標籤: 新盤

• 一手市場出現同區多盤齊推
• 繼屯門區後大埔區成新戰場
• 供應較多地區樓盤定價受考驗

一手市場多區爆新盤戰，繼屯門後，大埔區亦爆發新盤戢，最新是白石角朗濤加入戰團，計劃短期推，與大埔天鑽對撼，相信下半年仍會持續出現一區多盤齊推局面，勢考驗發展商定價。

屯門菁雋減價3成推震撼市場，收票反應熾熱，重燃一手市場推盤潮，除屯門多盤齊推搶吸源後，另一戰線蔓延至大埔區。

正當大埔天鑽加推180伙，並部署本周開售之際，同區白石角朗濤亦剛上樓書，意味銷售已轉入直路，事先張揚月內開售，與同區天鑽搶客對撼。

不過，過去半年大埔、白石角一帶有多個大型新盤正在銷售，已消化一定購買力，考驗市場承接力。單計白石角，已有4個項目正在銷售，包括海日灣、海日灣II、雲滙及嘉熙，合共提供逾4600單位，屬於今年新盤供應重鎮之一。而分析過去發展商定價，亦因為區內潛在供應多，相對保守。

包括億京發展旗下海日灣II，今年4月首批單位推出，當時開放式單位折實價低於400萬元，而個別單位定價，亦較同系海日灣低。至於嘉華嘉熙，於5月份亦加推141伙，亦維持原價加推。

加價加推情況，於白石角區內少見，對於全新項目而言，定價策略上會有挑戰性。朗濤提供723伙，主攻中小型單位，除了要面對白石角其他4盤競爭外，亦要留意是區外新盤如屯門OMA OMA，以及菁雋等，買家亦屬主攻上車客。

在一手樓空置稅壓力下，相信發展商下半年仍然會積極推盤，將會繼續出現一區多盤齊推局面，供應較多地區的新盤，樓盤定價勢被考驗。

資料來源：地產站
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近期本港社會矛盾略見緩和，加上「習特會」確定，樓市氣氛逐步回暖，各大發展商亦順勢全速起動推盤，並以相當吸引的開價「搶灘」，成為市場焦點之餘，亦成功「撻著」一手樓市。

新盤成交為近七個週末最旺

事實上，由於今次發展商開價相當謹慎，故銷情報捷是理所當然。

據市場統計，上週末開賣的屯門及元朗新盤，已沽出絕大部分單位，帶動一手市場在上週末兩天（6月22至23日）合共錄得逾300宗交投，較前一個週末急彈逾3.7倍，為近七個週末最旺，相信在新盤浪接浪登場下，將續成帶領樓市的「火車頭」。

這邊廂一手表現亮麗，那邊廂二手交投亦見止跌回穩。綜合美聯分行資料，統計6月17日至23日的一週，全港35個大型屋苑錄得36宗買賣，較前一週的27宗按週回升約33%。

