標籤: 二手樓市

環球經濟未見起色，二手樓市仍存隱憂，銀主、業主趁近日交投稍為回升，即群起「掟貨」。近期銀主放盤顯增，其中元朗娉廷洋房下周推出拍賣，開價比3年前入貨價低逾4球。啟德天寰有業主加佣出貨，帳面仍要損失逾50萬元。而細價指標屋苑沙田第一城做價剛再跌穿500萬元。

環亞拍賣董事總經理區蘊聰表示，疫情放緩，法院工作回復正常，下半年銀主盤數目，較年初增加至少10至20%。該行下周共推出38項物業拍賣，至少5個為同類單位。上述娉廷單號洋房，實用面積1,577方呎，四房雙套房設計，連逾320方呎花園，天台、平台及地庫車位，開價1,600萬元，呎價約10,146元。

資料顯示，洋房於2017年購入，當時做價近2,020萬元，而現時市場估價則介乎約1,900萬至2,000萬元，開價低逾15至20%。另黃開基下周拍賣會，都推出西貢菠蘿輋南山147號一個銀主村屋連天台單位，開價480萬元，呎價7,122元，較市價大幅低逾30%。

業主同時睇淡後市，二手市場連錄多宗蝕讓及蝕使費成交。市場消息稱，天寰3座一個低層一房單位，實用面積343方呎，開價780萬元，心急業主為求出貨，將佣金由一般1%，提升至1.5%，單位終以748萬元沽，呎價21,808元，原業主3年多前以800萬元購入。

市場消息透露，銅鑼灣曦巒中層一房單位，叫價已低於8年前購入價，市傳劈至928萬元沽，持貨期間帳面貶值逾130萬元。業界人士稱，受經濟回落拖累，樓市表現大不如前，撤辣可釋放被壓抑的購買力，推動市場健康發展。

而特色戶供應雖罕有，但面對不明朗的後市，樓價升幅有限。中原溫旭銘指，元朗溱柏1座頂層連天台戶，實用面積1,346方呎，減價100萬元，連兩個車位賣1,900萬元，呎價14,116元。原業主持貨五年，帳面只賺41.9萬元。料屬明賺實蝕成交。

此外，流轉量快的細價屋苑，成交價持續下挫。美聯翁凱傑表示，沙田第一城48座低層F室，實用面積284方呎，屬兩房間隔，開價500萬元，其後減至480萬元易手，呎價16,901元。據了解，該盤十月已錄4宗低於500萬元成交，除事故單位最平賣360萬元，其餘做價介乎約480萬至495萬元。

資料來源：東網
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第3波肺炎疫情早前全面爆發，令樓市元氣大傷，東網追蹤20個大型二手屋苑單位，過去一季有12個屋苑估價報跌，佔比例達六成。個別屋苑估價錄得頗大跌幅，其中以鰂魚涌康怡花園表現最遜色，3個月累挫約7.8%，期內將軍澳蔚藍灣畔更連月下挫，估價累計蒸發60萬元。

據滙豐銀行網上資料，統計7月初至本月初估價走勢，以上述康怡花園跌勢最急，該盤E座中層單位，實用面積524方呎，單位估值由897萬元，累減70萬元至最新約827萬元水平。

中原楊文傑表示，該屋苑本月暫錄4宗成交，較上月同期少近一半，其中P座中層14室，實用面積466方呎，以860萬元售出，呎價18,455元。資料顯示，該座一個較上址僅低一層的同室單位，4月成交價880萬元，可見新個案層數稍高，但做價卻較低。

將軍澳屋苑估值亦出現較顯著跌幅，蔚藍灣畔5座中層單位，實用面積507方呎，最新估價約751萬元，較7月初的811萬元，明顯下挫約7.4%。至於同區指標屋苑新都城，項目2期2座低層單位，實用面積538方呎，估值亦由3個月前的865萬元，下降約6.1%至812萬元。

事實上，以按月統計，上述將軍澳兩屋苑為少數估價連續3個月報跌的屋苑，而跌勢更有加快迹象，分別單月錄約5.4%及4%跌幅之多。利嘉閣黃金欽稱，新都城本月暫錄5宗成交，現時有約235個買賣放盤，入場費約645萬元，業主提供約2至3%議價空間，而大單位議幅較大，一般約5%。

至於兩大新界上車盤沙田第一城及天水圍嘉湖山莊，第三波疫情後估價回落幅度相對溫和，分別下跌約1.7%及1.6%，其中沙田第一城16座高層單位，實用面積327方呎，估價較7月初減少11萬元，最新報618萬元。

美聯翁凱傑指，該盤9月全月錄約32宗成交，平均實用呎價約17,724元，而本月則暫錄10宗成交。近日業主叫價有回落趨勢，如早前放售價較進取的兩房戶，亦逐步下降至合理水平，現時屋苑兩房放盤叫價一般約520萬至530萬元，並估計仍有下調空間。

