標籤: 筍盤

過去兩年先後經歷政治事件衝擊，今年又爆發新型肺炎，導致經濟低迷，市民消費意欲低企，最近失業率呈持續回升之勢，兼且未見頂，市民擔心「飯碗不保」，大大打擊入市信心，於是減價放盤蔚然成風。

撰文：布少明

樓價亦漸次回軟，但速度緩慢。「美聯樓價指數」最新2月12日至上週二（2月18日）報165.39點，按週微跌約0.05%，連升三週後開始回落。值得注意的是，上述指數是以美聯物業收集該週簽訂正式買賣合約的成交計算，大致反映兩週前（1月29日至2月4日）簽訂臨時買賣合約的交投，而最新樓價出現回落，反映新型肺炎對樓價影響漸趨浮現。

很多人會問，究竟樓價會在甚麼水平出現支持？筆者參考一下2015年A股大跌時，以及2018年底至2019年初中美貿易戰兩次跌市，查看資料，當時樓價分別跌近10%至13.2%，開始有用家趁低吸納並出現反彈，因此粗略估計，樓價應該由高位回落10%左右，將現一定承接力。

據「美聯樓價指數」，目前樓價已由2018年中錄得的176.88點紀錄高位回落6.5%，換言之，假如樓價進一步下跌約4%至5%左右，理應有不少買家入市「撈底」，大家不妨多加注意。

叫價跌一成 部分買家「偷步」入市

跌市下不少業主皆「有價講」，普遍減幅約為3%至5%之間，個別大單位或屋苑減幅可能更大，因而釋放部分的購買力，令二手成交有所反彈。至於反彈的力度，就視乎筍盤、減價盤是否持續出現。

事實上，若計及業主提供的議價空間，不少屋苑叫價已由高位回落超過10%，所以最近已有部分買家「偷步」入市。情況類近於「沙士」時，不少市民趁低吸納。若持貨至今，相信大部分已供滿。如果有置業需要亦有足夠的承擔力，現時確是個合適的入市機會。筆者為讀者提供幾個入市小貼士：

1. 第一，是留意有「額外印花稅期滿」的半新樓，因為該類物業業主剛剛「鬆綁」，屆時可能同時湧現大量市場放盤，說不定「執到」筍盤。
2. 第二，現時網絡發達，可以先上網「格價」，甚至「睇樓」，留意心水地區屋苑叫價，隨時有意外之喜。
3. 第三，可選擇與相熟的地產代理保持緊密聯繫，因為地產代理始終較為熟悉市場，如果有「筍盤」出現可以第一時間通知你，捕捉入市先機。
4. 第四，多留意大型屋苑的放盤，除了數量較多外，因為該類物業流轉率高，交投及放租均有一定保證，「執到」筍盤的機會相對較大。

資料來源：經濟一週
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1.新晉物業 SSD期滿業主有價講

每當新晉屋苑額外印花稅（SSD）刑滿，市場會湧現大量買賣放盤，在盤源充足的情況下，準買家有更多單位選擇，議價空間增加，甚至會有業主不惜蝕讓單位。準買家可以多加留意3年前一手開售而近期SSD刑滿的屋苑，說不定會執到荀貨！

以啟德區為例，中原地產副區域營業經理陳智欣則指出，啟德區以銷售一手餘貨為主，暫時只有啟德1號（I & II）及嘉匯有SSD鬆綁貨放盤。啟德1號新近錄得蝕讓成交，單位為3座高層H室，實用面積375平方呎，1房間隔，成交價$765萬，呎價$20,400。資料顯示，原業主於2015年1月以$776萬購入單位，持貨3年帳面損失約$8萬，扣除稅項及雜費後，料蝕約$45萬離場。

陳智欣續指，啟德1號現時有約69個買賣放盤，全部都是SSD鬆綁貨，盤源充足，其中2座中層D室，實用面積367平方呎，1房間隔，叫價$800萬，呎價$21,798。另外同區嘉匯亦有約40個買賣放盤，1座中層G室，372平方呎的1房戶，叫價$860萬，呎價$23,118。