上半年賣地進度緩慢

雖然此數字仍處偏低水平，與本年迄今平均每週約65宗相比，仍大減逾44%，但已成功擺脫「五連跌」的頹勢（見圖）。

至於樓價方面，美聯樓價指數最新6月12日至18日的一週報174.59點，按週回落約0.6%，連跌兩週，但年初至今仍錄得約8.43%的累積升幅。

目前樓市正處於待變格局，除了困擾本港短期經濟走向的社會事件外，另一最大的影響因素，自然是來自全球矚目的中美貿易戰進程。

眾所周知，中美關係自美國總統特朗普的上台後變得反覆，貿易戰爆發令環球經濟前景一片迷霧。

執筆之時，萬眾矚目的20國集團（G20）峰會仍未進行，「習特會」是利好、利淡還是維持原判，有可能對樓市帶來新方向；而雙方談判的結果，更是中港未來發展的重要指標。

然而，現在是否應該甚麼也不做，靜待G20峰會舉行？

中美貿易戰或影響整體樓市發展

筆者對樓市後市一向持審慎樂觀，主要是由於美國聯邦儲備局下半年大有可能減息，以及本港土地供應供不應求，是暫難解決的難題。

值得留意的是，今年上半年賣地進度緩慢，暫時本財年仍未有住宅官地售出，若情況持續，料影響中長期新盤供應，令房屋「供不應求」的情況更為嚴重。

樓市難大跌

在供不應求加劇的情況下，相信樓市難有大跌的機會。

雖然亦有意見指，假如中美貿易戰升級，有可能衝擊就業市場，拖累本港失業率上升，屆時不排除影響整體樓市發展。

但是，其實只要入市前計清楚預算，做好風險管理，具穩定收入，「供得掂」便上車，問題應該不大。

鑒於現時不少買家正觀望後市發展，「偷步」入市，或有意外驚喜。

撰文：布少明
圖片：新傳媒資料室、unsplash
資料來源：SmartED經濟一週
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樓市負面因素逐漸消散，隨着股市持續反彈及美國有望減息等刺激，新盤市場於下半年將會進入戰國時代。《東網》統計，期內料有多達30多個全新樓盤出籠搶客，合共提供逾1.5萬伙，較上半年市場吸納量高出近四成，當中佔逾一半供應來自九龍區。業界預料，全年一手住宅交投可望突破2萬宗。

上半年樓價持續回升，新盤市場交投仍算暢旺，至今已錄得超過1萬宗成交，按年升逾三成。受股市震盪等影響，早前發展商曾暫緩推盤步伐，多個原本預告次季登場項目，最終並無開售，相信有關樓盤將會壓縮於第三季內陸續推出市場，令市場競爭更為激烈。

事實上，近日新盤市場推售氣氛已明顯轉活，單是九龍區，下半年勢有多逾八千伙陸續登場。個別地區下月料率先爆發搶客戰。例如啟德發展區料將出現雙盤齊發搶客情況，嘉華國際(00173)的嘉峯匯早已預告，可望短期獲批預售樓花同意書，並會隨即推售，提供1,006伙。而同區合景泰富(01813)等合作的尚‧珒溋亦部署年中發售，提供667伙。

●新地匯璽III涉1172單位
除啟德外，九龍各區亦將有多個大型樓盤出擊。新鴻基地產(00016)計劃開售多時的西南九龍匯璽III，提供1,172伙，第三季將啟動賣樓攻勢。而長實集團(01113)鄰近的長沙灣愛海頌，設有876伙，現正待批預售樓花文件，料有機會在相若時間推出。

期內九龍區將再有豪宅盤推出，信和置業(00083)的何文田嘉道理道項目，提供175伙，正待批售樓。物業主打三、四房大單位，其中四房戶面積約1,800至2,000方呎，針對豪宅換樓客源。

●恒大掃管笏獲批售樓紙
至於另一新盤供應重鎮新界區，下半年相信有多逾六千伙應市。當中供應源源不絕的屯門掃管笏，短期內料會再有大型項目加入推售行列，中國恒大(03333)區內管翠路項目第一及二期，共有1,982伙，早前已取得售樓紙，據悉將於短期內啟動軟銷攻勢，可望下季開始銷售。

即使已十多年未有大型樓盤推出的青衣區，最快第三季亦會再有全新盤登場。佳明集團控股(01271)區內細山路項目，早前已入紙申請預售，提供776伙，料獲准售樓便會隨即起動。該盤單位種類多元化，標準戶間隔介乎一至四房不等，實用面積約300至800方呎，特色戶面積則約1,000至2,000多方呎，料可吸納區內積聚多時的各類客源。

●長實波老道入場費逾億
另方面，向來供應短缺的港島區，年底前亦有機會多達8個全新物業開盤，共提供多達900伙。當中亦包括多個超級豪宅項目，例如長實集團的西半山波老道項目第一期，提供115伙，發展商早前曾透露，初步估計最低單位入場費亦會超過1億元。而年內山頂區唯一全新盤代表，是會德豐地產負責銷售的山頂道77號項目，只設8座洋房，預計將會吸引本地、內地及海外富豪級買家注意。

●全年銷售量勢15載新高
業界預期下半年新盤市場將百花齊放。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑估計，發展商將會乘市況回勇積極開盤，下半年推盤量勢較上半年更多，受惠居屋向隅客將回流等刺激，預期以中小型單位需求最殷切，料未來6個月一手住宅交投量可達約1萬宗，全年銷量較去年增加逾兩成，並創15年新高紀錄。

資料來源：money18
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踏入2019年，一手市況雖然好轉，卻未能促進二手成交，這或因新盤定價平過同區二手，令市場購買力轉到新盤市場。二手買賣交投大減，部分放盤轉賣為租，碰巧多個新盤今年內入伙，租盤進一步增多，新舊租盤在客源競爭上更趨激烈。刻下租務市場正處於傳統淡季，租盤吸納速度又持續放緩，在租盤供多求少的情況下，住宅租金或會持續下跌。事實上，樓價下跌，租金同告回落，據差餉物業估價署最新公布，截至去年11月底，私人樓價指數連4跌個月，最新報366.3點，按月跌3.5%；租金指數終止持續9個月的升勢，最新報195.9點，按月跌0.76%。

