推「租置計劃2.0」就為基層家庭提供一個機會，令公屋住戶有機會擁有自己的單位，重燃置業希望。

第三，計劃可釋放土地價值。現時公屋制度為住戶帶來種種限制，住戶只有單位的部分使用權，更沒有單位的擁有權。住戶不能隨意調遷，因此公屋住戶往往在同一單位內一住終老。由於單位不能夠自由交換，對於住戶而言價值十分低。對於政府而言，不但不能夠收回單位的建築成本，每年的租金收入亦不足以維持單位的維修開支。但是，如果公屋單位可以在市場上自由交易，其價值就會被釋放出來。我們估計被鎖在公營單位內的土地價值高達3.9萬億，為2016年本地生產總值的一倍半（表1）。重推「租置計劃2.0」透過賣出單位而將本來綁死在公營房屋系統內的單位變得可以自由放租放賣，政府不但可以收回一大筆錢，租戶亦都可以自由運用單位，更最重要是可以釋放公屋單位的土地價值，令整個社會得益。

第四，計劃能更有效運用公營房屋資源。2006至2016年，約10年間總共建成了14萬伙公屋，但只住多了4000人！相對同期建成了13萬伙私樓，卻容納多了51萬人。公屋因為富戶政策及其輪候機制，往往無形中鼓勵住戶分戶。事實上，在2016年平均每一個出租公屋只住了2.75人，是各房屋組別類別之中最少的（表2）。相反，私樓租戶單位的平均人數則是3.07，每一個單位足足住多了0.3個人！重推「租置計劃2.0」能透過經濟誘因將一部分現時正在租住私樓，特別是劏房的租戶吸納回去公營房屋系統，有效運用公屋單位並從源頭上減少租住私樓，特別是劏房的需求及其租金上浮壓力。我們推算，如果在現有的公屋單位重推原來的「租置計劃」，可讓現有的公屋單位額外多住14萬人。

第五，計劃能夠改善勞動市場行為及增進家庭穩定性。我們的統計研究顯示，「租置計劃」的推行於過去20年對於勞動市場和家庭穩定性帶來非常正面和顯著的影響。其中，租置屋邨住戶的勞動人口參與率較公屋住戶高1.4%，失業率低0.5%，並有更大比例的住戶為僱主（多出0.5%）。另外，租置屋邨住戶的離婚率亦較公屋住戶低2.0%，單親家庭比率低1.5%，而與家人同住的年輕單身成年人數目則高0.5%。

克服行政問題非不能也，乃不為也

的確，現行的「租置計劃」有不少行政問題，諸如涉及租置屋邨公共範圍內政府、機構或社區設施的使用爭議、分擔如山坡等公眾空間的保養費用、處理租置屋邨的維修及翻新工程、混合業權令屋邨管理變得棘手等。但是我們認為以上的問題皆是能夠克服的，例如可以更加清晰地界定邨界、增加屋邨維修儲備基金的注資金額、房屋署更積極地參與屋邨管理等。問題的關鍵在於政府應該展現必要的決心去克服種種的行政問題。重推「租置計劃2.0」可帶來上述種種的好處，我們又有什麼理由因為一些可以克服的行政問題而卻步呢？

摒棄小添小補思維  房屋改革避無可避

香港的公營房屋源於1950年代石硤尾大火，促使政府興建徙置大廈安置災民及其他寮屋居民。在往後的數十年，香港公共房屋不斷改進，更有了新增的居屋等滿足市民不同的需要。

惟自2000年起，公營房屋制度就再無重大變更。時移世易，經年累月的小修改已經讓我們的公營房屋制度面目全非，成為一隻龐大又欠缺效率的大笨象。在這個體系入面潛藏了很多好處，惟現時的機制並未能提供誘因去讓它更好地服務市民。現時社會氣氛繃緊，其中一個深層次的社會矛盾被認為是於房屋相關的貧富懸殊問題。改革公營房屋制度實在刻不容緩，我們希望政府能展現勇氣和魄力，推行大刀闊斧的房屋政策改革，解決房屋資源錯配的問題，給予市民助力達成善擇居所的意願。