該行住宅部行政總裁布少明表示，上季樓市雖然受到第三波疫情爆發影響，但隨着近日疫情緩和，加上第四季有多個新盤推出，勢將帶動一、二手氣氛向上。若疫情能夠保持穩定，預期今季新盤成交量會爆升，二手買賣亦可維持每月約4,000宗水平，季內整體樓價有機會回升約3%。

【十大屋苑兩日12買賣 少兩成】

新盤搶吸二手客源，藍籌屋苑交投放緩。中原表示，過去兩日十大屋苑只錄12宗買賣，按周少20%，當中首當其衝的沙田，區內細價指標沙田第一城期內捧蛋，而茶果嶺麗港城期內亦未聞成交。

市區減價盤仍有支持。該行趙鴻運指，鰂魚涌太古城兩日錄1宗買賣，單位為耀星閣極低層H室，實用面積591方呎，去年10月中以1,200萬元放售，數日前累減至980萬元，終以950萬元售出，呎價僅約16,074元。是次成交呎價較低，主因單位相連一個住戶不可使用的公用平台，做價受影響。

美聯吳志輝透露，荔枝角美孚新邨周末期間只錄1宗買賣，單位為8期百老滙街102號高層B室四房戶，實用面積1,112方呎，開價1,550萬元，減價至1,470萬元成交，呎價約13,219元。

此外，同期以天水圍嘉湖山莊錄4宗交易最多。祥益蕭嘉偉稱，其中麗湖居頂層複式單位，實用面積1,280方呎，7月起開價1,480萬元，剛減至1,280萬元沽，做價屬該盤今年新高，呎價約1萬元。

同屋苑美湖居1座低層H室三房戶，實用面積544方呎，累減60萬元，獲首置客以540萬元購入上車，呎價僅約9,926元。蕭氏續稱，市場換樓需求強勁，政府應撤辣降低入市成本，可令更多市民成功換樓。

【一手交易告吹料逾400宗】

年初以來樓市氣氛波動，據一手銷售資訊網資料，全港新盤年內暫已錄得逾330宗交易告吹個案，提前追平去年數字，業界料全年累積總數有機會達400宗水平，創近年新高紀錄。

受疫潮持續未能解決等衝擊，今年發展商推盤步伐明顯減慢，整體一手交投量按年下跌，但期內新盤終止買賣及交易再未有進展的數量，卻較去年同期上升達三成，反映在市況不穩下，買家置業信心受挫。

同時，若以年內暫時僅錄逾一萬宗新盤交投計算，今年暫錄的交易告吹已佔同期成交比率高逾3%，較去年全年僅約1.8%顯著急增。

事實上，今年暫時錄得的交易告吹個案之中，不少屬於入伙盤出現的終止買賣合約情況，但該類單位普遍會火速重推發售，並獲得承接。例如會德豐地產位於將軍澳日出康城的MALIBU，已屬現樓，本月連錄6宗同類個案，發展商周日(11日)重新推出銷售，共有47組買家到場登記認購，並極速全數沽清，套現逾6,900萬元，項目至今累積售出1,593伙，套現逾149.4億元。

資料來源：東網
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本港疫情持續緩和；加上剛過去的週末大型新盤第三輪銷售銷情靠穩，市場統計兩日沽逾200伙，帶動整體入市氣氛，買家入市意欲高漲，促使不少一手向隅客及購買力流向二手，配合不少業主漸漸擴大議價幅度，吸引買家趁機入市。

新盤推售是疫情市

在上週末（8月22日至23日），由本行統計的十大藍籌屋苑，合共錄得約21宗買賣成交，連升三週，更創出十個週末新高。

反映業主放盤心態的「美聯信心指數」最新報53點，按週跌3點或5.4%，連跌七週，期間累積跌幅逾24%，原因是疫情不穩，令業主信心持續下跌。

樓價方面，「美聯樓價指數」報164.99點，連跌三週後喘穩，年初至今僅錄得0.01%的輕微跌幅。二手短期氣氛明顯正持續改善，市場正出現「量升價跌」的現象。筆者認為，短期內樓價或持續緩緩回落，惟假如本港疫情進一步向好，而且不再反覆，二手樓價有可能會找到支持位。

新盤盤銷量料跌兩成

另一邊廂，受疫情及限聚令影響，今年以來發展商推盤步伐都要跟住疫情走，回望2月至4月疫情初現時新盤市場「冷冷清清」。

5月份疫情一度受控，發展商爭相出擊，帶動積聚的購買力再度釋放，刺激該月一手成交量升至約2,100宗；直至最近第三波疫情爆發，再度拖慢推盤進度。

展望今年餘下的四個月，新盤將繼續是「疫情市」，推售步伐的快慢受疫情左右。倘若疫情遠去，相信發展商或將提速推盤；假如疫情狀況未如理想，一手只能靠規模相對較小的新盤及貨尾盤支撐，交投亦難以大升。

