標籤: 樓價

會德豐地產常務董事黃光耀接受本報訪問表示，現時疫情已逐步放緩，發展商已加快推盤部署，數個困擾樓市的不明朗因素，有望逐步消除，明年樓市有望重拾動力，預計可升8至10%。

看好千萬元內單位

黃光耀對於明年樓價走勢相對較樂觀，他相信在不明朗因素減退下買家會加快入市，預計樓價明年能升8至10%，屬溫和增長。其中以1,000萬元以下的中細銀碼單位，表現會較佳。

他指，現時按保上限1,000萬元，為進一步推動換樓鏈，政府應考再優化按保措施，「1,000萬元內的單位可以造8至9成按揭，但1,000萬以上就立刻跌到5成，令到市場的購買力完全側重在1,000萬以內，之間出現斷層，情況其實不健康，其實市場有能力供樓的人大有人在，只是首期資金不足。」

3厘壓測有調整空間

他認為，可以考慮將1,000萬至1,500萬元的單位，按揭成數可以增至7成，而1,500萬至2,000萬的上限增至6成，至於2,000萬以上的單位，由於買家並非普羅大眾，可以維持5成上限，以此刺激換樓市場。「現時實質按息大約2.5厘左右，加3厘的壓力測試等於加一倍息，其實可以考慮將壓測調低至加2厘，已經能夠讓很多有能力供樓的人士置業。」他說。

資料來源：地產站
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更多上車情報：【看淡樓價】花旗銀行：疫情反覆4成市民看淡樓價　預計今年跌5至8%

花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，以隨機抽樣電話訪問形式，在2020年9月分別訪問超過500名香港市民，探討對於樓市看法及疫情對於置業及樓市影響的看法。

花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊表示，從調查結果得出，仍有一成受訪者認為現時為置業理想時機，值得一提的是，今年首3季雖然受疫情影響，但每季比例仍有超過1成認為是置業好時機，人數仍是有紀錄以來的高位。按調查結果推算，上季有接近50萬人於受訪前一個月內有參觀樓盤，是2013年以來最多人數紀錄，今季數字回落至近40萬人，但人數仍比去年同期高出5成多。

而市民對於未來一年樓價的看法，隨著疫情數字反覆上落，9月調查結果顯示，認為未來一年樓價向下的人數（佔43%），較持相反看法的人數(佔23%）為多，比6月時較看淡樓市，但比3月時較看好，反映受訪者對樓價的展望與疫情走勢相當吻合。受訪者預期受疫情影響，年底樓價將比年初下跌5%，而疫情對樓價的打擊最多8%，對比沙士期間樓價實際跌幅10至12%為少。

有興趣置業人士期望樓價再跌2成

而市民於6月份疫情稍緩和時，有21%受訪者表示有置業意慾，回到上年第3季的水平，但9 月時有置業意慾的受訪者再回落至17%，與年初相若。

整體而言，疫情對未置業人士的買樓意慾有輕微打擊，但超過8成未置業人士認為疫情對他們的買樓意慾影響不大，但仍有近2成認為未來10年能成功置業。

疫情下置業興趣增加的市民大多數仍在觀望中，期望樓價再跌2成才入市，而業主則維持信心，只有5%業主有興趣現在出售物業。

李貴莊認為，隨著第3波疫情回穩，市場已累積了不少置業需求，現時二手樓成交仍然偏強，去年政府放寬按保的效力仍未完全反映，加上土地供應仍然緊張下，預計由現時起計至年底，樓價會有溫和約5%的升幅。

記者：梁振鋒
資料來源：地產站
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更多上車情報：【歷史重演】歷史總是驚人的相似 97年與現時樓市有何相近之處？

歷史總是驚人的相似，有網民提出，現時的市場與1997年當年的樓市有些相似。該網民提出3個要點，指首先樓價處於歷史高位、二為大公司相繼倒閉大量裁員，再者有移民外國潮。問還有沒有其他相同之處，對樓價又有何影響？

