月份: 2020 年 6 月

世邦魏理仕近日發布的《2020全球生活報告》顯示，2019年全球住宅樓價最高的十大城市中，有一半位於亞洲，香港蟬聯全球樓價最高城市，住宅均價約125萬美元（港幣約978萬元），按年微升1.6%，亦較第二位德國慕尼黑高出約25%。

今年是世邦魏理仕連續第六年發布《全球生活報告》，對全球39個重點城市2019年的住宅市場數據與發展趨勢，進行綜合對比與剖析，報告顯示，39個市場中有31個錄得住宅樓價上升，但平均升幅只約為2018年升幅水平的一半，樓價增速普遍放緩反映當地政府實施各項降溫措施，以保障市民負擔能力。

綜合2019年數據，雖然香港經濟面對衰退，整體住宅成交量下跌3%，樓價則持續升近5%。香港以125.4萬美元（港幣約978萬元），平均呎價1,987美元（港幣約1.55萬元）。翻查去年該行發表的報告，當時本港平均樓價為123.5萬元（港幣約963萬元），已是全球最貴，幅度按年微升1.6%。

至於今年首次被納入報告的德國慕尼黑就以100萬美元（港幣約780萬元）取代新加坡位居次席，而新加坡就退守第三名，平均樓價為91.6萬美元（港幣約714萬元）

至於有關住宅租賃市場，紐約、阿布扎比和香港仍是全球月租金最高的三個城市。十大房租最貴城市排行榜中有四席為中東城市，主要受高收入外籍租戶支持。

除了住宅樓價，《全球生活報告》亦對一些日常消費數據進行調查，例如在香港買一杯咖啡的平均價格約為4.63美元左右，位列「最貴咖啡榜」第4位，與排名首位的迪拜價格只差0.35美元。而香港的平均健身會費以每月74.46美元排名全球第6位。此外，於香港中等檔次餐廳兩人用餐費用約為51.33美元，位於排行榜上第22位，排名首位的紐約（90美元）與香港相比昂貴7成半。

記者：黎煥成
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【港版國安法】移民潮料不及九七 籲25至55歲留港搵錢

【明報專訊】Portwood Capital 董事總經理卓百德（Peter Churchouse）在兩星期前的封面故事指出，面對政治局勢的轉變，不同人會有不同選擇，例如1997年香港回歸中國前有部分港人移民，而目前若有人對港區國安法的立法及實施有所憂慮，也可能會選擇移民，這可能會促使今年底前本港樓價轉跌，惟黃建業卻有不同看法，認為今次的移民潮難以推跌樓價，「今次的社會事件令很多香港人蜂擁去考慮移民，美聯旗下也有移民公司就此免費提供諮詢服務，近日每日也接到數以百計的查詢，但我相信最終只有萬多個家庭執行李走，與1997年高峰期有6萬多個家庭比較屬溫和」。

歐美「去中國化」 海外華人回流

康證投資研究部董事李聲揚近日在本刊撰文引述錢鍾書在《圍城》的名句：「婚姻是一座圍城，沒有結婚的人，拚命想擠進去，結了婚的人卻拚命想向外爬。」指此舉可見「隔籬飯香」，認為香港也是類似情况，黃建業在是次訪問中也有相若觀點，「疫情令歐美『去中國化』，估計不少現時在外國居住的中國人會選擇回流，本港是一個好去處，這也會為樓價帶來支持」。

外國薪酬銷售稅高 難累積財富

黃建業分享自身在1980年代曾移民加拿大的經驗，讓讀者可以掌握移民的利弊，「我認為香港人在25至55歲期間不應該移民，因為這是你賺錢能力最高的時間，而西方不少國家薪酬稅率高達40%，加拿大的銷售稅率亦高達13%，我當年在加拿大每賺10萬加元，有4萬多加元要用來交稅，稅後收入用來購物也要付13%銷售稅，稅率這麼高，一般人怎樣可以儲錢？」

他續說，港人若希望在25至55歲的事業黃金期移民至東南亞的泰國、台灣或馬來西亞，也要留意當地薪酬很可能只是本港二分之一或三分之一，同樣不利累積財富。

記者：黎煥成
資料來源：明報
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更多上車情報：【港版國安法】國安法通過 邊區樓價最傷？

港區國安法獲通過後，美國揚言取消給予香港特殊地位，有外資大行乘機「抽水」，估計有大量外藉人士因而賣樓回祖家，走資規模逾4700億元，言論相當驚人。不過，究竟會不會大量外藉人士賣樓？若真的出現賣樓潮那個地區樓價最受衝擊？