姑勿論如何，預期今年全年一手盤銷量勢不及去年全年的18,700伙，下跌幅度料至少約一至兩成。由此可見，未來新盤供應將難滿足實際樓市強勁的剛需，「缺口」甚至會愈來愈大，一旦疫情完結，未來樓價慢慢回升是預計之內，因此目前樓價回調，正好為買家提供一個「執平貨」的良機。

留意SSD屆滿屋苑

至於可留意的地區，筆者早前在專欄提及，例如是一些額外印花稅（SSD）綑綁期屆滿，或有大量盤源隨時湧現的屋苑。此類盤源買租皆宜，甚至可能有少部分持貨力較弱的業主，肯減價及早離場。故買家只要勤做「功課」，覓得「心頭好」機會，一定較其他買家高。

資料來源：經濟一週
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二手樓市受壓，即使過往抗跌力最強的藍籌屋苑，其中兩個新界上車項目本月成交呎價頻頻失守1萬元關口。其中東涌映灣園一個套三房單位，僅以本月最低呎價9,509元售出。天水圍嘉湖山莊中層戶，減價至612萬元轉手，呎價僅近9,700元。

中原陳繼成表示，映灣園8月暫錄約15宗買賣，當中3宗呎價低於1萬元，包括上述5座中層H室，實用面積957方呎，曾叫價950萬元放盤，減價40萬元後，剛以910萬元轉手。其餘兩宗成交呎價分別為9,956及9,795元。

嘉湖山莊本月已錄至少25宗買賣。該行文家輝稱，成交中佔3宗呎價不足1萬元，均為三房或以上大單位。其中樂湖居13座中層B室，實用面積633方呎，套三房間隔，曾叫價650萬元放售，前後累減38萬元沽出，以每方呎價9,668元獲承接。他認為，政府可撤銷部分辣招，可令二手市場流轉量加快。

事實上，新界細價屋苑樓價跌勢明顯。美聯黃嘉明指，粉嶺牽晴間亦錄「筍價」成交。單位為4座高層G室，實用面積438方呎，叫價610萬港元，受近期第三波情疫影響，減價33萬元或約5.4%，僅以577萬元易手，低於同類型近期做價「6球」價位，呎價13,174元。

至於市區單幢，呎價九千亦有承接。忠誠拍賣推出8項物業，成功拍出土瓜灣中南大廈一個中層L室單位，成交價410萬元，較開價僅高10萬元，以實用面積495方呎計，呎價約8,283元。

此外，豪宅市場蝕讓繼續湧現。資料顯示，上水天巒加倫大道一幢單號屋，以2,800萬元登記售出，約十年帳面貶值逾540萬元。若以洋房實用面積2,011方呎計，呎價約13,923元。據了解，該盤今年7宗二手轉讓，料全屬帳面蝕讓。

利嘉閣黃民傑指，九龍城御門‧前中高層B室套三房戶，實用面積約628方呎，放盤約兩個月，開價1,200萬元，累減118.2萬元後，終以1,081.8萬元沽出，呎價約17,226元，原業主2015年1月以約1,080.3萬元一手購入，持貨5年轉手帳面僅獲利約1.5萬元，料屬明賺實蝕。

【西環地舖明賺實蝕離場】

除了住宅外，政府減辣無效，工商舖繼續蝕賣。西環有地舖劈價200萬元，以900萬元沽出，4年間僅升值50萬元，但扣除逾70萬元雙倍印花稅等使費後，屬明賺實蝕。

該舖位於吉席街78至86號地下G連約舖，建築面積約260方呎，原先叫價1,100萬元，成交價低市價約一成。原業主2016年以850萬元購入，但扣除約64萬元的雙倍印花稅，以及代理佣金等使費，料蝕讓離場。

市場續現舖位劈價出貨。市場人士指出，北角英皇道471號地下連入則閣，以2,600萬元交吉轉手，低市價約兩成。該舖叫價4,500萬元，即大幅劈價1,900萬元或約42%沽出。

消息又稱，太子道西別樹華軒地下6號舖，由銀行租用，建築面積約349呎，原業主年初時叫價約4,800萬元，累減1,200萬元，以約3,600萬元沽，呎價逾10.3萬元。

另方面，荃灣石棺藏屍案大廈錄得蝕讓。據土地註冊處資料顯示，DAN6高層D室以290萬元易手，呎價約8,430元。原業主於2015年買入，持貨5年帳蝕49萬元。

疫情下再有酒店轉手，德祥地產(00199)宣布，以代價4.6億元沽出銅鑼灣珀麗尚品酒店。該物業擁94間客房，以成交價計，平均每間房價約496萬元。而月前西區一幢酒店沽出，平均房價逾700萬元，反映是次做價較低。

資料來源：東方日報
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