【轉按有著數】高息、高成數按揭轉按潮將至

樓市資訊

本港銀行8月初集體上調新造按揭息率,現時市場新造按息介乎2.25厘至2.35厘左右,對一般業主來說,轉按只可以賺回贈,反而息率較現時按息高出0.1至0.2厘。不過,對揀選高息、高成數按揭的業主來說,轉按產品仿如「沙漠甘泉」。

三年前,紅磡環海‧東岸開售,沙中線概念、低至5%首期,編織出一個又一個「不可多得」的上車夢,吸引不少地產代理入市,有地產代理向本報透露,當年自己選擇即供、九成半高成數按揭計劃,一按部份息率以銀行利率為準,二按部份由發展商提供,首4年定息2.15厘,其後最優惠利率(大P)加0.75厘,實際按息是6厘,「依家仲係蜜月期,供多年,還多年先,發展商提供嘅低息優惠期屆滿,就會轉按至銀行」。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳預期,高息、高成數按揭計劃優惠期一過,會引發大量轉按需求。要注意的是,若將貸款由發展商轉按至銀行,按揭成數將由八至九成半降至五至六成,少不免要補回首期差額。可幸的是,過去三年樓價有可觀升幅(當時最平單位313.8萬元計,市場估值升至近500萬元,實際情況可向銀行查詢),用家未必需要抬錢轉按,但要留意供款能力是否通過銀行壓力測試。

未必人人肯未收樓就開始供樓,當年不少人揀選「建期付款方法」,亦即是發展商炮製的「直通車計劃」(詳見本報7月報道【奪命直通車】環海‧東岸一按第二年加到6厘息194呎利息245萬)。上月發展商落實按揭利率,首年為4.75厘,次年起升至6厘,預期利息支出大增,不少買家大失預算,據講受影響有幾百個用家,該代理指「大家都以為收樓利率大概會係2.35厘,一收樓,唯有轉按至銀行,唔使捱貴息」。

王美鳳亦突破盲點,指出建期付款方式其中一個限制是「按揭需以買入價或最新估值計,而且以較低者為準」,換言之,「直通車」業主不能夠因為樓價升,而享受到較高估值,隨時要抬錢上會。
舉例當時最平單位313.8萬元計,業主已付5%首期(15.69萬元),其後每月供0.35%,三年累付約40萬左右,即大概支付樓價的15%,餘下大約85%,相當於266.73萬元,可用發展商按揭。如要轉按至銀行,最多可借六成,換言之,用家要抬樓價25%至銀行才能上會,相當於大約78萬元,能力不及就只能硬食貴息。

一般二手樓業主,只在銀行有一按,又是否應轉按?翻查金管局數據,去年有近三成新造按揭屬於轉按,今年上半年,轉按宗數仍佔25.45%。以400萬元貸款做轉按的話,新造按息上調0.1厘,換言之,一年利息要多付4000元,兩年罰息期內,利息支出就較原有按揭計劃多大約8000元。

按計劃執行董事葉敬誠透露,近期轉按查詢的確減少,「由年初至7月,用任何角度計(轉按)都有著數,踏入8月客戶要自行計數,他們都有一定疑慮,(轉按)市場就會靜咗。」

他續指,銀行仍提供貸款金額1.7%至1.9%的現金回贈,相當於6.8萬至7.5萬元,扣除律師費後,亦可抵銷逾10年的利息開支,「小數怕長計」,只要往後恒常在合適時機轉按,基本上可節省不少利息支出。不過,較大風險是,「無人能保證銀行未來會否繼續提供高現金回贈優惠」。

資料來源:蘋果日報
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