網民就指，有不同之處，低息環境足以支撐樓市不跌，與97年的高息不同。加上裁員其實只是因為疫情短暫失業，只要疫情過去失業率就會回落，故不能與當年相比。有網民表示，現時業主或發展商減價約20%，大家已搶住入市，當年負資產的擔憂，就算大劈價亦沒有人願意入市。

網民點睇？

YeeXXXX

九七年香港嘅銀行按揭利息係十幾%，依家係一點幾%，差好遠！

凡間肥沃XXX

跌20%已經趕唔切入飛買啦

marcoXXXXXX

樓市其實健康
97冇壓測果啲

wilsXXXXX

97，D人買樓冇限制，冇審查。
而家有信貸資料庫，你冇錢、冇收入⋯⋯根本借唔到錢。
97走咗，幾多回流? 白人社會，稅重、種族歧視、工作機會⋯⋯都係問題。

KleeeeXXX

數據濟後，出嘅時候已是後知後覺。
今個月兩單 farewell, 下個月兩單，十二月一單⋯⋯可能我識得人多？

紅星XX

嗰陣人工一萬
宜家三萬
息率差八倍
但唔緊要 有賭未為輸
好快納米跌五成去番200樓下
100大元厘印 慢慢等

責任編輯：高怡
資料來源：地產站
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更多上車情報：【睇淡後市】樓市存三大隱憂！銀主盤激增　業主加佣出貨仍蝕50萬

「房住不炒」是近年內地樓市的政策主軸，與香港一河之隔的深圳，向來是樓價上升的火車頭。俗語講「槍打出頭鳥」，深圳近年成為首要壓制的對象，當局連番推出新政「撳」市，見微知著，內地樓價上升動力逐步被扼殺。而與內地聯繫愈來愈緊密的香港，未來樓價走勢配合國策亦是應有之義。

近年關於深圳的樓市新政及講話名目眾多，請容小弟略為簡介。2018年，發布了《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》，提出保障一般市民住屋權利，公私營房屋比例為六比四。

事隔兩年，今年7月發布了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，要求落戶滿3年且社保滿36個月才能買樓，打擊突然落戶炒樓；到了8月，深圳住房與建設局局長張學凡表示，將倣效新加坡房屋政策，要令6成深圳居民入住公營房屋；9月上旬，發布將會嚴查該市買樓資格，打擊假離婚買樓的行為。9月中，當局又擬建立存量商品房買賣的合理價格引導機制，定期發布全市商品房的合理成交價格。

一連串的辣招反映當局急於壓制樓價，雖然樓價未見明顯下跌，惟成交量已減少。據內媒報道，截至9月29日，深圳二手住宅成交8,577伙，按月跌24.2%；成交面積為75.9萬平方米，按月跌22.2%。

有人會問，樓價升值，「荷包多咗錢」，人人開心，為甚麼要要打擊樓價？事實上，樓價連年飆升，對社會的壞處遠比好處多，簡單可歸納為三大患。其一，內地樓價愈升愈急，國民入市風險愈來愈高，許多家庭耗盡三代積蓄買樓，加上近年經濟增速放緩，供樓壓力或持續上升。且內地當局眼見日本經濟陷入迷失30年，地產價格飆升正是原因之一，前車可鑑下，自然不會放任樓價無止境上升。

其二，深圳是內地的高新科技之都，科技巨擘華為的註冊地正是該市。但早在2016年，任正非已炮轟深圳樓價太高，增加了華為的僱員成本。近年多次傳出華為除總部外，其餘部門已離開深圳，搬去東莞等地，主要原因正是因為員工買不起深圳當地樓。而對該市最大打擊是企業出走，高產勞動力亦會跟着走。

最後是對人心的影響，過去深圳賴以成功的創新精神，隨樓價愈升愈有，就連企業亦投入炒樓行列，沉醉於土地收入及樓市GDP的泡沫之中，將令深圳失卻創新動力，同時靠炒樓發達的思維模式早已遍及全國。此風不滅，國家進步的動力勢必減弱。

而上述情況與香港現況何其相似？過去數十年，許多人靠買樓發達，以往香港是華洋雜處之地，食盡國際飯；近年轉為靠北水，亦能勉強維持經濟增長，但就放棄經濟轉型、尋找高增值的產業。而去年香港發生社會事件，今年又遇上新冠肺炎肆虐，香港既失去北水，未來更有國際制裁紛至沓來，加上樓價、租金高昂，進一步削弱香港競爭力。