新報195.9點，按月跌0.76%。

中原地產研究部早前一份報告指出，據集團新簽租約統計，去年12月全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金為35.9元，按月跌1.9%，重返至2017年12月水平。換言之，去年全年計，整體租金無升跌。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預計，今年首季住宅租金調整幅度少於半成，到第二季時或找到支持位。多個新盤今年內陸續入伙，以量計更是2004年後新高。據差估署資料顯示，今年預測落成量為20,371伙，由於少量新盤本於去年底入伙，但因各種問題延遲至今年初，因此今年入伙量或比預期多。以紅磡環海．東岸為例，該盤原預計去年底入伙，但上月底才獲發入伙紙，預計業主今年2月才開始收樓。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示︰「新盤收樓後，會有兩成至三成單位放租，隨着入伙量增多，租盤也會湧現，令租金受壓。以港島東區為例，筲箕灣形薈、北角柏蔚山，也於今年首季入伙，料區內租金將會受壓。始終租客選擇多了，而且大量租盤同時推出，業主制定租金時，要有一定吸引力，單位才能租出，相信九龍及新界也有同樣情況。」

啟德及荃灣西將有多個新盤入伙，兩區比較之下，啟德新盤租金較易受壓。雖然新地（00016）本周剛以112.6億元，奪得啟德跑道海景地王，但目前區內配套不多，如港鐵啟德站尚未落成，而且仍有多個新盤動工，又或即將動工，躁音及污染問題嚴重。另一邊廂，今年上半年，荃灣西料有3個新盤入伙，而海之戀將是首個入伙盤，據區內代理表示，項目租盤暫佔全盤約10%，比率不算太高，相信業主大多買來自住。不過，隨着項目陸續入伙，放租量近月開始增多，令區內樓盤租金受壓。比如說，柏傲灣1B座高層E室，實用面積652平方呎，業主原叫租2.8萬元，終減至2.3萬元租出，實用呎租僅約35元，低市價近16%。

事實上，租金走勢與樓價關係密切，若然樓價持續下跌，租金也難有力上升。行內專家普遍預計，今年上半年樓價仍會下跌，最快到下半年才會好轉。換言之，上半年租金仍料下跌，雖然跌幅不會太多，但對租客來說，或是好消息，更可把握新盤入伙潮，尋覓平租盤。

撰文：黃卓賢 
資料來源：iMoney
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不少發展商售樓收益已達標，加上一手市場銷情慢熱，發展商減慢推盤步伐，下月部署推出的全新項目僅約6個，涉約2,500伙，較10月減少逾半。

市場受加息、中美貿易戰及股市波動等多項負面因素困擾，樓市轉吹淡風，二手樓頻現減價，一手銷情亦有轉慢的迹象。據統計，下月預計有6個全新項目可望推出，涉約2,471伙，較10月份的5,830伙，減少58%。

北角維峯．浚匯 有機本周開價

下月有望開售的全新項目，包括信置牽頭的觀塘凱滙第1期、億京白石角海日灣、恒地元朗尚悅．嶺、北角維峯．浚匯、大銀地產長沙灣翠雅山及遠東發展元朗珀爵。當中凱滙是年底前最矚目的新盤之一，位於市區兼規模大，主打2至3房，但現時仍待批樓花，能否趕及推出仍有變數。

恒地則兩盤齊推，除了已開價的元朗尚悅．嶺外，北角維峯．浚匯銷售部署準備就緒，有機會於本周開放2個示範單位，及公布首批單位價錢，料首張價單將推不少於43伙。恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，樓盤計劃最快於11月中發售。

據市場消息指出，最近已有數個新盤推出高佣或加佣促銷，變相減價。例如尚悅．嶺首批單位有指佣金高達4%，以全新兼細價項目來說，算是高水平；將軍澳晉海亦將大單位的佣金，輕微加0.25至0.5%。

 

資料來源：地產站
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新盤混戰白熱化 學者：上車盤較投資盤受歡迎
今個月新盤陸續推出，恒地較早前推出市區迷你戶北角君譽峰，雖然銷情較為慢熱，但仍緊接推港島另一個迷你盤香港仔南津．迎岸迎戰，與熱賣的會德豐將軍澳日出康城第5A期MALIBU一樣，雖然呎價頗高，但勝在面積細，入場價相對低，結果出現超額認購情況。

