標籤: 按揭保險

【明報專訊】去年10月中施政報告公布放寬按保上限，即放寬1000萬元以下住宅按揭成數。不過近半年香港經歷反修例運動及新冠肺炎疫情衝擊，樓價持續回落。本報發現，部分於放寬按保後、即去年10月下旬至11月中旬成交、樓價800萬元以下的單位（最高可承做九成按揭），部分單位最新估值已較當日買入價低逾一成，即該批單位很有可能已跌入負資產行列。

明報記者

業界估計，最快本月底公布的今年首季負資產數目勢破千宗。資料顯示，金管局今年1月底公布，去年第四季負資產個案較第三季已回升1.4倍至128宗。翻查資料，對上一次破千宗負資產個案，要數到2016年次季，當時錄得1307宗負資產個案。2008年金融海嘯，負資產個案曾破萬宗，2003年SARS時更錄逾10萬宗負資產個案。

負資產或4年來首破千宗

放寬按保本周剛滿半年，本報抽取10個於去年10月下旬至11月中易手的二手住宅，以兩大銀行包括匯豐銀行及中銀（香港）的最新網上估價（即涉20宗估價），與當時成交價相比，發現全線估價均比當時成交價低，跌幅約由近2%至近13%不等，其中有半數個案估價比購入價低超過5%，更有三個個案最新估值比買入價低超過10%。

負資產08年金融海嘯曾破萬宗

其中以沙田第一城一個實用284方呎的44座低層B室最誇張，業主當時以525萬元購入，其後透過匯豐銀行承做按揭，在新按保下單位最多可承做九成按揭。不過，匯豐銀行最新對該單位的估值為457萬元，遠較當時購入價低12.95%，換言之該單位很大可能已成為負資產。中銀對該單位最新的估值亦只有474萬元，比購入價低9.71%。

買家高追 碧堤2房賣貴6%

事實上，由於當時政府公布新措施後，不少市民急於買樓，部分更是高追入市，如深井碧堤半島8座逾40樓以上E室，2房間隔，去年11月按保放寬後以690萬元易手，惟本月一個同座50樓以上E室，成交價僅為650萬元，即低層比高層同類單位賣貴40萬元或6%；上述單位最新估值介乎658萬至664萬元，比買入價低3.76%至4.63%。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，現時樓價由去年高位至今平均跌約9%，由去年10月中放寬按保至今平均跌約4%，但由於不同單位跌幅參差，部分單位樓價已跌逾一成，導致部分單位剛上會不久、且選用九成按揭的用家跌入負資產，預料即將公布的首季負資產數字，將為近4年來首度重現逾千宗水平，至於未來數字會否持續上升，則要視乎樓價下跌速度及疫情發展。

王美鳳續指，現時大部分按保用家均會加借按揭保費於按揭金額以便一併供款，實際按揭成數可達92%至93%（計及大部分保費設有折扣），若供款初期樓價已累跌超過8%，或已令這些高成數按揭用家跌入負資產行列。

資料來源：明報
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按揭證券公司去年推出按揭保險新計劃，放寬限制容許600至1,000萬元物業申請8成至9成按揭，助中產人士上車，惟銀行及保險公司承擔信貸風險增加。據多名消息人士指出，其中昆士蘭按保（QBE）疑「計唔掂數」，近月未有提供產品，只為600萬元以下物業提供8成至9成按揭保險，分析指反映其憂慮承擔太高資產價格風險。現時市場上暫時只有按揭證券公司旗下按證保險公司提供同類產品。

按揭證券公司去年10月起，容許1,000萬元以下物業敘做最多8成至9成按揭，而600萬元以下可申請8成至9成的舊計劃同時存在。新政策下上車客首期要求降低，惟每月供款壓力增加。

