標籤: 失業率

本地疫情受控，惟經濟前景存在陰霾，戴德梁行發表報告指，隨著疫情有所紓緩，住宅成交量及金額均見回升，上半年本港住宅樓價已跌5至10%，跌幅少於預期。不過，受失業率持續上升等因素影響，該行認為下半年樓價仍會再跌5%。

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，隨著疫情有所紓緩，以及多個住宅項目推出，5月份住宅臨時買賣合約錄得5,984宗，按月升46%，為過去一年新高，並料6月份將達5,500宗，計及上半年宗數將為自金融海嘯以來第二低。

不過，他提到這股成交飈升或只屬短期，因本港失業率仍在上升，經濟下行對樓市的影響要待下半年才會完全展現，屆時樓市走勢或再改變，中美關係趨於緊張，以及本港以至全球的不穩定因素，將視乎疫情及經濟表現，預期下半年樓價仍有機會再跌5%。

物業投資方面，戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄指出，市場於第二季繼續冰封，季內僅錄得19宗1億港元或以上大額交易，按季跌32%，按年跌71%，為金融海嘯以來第二低位。他提到，自去年下半年開始，已有企業退租寫字樓的情況出現，核心地區租金已經由高位下跌約三成。

記者：林樂謙
資料來源：香港01
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坊間經常神化的樓市數據，就是香港有逾6成業主已經供滿樓！樓市KOL指，這批業主無按揭一身輕，就算遇上經濟不景、樓價下跌，都不會有賣樓壓力，樓價自然沒有大跌之虞！但是，大家又知不知道這個數據的出處？上述的推論又是否屬實？

原來該數據出自2016年人口普查時的問卷調查。當時數據顯示，全港有逾121萬家庭住在自置物業之中，當中79.9萬戶已無按揭在身，比例高逾65%。再細睇當中數據，原來該批無按揭在身的私樓業主，年齡高逾50歲的數量多達45.9萬，佔比約6成。時至今日，該批業主大多已屆遲暮之年，甚至已經退休多年。

但是，一樣無阻樓市KOL援引該數據，支持其樓價愈升愈有的觀點，更指該批人士供完樓會有再買樓的衝動，屬於香港樓市「新」軍力。試問一個年屆退休的人士，如何有如此大的勇氣，在樓價高峰時再次加入供樓大軍，同時又可以令銀行批出按揭？

除非他們加按手上已供完的物業，套出首期予子女再買多一層樓，因此近年不乏年輕人靠父幹、母幹、爺幹、嫲嫲幹的慈愛上車故事。先不說這是透支樓市的未來購買力，最重要是年屆退休時加大個人槓桿，在樓價高峰協助下一代上車，除了減低整個家庭的抗逆能力，更增加債務風險。

時至今日，香港經過了1年多的中美貿易戰，年初又遇上新冠肺炎，香港失業率升至5.2%，放大槓桿的後遺症終於爆發。香港金融管理局上月公布，自「還息不還本」計劃推出，截至5月15日已有逾2.4萬宗個案申請；當中有逾9,600宗涉及住宅按揭的「還息不還本」及應急貸款等申請，金額約260億元，平均金額僅約271萬元，以目前按揭息率2.5%、供款年期25年計算，每月還款僅約1.24萬元。坦白說，這個供款額不算多，但已經有業主「頂唔順」要還息不還本，可見該批家庭負債瀕臨爆煲，否則低息時期正是多供本金的好機會，又怎會反其道而行？

展望未來，今年中美衝突似有愈演愈烈的趨勢，貿戰2.0隨時爆發，香港更有失去美國特殊待遇的風險，未來供樓壓力只會愈來愈大。更何況，香港樓市面臨內地客、海外客「唔吼」、失業高企及因政局混亂而引發的移民潮問題，上述問題已有文章、報道闡述，有興趣請移玉步…