周二(6日)又有關於港人移民的民意調查結果，是次由中文大學香港亞太研究所透過電話成功訪問737位18歲或以上的市民，44%受訪者表示，如有機會將打算移民或移居外地，另逾1成半人更稱近期已為移民作準備，較去年顯著增加。在如斯內憂外患的嚴峻環境下，樓市好友仍然寄望樓價如過去十多年般上升，豈不是天方夜譚？

東網產經專欄作者 林南冧
資料來源：東網
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近期疫情似乎已慢慢趨於穩定；加上美國聯邦儲備局預期未來三年不加息，在低息環球持續的利好因素帶動下，帶動睇樓買樓活動轉旺。

據美聯物業分行統計，若統計上週末（9月19日至20日），十大藍籌屋苑合共錄得約17宗買賣成交，較上週回彈逾兩成，並連續七個週末錄得雙位數水平。

至於反映業主放盤心態的「美聯信心指數」（MCI）最新報56.7點（見圖表），按週升2.1點或3.8%，反映減價盤數量略減，料樓價漸趨平穩。 一手方面，近期新盤市場「百花齊放」並錄得不俗銷情，相信準買家入市步伐有望加快，預期9月一手市場成交量錄約1,200宗水平。

另一邊廂，據美聯「租金走勢圖」顯示，最新8月份錄得租金連升三個月，但若以首八個月計則累跌約3.3%。 明顯地，現時樓價及租金均已較早前相對低企，少不免會有疑問：究竟現階段應該入市供樓還是租樓好呢？

在選擇「供或租」前讀者應考慮以下因素。首先，是手持「子彈」的多寡。如想入市，目前是否已儲夠足夠首期；是否有足夠的供樓能力，能否通過銀行的壓測？如以上問題的答案皆非，但又有住屋需要，基本上租樓是唯一的選擇。

接著要衡量的是，供或租涉及的恆常開支。

簡單來說，租樓涉及的開支相對簡單，通常考慮的因素僅租金、「兩按一上」及水電媒等。 反觀供樓潛在支出還包括差餉、管理費、雜費，甚至是大廈維修及保養費等開支，所以宜多做功課才下決定。

第三是加息後的負擔能力，但由於香港現處低息大環境，加息基本遙遙無期，故在此不贅。 應評估工作的穩定性 最後是個人工作前景的穩定性。

入市前應評估自己工作的穩定性。假如不幸失業，是否有足夠應急錢去繼續供樓？相較之下，租樓彈性相對較佳，亦可預留較多資金應急。

不過，從整體的經濟及投資環境來看，個人認為始終持有物業較為「穩陣」，特別是現時銀行息口近零，持現金會面對貶值的壓力，而股、匯等傳統投資板塊亦因經濟而波動，如對後市有信心、有足夠的「上車」實力，現時或是入市的一個時機。 筆者對樓市後市審慎樂觀，鼓勵「供得掂」的買家及早「上車」。

撰文：布少明
資料來源：經濟一週
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有人說供樓會愈供愈輕鬆，也有人指樓價愈升負擔愈重。有網民帶著這一個大問號，出帖問其他網民：「點解啲人話供樓會愈供愈輕鬆？明明每個月都要供咁多。」

帖文一出，網民立即回應指：「你每年唔會加人工？」解釋指：「你會加人工，10年前可能你搵二萬五元供一萬元，供樓佔你收入四成。今日，你人工可能已經升到三四萬元，供樓只係你人工嘅三份一甚至四份一。」加人工似乎是網民認為愈供愈輕鬆的主要原因。另一原因當然是通脹，「10年前1萬蚊，不等於依家1萬蚊。」

也有人質疑愈供愈輕鬆，其實是有3大前設，包括不會失業、每年加人工，以及樓價只升不跌，不會負資產。不過有網民則回應，如果認為人工年年不加的話，更加應該買樓。他指，若20年前有能力置業，20年後供樓的錢會與20年前相若，甚至因銀行的利率優惠會減少。相反20年前租金在20年後上升不少，假設人工一樣，負擔自然增加。

