居屋「去六合彩化」 一次過賣五年居屋措施可取

樓市資訊

房屋政策學者劉國裕提出改變銷售居屋方法,推出「預批居屋購買權」,將五年內落成的居屋一次過預先推售,提前滿足居屋申請者的需求。

該提議有三大好處,既可鎖定市民置業需求,亦可讓政府預知實際需求量。預批購買權等同官民立約,是政府重建房屋承諾的契機。

劉國裕建議增設預批居屋購買權。(張嘉敏攝)
劉國裕建議增設預批居屋購買權。(張嘉敏攝)

申請居屋比中六合彩更難,既反映需求者眾,亦反映供應短缺。申請者抽籤失敗,就唯有等下一期,或者尋求白居二、私樓。如有足夠居屋量應市,市民毋須飄泊樓海,劉國裕的建議值得參考。

劉國裕並非首次提出預批居屋購買權。購買權的概念首先在新加坡實行,他曾於 2013 年向房委會建議,又於 2015 年報章撰文解釋,惟房委會沒有採納。建議的核心是,政府一次過推出未來五年的居屋單位量,猶如超遠期樓花。預購權的優先順序,是按申請者的需求、收入劃分,再進行抽籤,年輕首置客會優先選樓。

新加坡在 2001 年實施預批組屋購買權(Build-to-order)措施,翌年推出首批一手單位。在此之前,市民在獲邀揀樓時才知道可選購的組屋的具體地方和售價,而且未能確定完工日期。因為部分單位提早落成,部分買家趕不及儲蓄首期,另有買家不滿抽中的居屋單位地點不似預期。預批購買權推出後,大體沿用至今。

購買權措施與居屋申請有同有異,同者,申請者由抽籤決定申請成敗及購買權次序,按次序邀請申請者預訂單位。異者,在香港,房委會決定了居屋興建量和/或動工後才開售;在新加坡,房屋發展局在集齊申請後才按需求興建單位量。由申請到落成單位,組屋申請者需等候三至五年。

居屋預批購買權有以下三項好處:

一、市民置業需求鎖定,安心等候落成

現時居屋的樓花期為24個月。跟現在逐批接受申請的做法相比,一次過推售購買權,可以預早鎖定萬計有意置業者的意願。他們可以等待三、五年後單位落成,按着申請期訂下的價格籌劃工作、家庭和資金。也因為市民已申請預購,他們毋須再四出尋覓自置居所。

二、政府預知需求量,減少錯配

那邊廂,正如劉國裕所說,假若新制在香港實施,政府不用單靠《長遠房屋策略》估算未來五年、十年的房屋需求,政府更手持實際住屋需求數字,可以減少居屋在單位量及單位類型的供需錯配。例如,如果大部分申請者大幅超額認購兩代、小家庭而非三代同住單位,房委會日後可以增加小單位的供應量,同時利用這些資訊,考慮如何在政策及社區設施,鼓勵長幼同住共融,避免日後長者缺乏家人照顧。

三、政府與民立約,不容走數

在政治層面,預購居屋意味着房委會和政府與民立約,在期限內建成單位,兌現承諾。現時政府在《長遠房屋策略》羅列未來十年房屋需求,但只是一紙空文,公屋、居屋落成量未曾達標,而且供需差別有增無減。政府要展現承擔,就必須保證單位如期落成,並能夠跨越任期,不會因為領導人更迭而減少落成量。基於在公營房屋供應屢屢失信,政府應更進一步,萬一居屋單位延遲落成,政府需要補償申請,例如減收差餉、地租。

必須承認,每輪預批居屋購買權,需時三、五年,期間或會遇上經濟起伏。不論香港還是新加坡,在亞洲金融風暴期間,居屋、組屋也一度乏人問津。因此,措施能夠應付經濟周期。首先,在經濟逆境時,申請者可以退出申請,惟要放棄訂金。(可參考新加坡,取消兩次放棄揀樓者的申請資格或首置優惠一年,杜絕純為碰運氣的人。)

新加坡今年五月推出 3,485 個預批居屋購買權單位,分布四個地區,買家由申請組屋到獲知抽籤結果的時間,縮短至三周。撇除各項資助,兩房售價最低為 8.6 萬新加坡元,四房售價最低為 30.9 萬新加坡元。此外,未來的組屋建屋計劃,會在開放申請前半年公布,比以往的三個月長,以便市民提早籌謀。

其次,普羅市民應有能力承擔樓價。預批組屋購買權的售價,一定低於二手組屋價格,而且再按組屋地段,設施,單位樓層、大小和類型調節,首置客會有更多資助。回到香港,居屋應持續以負擔能力計價,讓單位盡量貼近成本價,減輕買家負擔,但不宜為首置客提供額外資助,更不可動用強積金上車,以免刺激不必要的置業需求。

當然,居屋措施如何改動,關鍵仍是要政府廣建公營房屋,現時的新建公私營房屋七三比,2022/23 年度只有 1,500 居屋建屋,顯然不足。政府既要維持出租為主,出售為輔,在這前提下,抽調更多撥作私樓的土地、樓房,轉為資助出售單位,樓價才可符合一般市民的負擔能力。隨着新市鎮規劃未來幾年上馬,政府有大量平整土地。劉國裕指出,政府 1988 至 1997 年及 1998 至 2002 年兩個階段內的公營房屋供應量均達標,證明政府只要有決心,定能履行建屋承諾。

資料來源:香港01
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該提議有三大好處,既可鎖定市民置業需求,亦可讓政府預知實際需求量。預批購買權等同官民立約,是政府重建房屋承諾的契機。

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