行政長官林鄭月娥新一份的《施政報告》中提及放寬按揭，放寬首置客承借九成按揭的樓價上限，購買按揭保險計劃的承保上調至800萬元。由此路進，上車盤定義將由樓價介乎400萬至600萬元住宅，改寫成800萬元。到底上車客應否加快入市步伐？上車客應否借盡九成按揭？600萬至800萬元住宅有哪些選擇？今次《經濟一週 》邀得香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮、奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強、知名博客脫苦海及熟悉按揭運作的天窗資本執行董事兼《有升有息》作者黎家良，一同解拆放寬承借九成按揭的按保樓價上限後樓市新形勢。
放寬按揭要留意的事
《施政報告》最大亮點是放寬借足九成按揭的按揭保險樓價上限，由400萬元上調至800萬元。上車客置業能力大增，入市步伐明顯加快。不過，上車客動筆簽訂臨時買賣協議前，要先問四大問題，以釐清現時最新的樓市形勢；否則，隨時做錯決定。
首置客借足九成按揭按保的樓價上限由400萬升至800萬；申請八成按揭貸款按保的樓價上限由600萬升至1,000萬元，後者可包括自置物業樓換樓的按揭。客觀效果上，以往購買樓價達800萬元住宅的上車客，由於銀行只能承借六成按揭，買家要準備首期金額高達320萬元。不過，現時要購買樓價達800萬元住宅，由於受惠按證公司願意對樓價800萬元住宅借足九成的按揭提供按揭保險，所以上車客的首期頓時降至80萬元。
Q1：樓價是否止跌回升？ 由於上車客置業首期要求有所降低，近日成交顯著急升。十大屋苑錄得最多22宗成交，為過去半年來成交最暢旺的週末假期。《施政報告》發表至10月20日止，將軍澳區錄得60宗二手成交，當中有一半為樓價800萬元或以下的成交。
現時又再回復買樓等於買棵菜的年代，搶盤潮湧現。例如元朗YOHO Town放盤的一個單位，竟獲得三枱客競投，最後加價50,000元，以665萬元出售。雖然置業有實際居住需要，但是上車客買樓前先要回答四條必問問題：第一條問題為樓市會否因放寬按揭措施而止跌回升？
港大鄒廣榮指出，中價二手樓樓價會由跌轉升，惟納米樓及一手樓有壓力。不過，他強調，政府放寬按揭保險樓價上限對樓價刺激作用的效果短暫，因為在基本因素並無改善情況下，樓價難以維持長久升勢；樓價因經濟情況轉差而下跌風險不容忽視。
知名博客脫苦海亦對此深表認同，他指出政府放鬆承借九成按揭的樓價上限，其對樓價刺激作用將會在幾個月內消失，尤其是當農曆新年後公布差勁的經濟數據，樓價會再下行。在放寬按保樓價上限前，脫苦海已經聲言樓價要下跌。他原本預期香港樓價受到兩大基建落成帶動，即港珠澳大橋通車及港深廣高鐵通車。
不過，近日出現的社會運動，導致內地消費者暫時不來港消費，香港人又不消費；地舖租金急跌，更出現結業潮。「中秋消費無晒。」脫苦海反問：「你估過農曆新年假期會有番消費？」他推斷很多舖頭未必捱到聖誕節及農曆新年，有可能在明年農曆新年後出現失業高峰。他深信樓價始終反映實體經濟狀況，即受到收入、生意及失業等因素影響。他相信樓價最終較高位跌15至20%。然而，中原城市領先指數（CCL ）僅較高位跌5%，由上文推斷估計未來尚有額外15個百分點跌幅。
Q2 ：現時應否入市？由於內地客減少來港消費，以往能夠負擔高昂租金的高級商店及零售業從業員要撤出核心地段，不論商舖及住宅業主都要減租。他指出，住宅租金開始跌緊，惟農曆新年假期後租金開始急跌。不過，脫苦海相信今次樓價調整，未必會如1997至2003年般累跌70%。因為當時香港經濟面對內外夾擊兼經濟轉型才會導致樓價大幅下跌。
現時香港經濟情況，未致如當時般導致整個經濟體系崩潰。他指出：「樓價不會跌70%畀你執平貨。」既然樓市並非轉跌為升，上車客下一個關心的問題為現時應否入市？擁有豐富實戰經驗的脫苦海認為，上車客不宜因為放寬樓按上限而立即入市，反而要靜待明年才執平貨，屆時一樣可以享受政府放寬樓按上限的好處。
Q3 ：應否借盡九成？其實脫苦海在上文的分析已經回答了上車客另一個問題，現時應否借盡九成按揭 ？他的答案顯然採取否定態度。另一位受訪者奧陸蔡金強認為，現階段不太建議買樓。倘現時全球經濟仍處於上升週期，香港樓價又不是極之昂貴，上車客當然要借盡九成按揭。然而，現時可以借盡九成按揭，全球經濟可能出現大蕭條，香港經濟只會「更大鑊」。
他建議無論如何都要等到明年的二季度才考慮入市，要觀望社會運動是否已經偃旗息鼓。「現時並非考慮是否借盡九成， 而是是否有需要買樓？上車客宜等多半年，不用急於一時。」當然第四個問題為今次政府放寬樓按，會否觸發負資產？近日網民指政府該項措施猶如「推人去死」， 即上車客一入市就變成負資產。
Q4 ：會否淪為負資產？蔡金強指出，九成按揭，樓價跌10%變成負資產。「大家應該知道1998年開始香港湧現幾萬個、甚至10萬個負資產個案的衝擊。」故他形容政府放寬承借九成按揭的樓價上限，其實「好笨」。政府目的是讓借了發展商二按的業主可以順利轉按，其實是飲鴆止渴。
政府放寬按保樓價上限，包括恒基地產（00012）、新鴻基地產（00016）、新世界發展（00017）、信和置業（00083）及長實集團（01113）股價急升，市值一度驟增357億元；有評論指政府推出是項措施等於幫發展商散貨。惟港大鄒廣榮坦言：「放寬樓按並非幫發展商散貨，因為購買力會先流向二手樓；發展商感受到壓力後會減價促銷。如此一來，發展商囤積居奇的誘因減少。與其話幫發展商散貨，不如話逼佢地出貨。」
正如上文分析，發展商發展的納米樓及一手樓有壓力，發展商又遇上政府實施空置稅。發展商遭到前後夾擊，有必要加速散貨。根據統計第四季發展商將會推售接近10,000伙新盤。10月25日，長實推出愛海頌次批單位；而28日，中國恒大（03333）推出恒大•珺瓏灣約300伙單位。其實今年第四季新盤的特色為港島豪宅盤空群而出，包括波老道項目、羅便臣道項目、CENTRAL PEAK及皇第。
長實執行董事趙國雄曾指出，波老道項目每個單位價值超過1億元。由此估計， 第四季推售的港島豪宅，貨值高達數百億元。但以伙數計，九龍區將會有最多新盤開售，潛在供應有機會高達5,649伙。本週長實開售愛海頌，稍後時間將會推售的日出康城第8期SEA TO SKY，其潛在供應量達1,422伙；而九龍區另一個大盤為位於啟德的嘉峯匯。無論如何，政府放寬承借九成按揭的樓價上限後，都無阻長期樓價跌勢。
撰文：SmartED編輯部 經濟一週 上車攻略 hkbuyhome 【新盤優惠一覽】發展商改策略 增建築期優惠促銷