恒地新盤南津．迎岸提供142伙，周二首推70伙，超額認購約21倍，當日買剩2伙，隨後加推的23伙，折實呎價為$23,447至$26,304，最平單位入場價為約$353萬，價錢比早前推出的君譽峰較為親民，銷情亦較為理想。

至於會德豐旗下將軍澳日出康城第5A期MALIBU開售後，反應亦不俗，屋苑近7成為2房或以下單位，已售出逾8成半，上周日更加推180伙，新價單折實平均呎價$17,374，入場價約$536萬，餘下30伙會在復活節後再招標。

對於恒地2個主打市區迷你戶南津．迎岸及君譽峰銷情有差別，香港中文大學助理教授李倞指出前者主攻上車客為多，後者屬投資性質為主，市場現有不確定因素，故投資者暫只抱觀望態度。

對於將軍澳日出康城第5A期MALIBU及香港仔南津．迎岸被瘋搶，他指出情況已達至非理性狀態，而且泡沫有點大。回望自08年以來，本地房價及租金的增長差距在不斷擴大，跟97前後情況一樣，他解釋房價可能反映非理性成分，但租金增幅則反映整體市民購買力，情況教人擔心。

他再拆解，港幣跟美元掛勾後，貨幣政策較為寬鬆，資金過剩便會流向樓市，但接下來全球大環境收縮，如QE收縮政策，接下來貨幣政策會否繼續寬鬆，仍存在疑問。如在這樣的背景下，樓價還不斷升，他無奈重申：「這是非理性的。」

周三恒地亦宣布南津．迎岸將於復活節假期後加推23伙，折實入場價約$470萬，其後加推單位或會有5%升幅，相信屆時新盤戰況將會更為激烈。

資料來源：地產站
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新盤月銷2千伙 一年最勁
受大型新盤熱銷帶動，本月一手住宅市場暫已速錄約2,000伙成交，按月勁升約3倍，並創近一年單月新高。業界料下月新盤交投保持暢旺，多個大盤將蜂擁登場搶客，新鴻基地產（00016）的屯門御半山料已獲批預售文件，有機會成下月首個搶閘開售大盤。

據一手銷售資訊網資料，本月新盤交投急升，主要受惠會德豐地產旗下將軍澳日出康城MALIBU熱銷帶動，單是該盤月內已火速售出超過1,370伙，吸金超過122億元。全月一手住宅市場成交量，創去年三月錄得約2,750伙後的單月新高，期內暫錄新盤銷售金額達200多億元。

屯門上源攻上車客

MALIBU昨公布加推111伙於本周五發售，同日亦推出9伙招標發售。

隨着市況向好，發展商爭相部署下月開盤搶客。消息透露，御半山剛取得預售樓花同意書，發展商全速啟動推盤部署，料有機會成下月首個開售新盤。

御半山提供522伙，約佔九成為一、兩房細單位，並設部分特色戶，主力針對上車客源，項目今將公布最新消息。

至於萬科置業（香港）的屯門上源亦積極計劃下月開售，現正待批預售樓花同意書，該盤提供1,154伙，佔約五成為實用面積約450至550方呎兩房戶，約兩成則為面積約350至400方呎一房戶，同樣主力吸納上車客。

下月有機會開售主要大盤

嘉熙細單位佔七成

而大埔白石角方面，市況亦相當熱鬧，區內多個新盤積極部署登場，當中嘉華國際（00173）旗下嘉熙料短期獲批預售文件及隨即推售，項目提供1,122伙，間隔開放式至四房不等，兩房或以下細單位佔整體約七成比例。至於新地同區的雲滙亦部署獲批預售文件後，最快下月開售，該盤設有804個單位，間隔開放式至三房，佔逾55%為開放式至兩房細單位。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，公司香港住宅部本月暫錄約3.05億元佣金收入，全月可望挑戰去年三月所錄逾5億元歷史高位，並較上月錄約2億元佣金大幅急升。

陳永傑又指出，生意向好主要受惠新盤熱銷，料本月最終新盤交投量可達2,500宗，隨着多個大型新盤計劃下月開售，四月份一手交投料可持續暢旺，整月成交量有望保持約2,500宗高水平。

其他新盤亦錄近億元成交，中信泰富的何文田KADOORIA昨售出嘉道理道123號6樓單位，實用面積2,196方呎，成交價9,478萬元，實用呎價約43,160元。

資料來源：東方日報

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