• 摩通預計港區國安法後大量外藉人士賣樓
• 不少貴重豪宅已落入港人手上，對豪宅影響較微
• 愉景灣外藉業主沽貨佔比36%

摩通引用2016年人口統計數據，指現時約有24.7萬居港外國人，這些外藉家庭的平均自置物業比率是30%，假設半數外藉家庭因國安法離港，走資規模恐約4,785億元，相當於香港4月底外匯儲備的13.9%，數字引起坊間不少議論。再加上美國政府突然標售壽臣山壽山村道豪宅項目，令人誤以為大量外資沽貨離場。

事實上，有資深地產界人士指出，近10多年，香港不少貴重豪宅地段已經落入香港老牌家族或中資豪商手上，例如前加拿大領事官邸渣甸山高士美道6號，在2016年的時候以5億元售予已故賭王何鴻燊女兒何超瓊；法國總領事官邸普樂道8號，2011年已經以5.8億元轉售予菱電。可見若真的出現外資賣樓潮，對豪宅市場影響相對較微。

另外，至於中小型住宅方面，現時最多外藉業主居住的地區，相信要算愉景灣及東涌，據了解，受社會爭議升溫影響，近月的確不少外藉沽貨離場，過去2月愉景灣共錄55宗二手買賣，當中20宗是外藉業主，佔比達36%，較正常高。

不過，外藉業主並非劈價沽貨急走，例如愉景灣海澄湖畔一段天澄閣中層F室，實用面積617平方呎，以750萬元易手。同座高兩層F室，去年造價715萬，反映外藉業主以高市價沽貨。根據中原地產統計，5月份愉景灣高密度單位及中密度單位，平均呎價報10463元及12720元，分別按月上升3.3%及4.5%。

翻查過去歷史，2008年金融海嘯前，曾有美資基金大舉來港掃貨，包括掃入日出康城首都逾50單位，最終2009年全部蝕讓離場。當年雖然外資基金低價抛售二手單位，但港人迅速吸納，並未對該區二手樓價構成衝擊，以此推算，是次外資沽貨，或未有如大行所說的「逃亡潮」，只屬商業決定。

記者：黎煥成
資料來源：經濟日報
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坊間經常神化的樓市數據，就是香港有逾6成業主已經供滿樓！樓市KOL指，這批業主無按揭一身輕，就算遇上經濟不景、樓價下跌，都不會有賣樓壓力，樓價自然沒有大跌之虞！但是，大家又知不知道這個數據的出處？上述的推論又是否屬實？

原來該數據出自2016年人口普查時的問卷調查。當時數據顯示，全港有逾121萬家庭住在自置物業之中，當中79.9萬戶已無按揭在身，比例高逾65%。再細睇當中數據，原來該批無按揭在身的私樓業主，年齡高逾50歲的數量多達45.9萬，佔比約6成。時至今日，該批業主大多已屆遲暮之年，甚至已經退休多年。

但是，一樣無阻樓市KOL援引該數據，支持其樓價愈升愈有的觀點，更指該批人士供完樓會有再買樓的衝動，屬於香港樓市「新」軍力。試問一個年屆退休的人士，如何有如此大的勇氣，在樓價高峰時再次加入供樓大軍，同時又可以令銀行批出按揭？

除非他們加按手上已供完的物業，套出首期予子女再買多一層樓，因此近年不乏年輕人靠父幹、母幹、爺幹、嫲嫲幹的慈愛上車故事。先不說這是透支樓市的未來購買力，最重要是年屆退休時加大個人槓桿，在樓價高峰協助下一代上車，除了減低整個家庭的抗逆能力，更增加債務風險。

時至今日，香港經過了1年多的中美貿易戰，年初又遇上新冠肺炎，香港失業率升至5.2%，放大槓桿的後遺症終於爆發。香港金融管理局上月公布，自「還息不還本」計劃推出，截至5月15日已有逾2.4萬宗個案申請；當中有逾9,600宗涉及住宅按揭的「還息不還本」及應急貸款等申請，金額約260億元，平均金額僅約271萬元，以目前按揭息率2.5%、供款年期25年計算，每月還款僅約1.24萬元。坦白說，這個供款額不算多，但已經有業主「頂唔順」要還息不還本，可見該批家庭負債瀕臨爆煲，否則低息時期正是多供本金的好機會，又怎會反其道而行？

展望未來，今年中美衝突似有愈演愈烈的趨勢，貿戰2.0隨時爆發，香港更有失去美國特殊待遇的風險，未來供樓壓力只會愈來愈大。更何況，香港樓市面臨內地客、海外客「唔吼」、失業高企及因政局混亂而引發的移民潮問題，上述問題已有文章、報道闡述，有興趣請移玉步…

資料來源：東網
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