作者葉文祺是團結香港基金土地及房屋研究主管，潘灝儀是團結香港基金研究員

資料來源：明報
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長實（1113）荃灣海之戀於今年初起收樓，今年5月時，屋苑驚現「爆屎渠」事件，價值逾900萬的新樓一夜間變「糞屋」。業主阿成噩夢連場，單位兩周後竟再出事，心灰意冷的他打算離開傷心地到澳洲過新生活，把心一橫賣樓。現時單位叫價1,150萬元，包10%辣稅，計及傢俬電器的損失，成功放售的話僅平手離場。

單位業主阿成是一名80後，經營旅遊業生意，他與家人居住在大埔30多年，2017年有日湊巧行過示範單位，有代理推介下睇樓，覺得荃灣西環境頗合心意，而且項目前面不會再起樓，海景有保證，回家計計數，他覺得負擔到就決定入票。當年海之戀開售，大收14,500票，成為當時的新盤票王，開售當日更是萬人空巷。阿成指他不是大手買家，但居然抽中200多號籌，他直認：「覺得幾好彩，心情好興奮同緊張，售樓廠更有人抽中開心到大嗌。」

阿成最終在2017年6月購入海之戀7座高層D室，實用面積513方呎，2房間隔，向西，大廳及主人房均望到藍巴勒海峽景色。購入價為908.4萬元，呎價17,708元。等待近年半，單位於今年1月正式收樓，部份業主群組討論收樓質素，知道鄰居的單位有不同問題，但阿成自認「要求不高」，單位油漆有瑕疵，簡單執修幾處小問題就正式入住。入住後，阿成認為之後幾個月「住得幾開心」，因為附近交通民生都好方便，甚至有時不想出街。

可惜好景不常，與海之戀的「蜜月期」只有短短3個月，於今年5月時單位爆出驚人的屎渠倒灌事件，污水由馬桶及浴缸湧出，並浸滿全屋，一屋傢俬電器無一倖免。由於業主當時身處澳洲，單位有機會被屎水浸足幾日才被揭發。阿成指，當時管理處打長途電話，通知他單位有水滲出，但他原本以為是浸淡水，但心想應該不可能是無閂水喉，於是請母親代為開門，居然見到驚嚇的畫面。阿成指：「當時我好平靜，因為無想像會發生，完全係唔識嬲。」

阿成表示，當時發現屋內整個地板、門框、地腳線、牆身，木製傢俬包括床、組合櫃等都有水迹，部份位置比較深色，似發霉的情況，所以應是浸過一段時間。管理處當時派人簡單清潔，但最可怕是，單位於兩個禮拜後再次出事，同樣是早上發生，同一個管理處電話打給他，這次出事時他身處荃灣。親眼見到單位再被屎水浸，他的感受只有「灰」，又埋怨「點解六合彩唔見我中」。第一次出事時，發展商只是簡單修補屋外渠位的接口，到第二次出事才將整條渠拆出來，拆出的渠長近2米，入面塞滿廢料，阿成指不似一般生活用品。

其後發展商將單位地台、油漆及牆身等全部重做，廁所亦全新裝修一次，至於電器傢俬賠償報價超過50萬元。為方便交通，阿成之後搬往海之戀附近的酒店居住，由發展商負責租金至9月初交樓。

至於賣樓的念頭，阿成坦言一直有這個想法，早於4月時已向代理表明放盤的意向。因為自年初時，中美貿易戰越趨嚴峻，他認為樓價走勢很難揣摩。加上他亦為自身發展謀出路，5月的澳洲行是為移居當地作打算，或是做些小生意，或是修讀碩士學位。是次單位出事，是令他更確定自己的路向，不再猶豫。

阿成於8月正式將單位放盤，叫價1,200萬元，由於單位購入未足3年，由業主包10%的SSD稅，其後一度提價至1,300萬元。但反送中運動越演越烈，市況越見嚴峻，經過兩個月單位仍未能成功放售，業主最新將叫價調低至1,150萬元，仍然待售中。若以1,150萬成交，扣除辣稅、代理佣金及50萬傢俬損失，僅屬平手離場。