資料來源：iMoney
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更多上車情報：【呎價頻跌】抗跌力最強藍籌屋苑呎價頻失守萬元關…

今年上半年新冠肺炎疫情肆虐，差餉物業估價署最新數據顯示，6月私樓售價指數報386.1點，按月升0.1%，並連升兩個月累積升2.3%，相關指數創2019年8月後的10個月高位紀錄。

若對比去年12月錄得379.2點，相關指指數半年升1.8%。相對2019年5月錄得的歷史高峰紀錄396.9點，目前指數仍相差2.7%。

至於市場最關注的實用431方呎以下A類細單位，6月售價指數報429.7點，按月升0.4%。相對去年12月，A類細單位今年上半年2.2%。

可留意的是，實用1076至1721方呎D類豪宅單位，6月售價指數報324.2點，按月升2.1%，是6月按月升幅最強勁的單位類別，半年計升1.3%。

資料來源：明報
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更多上車情報：【樓價下跌】二手業主加快減價 樓價低處未算低

本港第三波新冠肺炎爆發，疫情嚴峻，二手睇樓及交投急降，個別心急業主為出貨肯擴大議價空間，部分二手單位造價見低位。

美孚2房減價130萬

二人限聚令生效，市場預料睇樓量將進一步萎縮，個別業主更趕在新限聚令生效前沽貨。美孚新邨8期百老滙街120號低層A室，實用面積674平方呎，原則屬2房，原叫價980萬元，昨晚深夜減價130萬，以850萬元售出，比市價低約15%。而銀行網上估價仍達872萬元。

香港置業高級營業經理麥紫軒透露，單位連租約放盤，準買家不能入屋睇樓，只能睇相片，而業主擔心收緊限聚令後市況更差，所以擴大議價空間。麥氏更笑稱，「做完我都覺得筍到有點驚！」

逸瓏灣呎價11274元近2年低

大埔逸瓏灣新近錄得高座17座中層D室，單位實用面積887平方呎，3房連套房及工人房間隔，開價約1280萬元，議價後以1000萬元易手，實用平均呎價11274元，屬屋苑近2年呎價新低。

原業主則於2014年以816萬元購入單位，持貨約6年，帳面獲利184萬元，單位期內升值22.5%，但由於原業主為非香港永久居民，購入單位時需付30%（約244.8萬元）印花稅，扣除印花稅後是次沽出單位需蝕讓60.8萬元離場。

上水奕翠園3房938萬售

上水奕翠園6座低層G室，實用面積927方呎，三房兩廁連士多房間隔，外望可享西南開揚景。單位原叫價960萬元，最終日前以938萬元獲承接，減價22萬元或約2%，創今年屋苑同類單位新低成交價，實用面積呎價約10,119元。

據悉，原業主在2015年4月，以約800萬元買入上述單位，持貨5年多，現轉手帳面獲利約138萬元或17%。

資料來源：經濟日報
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上半年樓市經歷疫情後，樓價指數仍錄約2%升幅。本報訪問20名樓市專家，普遍認為下半年樓市以平穩為主。發展商及代理界樂觀，認為樓價或再升5%，惟投資者憂慮中美角力帶來衝擊。

上半年調整期短暫，樓價在2月、3月下跌2至3%之後，樓市未有出現「沙士價」急挫，反而開始在用家「撈底」入市下，購買力爆發，以中原城市領先指數（CCL）為例，已經在5月底收復新冠肺炎爆發的失地，直至上周最新報181.12點，今年上半年大約錄得1.7%的升幅。

展望下半年樓市，可以說是好壞參半。本報訪問20名分別來自發展商、學者、投資者、測量師及地產代理界別的樓市專家，普遍預期下半年樓市將會平穩，以窄幅上落為主。

低息+供求失衡 利好樓市

當中發展商及代理普遍較為樂觀，認為下半年樓價有機會升5%，例如九龍建業（00034）市務及銷售部總經理楊聰永亦都認為，雖然經濟環境及失業率高是負面因素，但預計低息維持長時間加上供求失衡，都是利好樓市，下半年樓價會有單位數的升幅。