在紅磡區，多次錄得蝕讓成交的環海‧東岸，其樓價升幅落後於大市。利嘉閣分行經理黃旨焌表示，項目本月暫時錄得5宗成交，成交價介乎$413萬至$668萬，5個單位升值約0.2%至35%不等，部分單位升幅落後於大市。其中1A座一個頂層連天台單位，實用面積322平方呎的1房戶，以$660萬轉手。原業主於2015年11月以$658.9萬購入單位，單位於4年間升值不足1%，扣除稅項及雜費後，仍要蝕約$29萬離場。

代理續指，環海‧東岸現時仍有180個買賣放盤，最平$415萬入場，單位為194平方呎的開放式，呎價約$21,392。除了上述屋苑外，準買家亦可留意一下荃灣區，柏傲灣正陸續鬆綁，而同區全‧城滙及海之戀亦於年內陸續刑滿。

2.留意街招 隨時出現跳樓貨

樓市淡靜下，代理往往更積極主動出擊，不少代理會採用貼放盤街招形式吸客，行內俗稱「魷魚」。據悉相關放盤未必一定是絕對平盤，但亦會是代理行中相對較容易吸引買家注意的放盤，例如劈價最多、業主急放等，故多留意或隨時執到筍盤。

例如何文田有街招寫明「新春激減」，一間3,521平方呎的獨立屋由$7,200萬減至$4,980萬，減幅達3成。另外，馬鞍山薈晴一個230平方呎的開放式叫價$388萬，並指「全馬鞍山最低價」。

美聯物業市務經理（銷售）李天傑表示，薈晴現時有52個買賣放盤，本月暫時只錄1宗二手成交，單位為2座中層B03室，實用面積337平方呎，1房間隔，成交價$394萬，呎價$11,691。

3.大型屋苑伙數多 執平貨機會較高

淡市下，有不少持貨力強的業主寧選擇轉收租，而部分肯大幅減價的放盤亦容易消耗，若買家決斷力不足時，容易「蘇州過後無艇搭」。若樓市初哥要花時間睇樓作貨比貨，可先考慮大型屋苑例如沙田第一城、美孚新邨等，屋苑伙數多，買賣放盤亦自然相對較多，交投較活躍，不時會有平貨或低銀行估價單位出現，準買家可以看準時機入市。

沙田第一城錄得低價或低銀行估價成交，美聯聯席區域經理黃錦翰表示，沙田第一城38座中層D室，實用面積304平方呎、2房間隔，新近以$512萬成交，實呎$16,842。資料顯示，同座同室低4層單位，於上年11月以$555萬成交，相隔4層，高層單位比低層單位平$43萬或約7.75%。另外一宗為19座中層H室，實用面積327平方呎，成交價$531萬，實呎$16,238。據恒生銀行及滙豐銀行估價系統顯示，單位估價$600萬，即造價較估價低約12%。

美孚新邨亦錄低價成交，單位為美孚新邨1期百老滙街23號高層J室，3房間隔，實用面積約464平方呎，單位以$680萬放盤，數個月後獲區內客接洽，議價後以$617萬成交，實呎$13,297，成交價低市價水平約5至6%。

4.吼多收租單位屋苑 投資者劈價狠 

投資者取態往往亦是樓市後市去向的最佳反應，若對後市不樂觀，投資者多會選擇止賺離場。疫情影響下，準買家可以多留意投資者較多的地區或屋苑，即收租單位較多，例如東涌及沙田區，業主議價空間增加，或可以執到平貨。東涌就有內地投資者由租轉賣，套現資金到國內作投資，累減$100萬，以低價沽出單位。

中原地產分區營業經理王英堂表示，上述單位為影岸‧紅B座低層F室，實用面積531呎2房，原業主為內地人，一直作收租用途，去年中租約完結，因社會運動出現，租務交投減少，遂由租轉賣，叫價$750萬，望套現回國作其他投資，最終累減$100萬或13%，以$650萬沽出，創同類型2017年1月後新低，實用呎價$12,241。代理指，屋苑2房單位近年造價均企穩於$700萬以上。上月1房單位造價$620萬，今番2房成交價跌近1房價。

資料來源：經濟日報
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