標籤: 私樓

最近新盤市場熾熱，新盤短兵相接，市場焦點集中於一手市場，剛過去的周末二手成交量下跌，綜合利嘉閣地產分行網絡數據，在過去的周末日(9月26至9月27日)十大指標屋苑累錄9宗二手買賣，較上周末(9月19至9月20日）的13宗，按周減少4宗或31%，繼8周後首次回落至單位數水平。

不過仍有上車客繼續於二手市場尋寶，一名上車客以480萬港元購入屯門寶怡花園兩房單位。中原地產副分區營業經理鍾宏遠表示，新盤帶動下，二手市場氣氛亦造好。不少上車客擔心之後樓價反彈，紛紛加快入市。屯門寶怡花園3座高層G室，實用面積415平方呎，兩房間隔，單位無樓睇，業主叫價500萬元，最後減價20萬元，以480萬元沽出，折合實用呎價11,567元。

鍾宏遠表示，買家為同區上車客，看好屯門南前景，原來打算認購今期新居屋，但見申請反應熱烈，有感中籤機會渺茫，加上近期二手交投量反彈，恐遲買會貴，見私樓與居屋之首期相差不大，遂果斷轉購私樓。原業主則於2012年3月以188萬元購入單位，持貨8年，賬面獲利292萬元，單位升值1.5倍。

位於屯門北良德街11號的寶怡花園，樓齡27年，由於地理位置上感覺較為吊腳，附近也沒有大型購物商場，故該屋苑樓價普遍較市中心「低水」，屬上車客的置業天堂。寶怡花園設有3座大廈，提供約792伙，實用面積由415呎至480呎。發展商為新地，物業主打兩房開則，實用率達8成。由屋苑步行約3分鐘可到達輕鐵建生站，再乘輕鐵至西鐵兆康站，車程約10分鐘左右。

資料來源：經濟日報
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更多上車情報：【樓市走勢】兩成港人想移民　拖垮樓市全面冧價？

曾幾何時，400萬元以下住宅可借9成按揭上車，因此就連新界大西北的單幢樓，樓價都向400萬進發，破頂成交不絕。但時至今日，樓市火車頭的港島樓，近期卻有326方呎的私樓以368萬元成交，呎價僅11,288元，平過大部分新界樓！是甚麼原因令樓價出現180度的轉變？是「係愛呀？定係責任呀？」係窮啊…

本欄之前多次分析不同角度的跌市原因，今日就不贅述了，有興趣可以稍移玉步(下方有過去的相關文章)。不過，以往樓市KOL最興講內地客買起香港樓，更指「香港樓根本不是香港人買的」。最近樓價繼續升的理由，則變成香港很多有錢人，樓價一跌就有大批剛性需求客源買入，最重要的是政府放寬按揭保險的上限，1,000萬元或以下的住宅可承做8至9成的按揭，因此該類私樓最有支持。

但事實並非如此，香港已經連續多季經濟衰退，最近失業率升至6.2%，單靠香港人難以支撐香港畸形的樓價。近日成交的筲箕灣永華大廈低層E室，實用面積326方呎，就以低價368萬元易手。而這個價錢，僅僅2個月前，還不夠買屯門單幢樓的銀主盤，說的正是號稱屯門置樂三寶之一的萬寶大廈高層G室，該單位實用面積僅279方呎，大約6月份時以370.1萬港元沽出，呎價約13,265元。

此外，位於繁華鬧市的北角和富大樓，最近有望海景中層B室，實用面積429方呎，大劈105萬以555萬元沽出，實用呎價12,937元，呎價亦低於上述的屯門樓，原業主持貨5年僅賺5萬。再如鰂魚涌藍籌屋苑康怡花園有中低層三房戶，實用面積616方呎，早前以1,000萬元沽出，樓價重回2年半前。

列舉上述例子，只想說明雖然現今社會資訊發達，但人的思維仍然困在各自的牛角尖，只要簡單跳出自己所在的區域，你還會用370萬元買屯門200多呎的私樓嗎？只要靜下心來，不被外界的導向資訊影響，就會發現樓價不是不跌，而是在慢慢陰乾中，繼續「讓子彈飛」吧…

東網財經專欄作者 林南冧
資料來源：東網
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更多上車情報：【首期來源】新居屋首期低 上車客點解仲要靠父幹靠朋友？

今年上半年新冠肺炎疫情肆虐，差餉物業估價署最新數據顯示，6月私樓售價指數報386.1點，按月升0.1%，並連升兩個月累積升2.3%，相關指數創2019年8月後的10個月高位紀錄。