消息指，本身3間按揭保險公司，包括按證保險公司、昆士蘭按保、美亞保險，前兩者本身有參與按保新計劃，惟近日昆士蘭按保未有再批出相關個案予合作銀行，變相按證公司暫時獨攬600萬元以上物業高成數按揭市場。本報以電郵方式向昆士蘭按保詢問為甚麼未有批出新計劃下的個案，發言人僅指出未有淡出任何按揭保險業務，有意及有能力繼續從事這項生意。

銀行：暫時僅提供舊計劃

不過消息指，多間銀行先後未能經昆士蘭按保提供新計劃下的按揭保險，大型銀行中銀香港（2388）本身於月初對外仍稱有提供600萬元以上按揭保險，但農曆新年前則再未有批出。富邦銀行消費金融部主管谷祖明確認，現時昆士蘭按保暫只提供舊計劃。

有按揭界人士則指出，年初已得悉昆士蘭按保斷斷續續批出新計劃，到近日近乎未見縱影，惟由於近日按揭宗數不多，而且市場上本身有按證公司提供同類產品，實際對上車客未有影響。

按揭保險原意是銀行接受住宅物業做抵押品，假設物業800萬元，銀行只承擔當中6成（480萬元），其餘3成（240萬元）上車客須購買按揭保險。當有保險公司願意做擔保人承擔風險後，銀行才願意批足9成貸款，而代價是繳交按揭保費。

不過有業界人士指，假設樓價急挫，物業被強制徵收後，銀主盤亦有機會導致按揭保險公司損手。故此有些情況是上車客本身未能通過利率現水平上升3厘的壓力測試後，昆士蘭按保決定批出較低按揭成數，反映該保險公司對於業主還款能力及樓價風險相當警惕。

亦有業界指，本身幾間按揭保險公司常打「價格戰」，例如按證公司本身是金管局旗下，保費可以打6折，但昆士蘭按保則不時只能提供7折優惠，難與公營機構直接競爭。以物業800萬元、借足9成、還款期30年為例，一次付清按揭保費率為4.77%，保費達34萬元，10%差距意味高達3.4萬元。

按證公司發言人回覆指，按證保險公司在檢視產品的過程中，都秉承著風險為本的原則；至於其他保險公司會否提供類似的產品，是他們的商業決定。

記者：周家誠
資料來源： 蘋果日報
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政府於去年10月下旬就住宅放寬首置按揭保險後，市場對發展商按揭的需求出現回落。據代理資料顯示，去年12月承造發展商按揭宗數只錄得23宗，佔上月樓花按揭比例為2.4%，屬近4年低。

根據經絡按揭所提供的數字顯示，去年12月新盤買家採用發展商樓花按揭的宗數有23宗，連跌5個月，佔該月樓花按揭總數的952宗，比例約2.4%，為統計以來、2016年後的近4年新低，按月再跌0.5個百分點。

若以季度來看，放寬按保後的第四季數字，敘造發展商樓花按揭的佔比約4.4%，較措施公布前的第一至第三季錄得的比例為5.5%至6.5%，則回落約1.1至2.1個百分點不等，反映市場對發展商提供的樓花按揭需求明顯有所下降。（節錄）

撰文：鍾綺敏
資料來源：經濟日報
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特首林鄭月娥於10月16日公布新一份《施政報告》中提到，放寬按保計劃樓價上限，隨即刺激二手交投，更吸引買家採高成數按保入市。據財經事務及庫務局長劉怡翔最新回覆立法會議員提問時稱，自新措施生效後的一個半月，香港按證公司共批出1870宗八成或以上按保申請。換言之平均每日批出約41宗申請，比措施生效前平均每日約11宗激增3倍。

明報記者 林尚民

此外，自放寬按保至今年11月30日，新按保批出逾1700宗申請，總金額約100億元。資料顯示，宣布按保放寬後46天，首次置業人士提交敘造最高八成或以上按揭成數按保申請獲批達1870宗，當中192宗樓價400萬元或以下，937宗樓價逾400萬至600萬元，578宗樓價逾600萬至800萬元，163宗樓價逾800萬至1000萬元。根據新措施，首置買家購買800萬元以下物業可承做最高九成按揭。