屋苑二手市況方面，9月初時錄得低價成交，令阿成一額冷汗。單位為同座中層B室，實用面積512方呎，同為2房間隔，以800萬元成交，呎價僅15,625元。單位原業主於2017年6月以908萬元購入，呎價17,732元，賬面上單位兩年跌價108萬或12%。由於買入僅兩年，由買家支付SSD稅，即80萬元，涉資共880萬元。

阿成認為，現今本港樓市不會似早幾年般，「瞓醒覺個價就跳幾跳」。是次購入海之戀是他第二次買樓，2014年時曾經於大埔區購入二手樓，樓價300多萬，當時仍可承造9成按揭，入市首期僅30多萬。到2017年換樓放售，賺價達150萬，單位升值逾半，他認為「呢支歌仔唱唔返。」至於樓市是否到頂，他就認為華人有安居樂業、成家立室的心態，在華人聚居地房屋永遠有需求，故好難見頂。

6月至今，反送中浪潮持續，令阿成更睇淡前景。阿成認為，樓市因為政局變得「無咁亢奮」：「發生反修例之前，啲人覺得樓價遲早都會升，唔怕買錯。而家大家會諗，係咪有平嘢執，但係真係平，又係咪夠膽入市呢？而家供得起樓，難保將來個市更差，連份工都無埋，又點供呢？所以政局的確影響心態。」

資料來源：蘋果日報
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政府將於本周三公布《施政報告》，預料推出多項涉及公營房屋的新措施。消息人士透露，房委會正循3個方向，研究加快推售現有39個租置屋邨內仍未售出的約4萬個單位，包括重推「早鳥優惠」，以大約市價兩至三折的低廉價格，吸引現有租戶購買；若租戶遷出或自然流失，房委會將「鎖起」單位，不再將有關單位編配出租，並撥入作每年的「綠置居」計劃中出售，預料每年可回收到1000至2000個單位。房委會並研究是否加強注資租置屋邨內的維修基金，但暫時未擬擴大租置計劃至其他公共屋邨。

明報記者 鍾妍 黃俊鋒 艾博瑜

房委會於1998年推出租置計劃，讓公屋租戶可購入現居單位，至2005年擱置計劃，目前租置計劃涉及39個屋邨，樓齡介乎28至37年，合共約18.4萬個單位，至今仍有約4萬個單位尚未售出。按現時政策，該39個租置屋邨的租戶，可選擇購買現居的公屋單位，但由於租置屋邨涉及業主及租戶並存的情况，衍生不少屋邨管理、維修保養等問題，過往政府多次表明無意重推租置計劃。不過，運房局長陳帆今年7月表示，當局會研究如何加快出售餘下租置單位。

消息人士透露，房委會正循3個方向，先集中處理餘下約4萬個未出售的租置單位，包括研究重推當初出售租置屋邨時的「早鳥優惠」，以大約市價兩至三折的低廉價格，吸引現有租戶購買。

研加強注資維修基金

房委會並會考慮提供誘因給予現時租戶搬到其他公屋單位。若現有租戶遷出或自然流失，有關的租置單位將不再編配出租，並會撥入作每年的「綠置居」計劃中，向合資格綠表者包括其他公屋租戶或公屋輪候冊申請者出售，預料每年可回收1000至2000個單位。

至於租置住戶關心的維修管理問題，房委會亦會研究是否加強注資租置屋邨內的維修基金，助租置住戶承擔部分保養和管理開支。不過，消息稱，房委會暫時未有計劃推出新的租置屋邨。

房屋署2016年回覆立法會的資料顯示，當年未出售單位比例佔最高的租置屋邨為屯門山景邨，多達67%；朗屏邨、翠屏北邨、長發邨亦有逾四成單位未售。至於出售率最高的屋邨為顯徑邨、恆安邨、太平邨等。

柯創盛：舊租置難賣 應推新邨

房委會委員柯創盛認為，租戶住逾20年都無購入單位，要有社會能接受的方案吸引他們買是天方夜譚，反而應研究重推租置計劃，分階段讓公屋屋邨復推租置。柯承認租置屋邨有可能出現維修管理問題，但認為政府不應因而把計劃視為「洪水猛獸」，建議房委會於管理問題上多承擔責任。

資料來源：明報
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