若對比去年12月錄得379.2點，相關指指數半年升1.8%。相對2019年5月錄得的歷史高峰紀錄396.9點，目前指數仍相差2.7%。

至於市場最關注的實用431方呎以下A類細單位，6月售價指數報429.7點，按月升0.4%。相對去年12月，A類細單位今年上半年2.2%。

可留意的是，實用1076至1721方呎D類豪宅單位，6月售價指數報324.2點，按月升2.1%，是6月按月升幅最強勁的單位類別，半年計升1.3%。

資料來源：明報
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更多上車情報：【樓價下跌】二手業主加快減價 樓價低處未算低

反修例風波一周年，本港今年再經新冠疫情、港區國安法出台等重大事件洗禮，本報透過匯豐、恒生（0011）和中銀香港（2388）三大銀行、統計十大私樓屋苑、十大居屋屋苑合共100個單位估值個案，發現當中78個估價個案、即約八成在今年6月初的估值，比去年同期、即反修例運動前估值錄跌幅，跌幅約1%至近12%。若再細分，本報抽取的60個私樓估價個案，有52個、即87%的估價錄按年下跌。

明報記者 林尚民

今年以來，新冠肺炎疫情肆虐重挫環球經濟，而全國人大早前通過訂立港區國安法，為本港經濟和樓市添上陰霾。本報統計的100個私樓、居屋估價個案（60個私樓、40個居屋），今年6月的最新估值，按年大部分均錄跌幅。惟值得一提的是，樓市自今年4月底起復蘇，若以今年6月初的估值對比今年5月初，在該100個估價個案，有74個按月錄得升幅，走勢明顯較理想，升幅由不足1%至逾7%。

逾七成按月估值上揚 居屋表現優於私樓

居屋方面，對比私樓，表現相對較好，40個估價個案中，有14個估價個案錄得按年升幅，佔比約35%。至於私樓的60個估價個案，只有8個估價個案的最新估值，對比去年6月初有升幅，佔比約13%。換言之，居屋估價錄按年下跌比例為65%，明顯少於同期私樓估價錄得的按年下跌比例87%。

在全部100個估價個案中，按年錄最大跌幅單位，為鰂魚涌太古城春櫻閣一個極高層A室複式戶，實用1277方呎，匯豐銀行最新估值為3916萬元，實呎3.06萬元，對比去年6月初估價4427萬元11.5%。不過，若對比今年5月初的估價3802萬元，則回升近3%。值得一提的是，該單位5月以4030萬元售出，比三大銀行估值（3576萬至3920萬元），高出2.8%至12.7%。

業界：買家未必高追入市 樓價橫行

至於三大居屋王屋苑，包括旺角富榮花園、鰂魚涌康山花園、大圍富嘉花園，估值均比1年前高，如富嘉花園一個實用426方呎的1座低層C室，中銀香港最新估值618萬元，除比5月初估值勁升7.6%外，亦比去年6月上升4%，為該100個個案中升幅最勁一個。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，今年上半年樓市出現調整，近日樓價已見回升。她續指，居屋估價表現較理想，主要是居屋由用家持有，叫價一般較硬淨，而私樓部份由投資者持有，近日市場不乏投資客，因急於套現而低價賣樓，因而對樓價有較大影響。王預期，由於早前不少屋苑的樓價已出現反彈，但買家又未必會高追入市，估計短期內樓價會橫行，未必會大幅上升。

資料來源：明報
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差估署：私樓售價指數連升2年破頂　累升35%
差餉物業估價署最新數據顯示，今年3月份私人住宅售價指數報368.4點，按月再上升約1%，指數已連升2年，相關指數今再創有紀錄新高，累積升幅34.8%。自2016年11月私樓售價指數升至306.7點新高紀錄計起，私樓售價指數已連續17個月破頂，較2016年高位漲2成。

如以單位劃分，實用431至752方呎的B類單位按月升幅最多，指數最新報351.4點，按月上升1.3%。

租金方面，3月份全港私樓租金指數再度攀升，最新報點189.8點，較2月份的187.7點升1.1%。

資料來源：明報
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2月私樓售價按月升1.62% 16個月新高
差餉物業估價署數據顯示，本港2月私人住宅售價指數最新報364.1，按月上升約1.62%，連升23個月，並連續16個月創新高，與2017年2月的314比較，按年升幅更達16%。

至於2018年2月份，各區上車盤（約400呎或以下）平均售價，以九龍區升幅最多，由1月的563萬元，升至2月的589.2萬元，升幅達4.6％；其次為港島區，2月平均入場費為693.2萬元，按月升1％；至於新界區反而逆市微跌0.1%，2月入場費為527萬元。

資料來源：地產站
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