經濟政治風險 憂會加劇

不過，置業人士要留意下半年市場風險並未完全解除，有投資者及測量師均提醒，下半年須面對經濟及政治風險，令到樓市走勢變得難以預測。至於資深投資者兼前補習天王吳賢德更認為，中美隨時爆發金融戰，香港經濟會進入最壞時間，加上內地資金緊張，會有內地人沽貨，預計樓價會呈下行趨勢，納米及豪宅單位跌幅較大。

記者：余敏欽
資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【港人出路】施永青籲港人無謂為移民而移民

根據加拿大移民部的數據顯示，即使新冠肺炎疫情爆發，加拿大於今年第一季共接納420名香港移民，比去年同期上升40%，反映香港移民到加拿大的人數增加。對於香港出現移民潮，施永青表示有多些選擇是好事，問題在於很多人無本錢去選擇。

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料庫

經濟水平低或須營營役役

「現實世界不是你移民就有更多選擇，為甚麼大部分人選擇不多？因為一出生就背負著『臭皮囊』，求生成為大部分人一生中最重要的事情。很多人一生為了滿足『臭皮囊』的需要， 已經花費了大部分的時間。」

至於移民是否一個好選擇？施永青認為目前是個非常困難的舉動，大部分有財力而又想移民的人早已行動。現在想移民去一些較發達的國家，例如美國、加拿大、英國等都有著相當的難度，因為移民標準愈來愈高，而開放的名額愈來愈少。

因此，近年港人積極移民到一些比香港生活水平低的國家，例如馬來西亞及台灣。施永青續指香港人現在移民選址發展到很遠，例如葡萄牙、塞浦路斯、希臘等，但這些國家有個問題，就是經濟發展水平低於香港。

經濟發展水平低於香港的國家，代表解決『臭皮囊』的負擔會更大，而其他的選擇會更少，你就要營營役役為兩餐付出很多。」

施永青特別告誡想移民的港人，在做人生決定前必須做好比較， 無謂為移民而移民：「如果在比較後，香港能夠提供更多的選擇，你最終都是需要留在香港。」

施永青：香港樓價高是因為前景光明

被問到認為香港未來能夠提供甚麼給港人時，他認為香港會設法保留私有產權、以普通法作為基礎的法治，以及相當高程度的人生自由。倘若不移民，投資海外樓會否是個好選擇？施永青就指，投資樓盤從來都是看回報來做決定。

不過，他指從樓盤收益率亦可悟出國家前景，他以股票市場作為比喻：「英國樓收益（Yield）是高，但好的股票收益高抑或低？好的股票市盈率（PE）過百倍，收益肯定低；收益高就不是好東西，因為價值無得升，前景黯淡就收益高！」他續指，香港正是因為前景好，即使樓盤收益率低依舊受歡迎。

新發展區總比舊區好

至於本港樓市表現，施永青指今年全球的特色就是「大起大落」，但由於樓市受「辣招」控制，因此在香港難見此趨勢。他續指：「今年疫情爆發時，黃金跌、油跌，連債券都跌；理論上，樓市都應該要大起大落，不過在技術上就被辣招妨礙了這個問題。」

問到最看好哪區的表現，他指香港樓價從來都不能從單區判斷，樓價與香港整體掛鈎，並非與地區性掛鈎。

「我向來認為香港只有整體的經濟表現，不會有個別地區的經濟表現。馬鞍山、將軍澳區最近有很多新盤推出，不見這些區域樓價下跌？」

「所以看樓價不能只看單區表現，整個香港共命運，不過供應多的話，有可能會影響到租金，但未必會影響到價格。」

6月密密有新盤推出，暫有四個樓盤已開價單（見下表）；不過，施永青表示一般情況下，新發展區總會比舊區好：「比如將軍澳這些新發展區，城市設計總比土瓜灣、九龍城這些舊區來得好，所以這些新區的樓價一般會較高」。
附表：六月份已開價的新樓盤

資料來源：經濟一週
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