若與政策生效前的數字比較，上述46天中，有1870宗相關申請獲批，即每天涉及約41宗，今年1月1日至10月15日、即288天內，有3089宗同樣申請八成或以上按保的申請獲批，即平均每天批出約11宗。換言之，政策生效後，每日平均批出申請較生效前高出3倍。在2017及2018年，平均每日批出的相關申請，分別約21宗及12宗。

首11月逼5000宗超去年全年

值得一提的是，今年至11月30日，香港按證公司累計已批出4959宗有關申請，比2018年全年的4477宗還要多，但與2017年全年7814宗相比，仍只佔當年的63%。劉怡翔指出，申請按保計劃的首次置業人士當中，超過99%的獲批申請人均為香港居民，香港按證保險有限公司並沒有再區分申請人是否屬香港永久居民。

自林鄭月娥公布首置人士申請最高九成按揭樓價上限由400萬元提升至800萬元後，已有市場人士認為若樓價下調，首置客隨時背上負資產，當時劉怡翔稱，樓市波動受許多因素影響，按證公司會適時檢討計劃成效。

部分大型屋苑樓價已回調，造價跌至可申請按保範圍。中原首席分區經理楊文傑表示，鰂魚涌康怡花園錄得本月首宗成交，K座低層12室，實用面積555方呎，2房則王間隔，原業主最初以1000萬元放售，經議價後最終以962.8萬元成交，實呎17,348元。同類單位於8月以1030萬元易手，是次成交價較早前成交低約7%。新買家打算承做按保，在新措施下，上述單位最高可做八成按保。原業主2009年12月408萬元購入，帳面獲利554.8萬元或1.3倍。

資料來源：明報
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政府放寬按保後，樓市交投上升，按揭保險申請增加。據按揭代理資料，新按保申請中新造按揭佔97%；而申請9成按保佔整體按保數字近半，千萬元以下物業買家受惠。

10月16日公布的施政報告，將按揭保險9成按揭的樓價上限，由400萬元放寬至800萬元；而8成按揭樓價上限則由600萬元門檻，放寬至1,000萬元。而措施修訂至今近1個月，樓市交投增，推動按揭保險申請上升。

寬按保後 申請按月飈1.6倍

根據中原按揭提供資料，客戶申請按保宗數，較房策修訂前按月同期增1.63倍，按保佔全數申請由32%增至52%，按月升20個百分點，而申請9成按保有47%。

若以受惠新按保的按揭數據來看，該公司近月收到的9成按揭申請裏，首置買家應用新按保範圍（即樓價401萬至800萬元）比例高達99.5%，意味期內沿用舊按保（400萬元以下物業）僅0.5%，反映現時整體市場上低於400萬元成交的物業交投甚少。而申請8成按揭，涉新按保個案（即樓價為601萬至1,000萬元物業）則為70%。

然而，申請最高8成及9成的新按保，佔期內按保申請總數高約84%，當中新造按揭比例高達97%，轉按只約3%。可見措施放寬後，以購買樓價401萬至1,000萬元一手及二手現樓的買家最為受惠。

綜合按揭代理資料，銀行現時就新按保已有清晰指引，審批進度明顯加快，而全數申請必須進行壓力測試。據了解，若申請人屬優質客，申請文件齊備下，最快1星期可以批出。一般新按保可於1個月內獲得批出，集中明年初完成交易。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，銀行陸續批出新按保，絕大部分也可通過銀行加3厘壓測，不過，近期亦有小量未通過壓測仍獲批的個案，其供款比率稍高至62%至63%，而全數均可滿足供款佔入息低於一半的規限。（節錄）

作者：鍾綺敏
責任編輯：楊雨、鍾卓瑜
資料來源：經濟日報
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