資料來源：東網
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經過4個月時間，本港新冠肺炎疫情初步緩和，惟失業率升至4.2%，創9年新高，有預測短期隨時逼近5%，按過往走勢。當失業率在短期內急升，並突破5%以上，樓價調整壓力將會增加。

• 疫情雖緩和，惟失業率創9年新高
• 倘失業率升至5%，樓市亮警號
• 2008年金融海嘯樓價曾挫近兩成

近期本港疫情有所緩和，多月內首次出現「零」新增確診，除了紓緩樓市悲觀情緒之外，亦有助社會恢復運作，原本對於樓市有支持作用。

不過，政府剛公布的今年1至3月失業率卻急升0.5個百分點至4.2%，升至近9年新高，失業情況亦由過往集中建築業、零售餐飲行業，向其他中高收入行業蔓延，金融、保險、地產及商用服務行業失業率2.8%，亦急升0.6個百分點。

隨着失業情況全面化，連中產家庭亦受影響，將會直接影響樓市購買力，有分析更相信，短期內失業率仍然會持續上升，甚至升穿5%至6%。

按照過往歷史，當失業率在短期內升穿5%，屬於樓市危險警號，例如80年代的香港前途談判期間，失業率在1983年上半年曾短暫升穿5%水平，當時樓價指數曾急跌32%；而1998年至2000年的時候失業率亦維持5%以上，高峰期失業率曾達6.4%，期內樓價下跌2成。

至於2001年上半至2006年4月期間，雖然同期樓價由2003年谷底回升16%，但失業率在2003年4-6月達8.5%見頂之前，樓價曾出現27%的跌幅，只是之後失業率見頂回落，才帶動樓價從谷底回升。

2008年金融海嘯的時候，由2008年中失業率由低位3.2%，只花半年時間就急升至2009年初的5.1%，期內樓價亦急跌17%，只是之後見頂回落期間，樓價才反彈，並急升29%。

由此可見，失業率在攀升期去到升穿5%的時候，往往是樓市危險信號，待失業率回落之時，樓價才能夠企穩反彈。

資料來源：地產站
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美股連日急挫，港股表現波動，樓市負面情緒升温，投資需求減少，再加上經濟衰退影響浮現，失業率升至3.7%的近9年新高，隨時連用家上車意慾亦受影響，短期樓價易跌難升。

• 環球股市波動影響投資者入市情緒，料對中上價豪宅影響較深
• 股市屬樓市領先指標，2018年恒指跌逾2成，樓價跟跌1成
• 失業率飇升影響自用需求，分析員料樓價跌15%

美股近兩個星期連日急挫，日前更錄得單日暴跌3,000點，而港股跌勢雖然相對較少，但市況波動仍然引起投資者不安。

市場投資氣氛轉差，由金融市場向樓市蔓延，在環球疫情每日持續擴散之下，投資者傾向觀望、持有現金亦屬於正常情況，影響樓市交投，特別對中上價的豪宅市場影響較深。

事實上，過往股市下跌，樓市亦往往難逃一跌，以2018年的股市為例，恒指由2月份高位3.3萬點，下跌至10月2.47萬點，累積跌幅超過2成，技術上步入熊市，但當年樓價是在9月起才回落，最終累積跌幅約1成。

至於目前恒指較高位下跌幅度亦大約20%，站在熊市邊緣，左右樓市未來走勢。

另一邊廂，樓市的自用需求在亦失業率飇升之下受衝擊。政府最新公布，失業率升至3.7%，較對上一個月飇升0.3點百分點，升至近9年新高。失業率上升的速度之快，令人想起08年金融海嘯的情況，當時失業率在半年時間，由3.2%飇升至5.1%。失業率急增，連用家暫緩入市計劃，連自用需求亦受影響，成為08年的時候樓價急挫17%的重要原因。

有銀行分析員亦指，根據過去經驗，失業率達5%以上，樓價會跌10%，而該行則估計今年樓價跌15%。由此可見，短期內樓價仍然易跌難升。

資料來源：經濟日報
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