標籤: 觀塘

「居屋2020」在10月7日已經截止申請，如果錯過今次申請機會的讀者亦不用失望，正所謂「最好的還未到來」，有機會在明年推出的「居屋2021」亦會有不少筍盤，除了啟德鐵路站、觀塘安達臣道的「半山盤」外，甚至與「真‧豪宅」為鄰的北角維港海景居屋都有，為大家細數即將來到的「居屋2021」到底會有什麼筍盤！

2021/22年度落成:  東涌裕雅苑

明年推售機會: 高

近年政府推新居屋，都喜歡每期留一個近現樓的屋苑，「居屋2019」是冠德苑，而「居屋2020」就是彩禾苑，至於明年的「居屋2021」就好可能是東涌裕雅苑。

項目位於私樓東環跟世茂喜來登酒店之間，按照規劃文件，屬於6幢的設計，前方雖然是機場海景，但未來屬於填海區，目前有不少工程進行當中，環境亦比較沙塵滾滾。

裕雅苑的最大優點，除了樓花期比較短之外，相信位處東涌，在定價方面入場費比較便宜。參考一下，2018年的裕泰苑定價118萬至313.8萬元，用「綠表」5%首期計算，最平5.9萬元就上到車。同時，亦因為屋苑規模比較大，有3,300伙，亦比較大機會有中大型單位。

睇相看裕雅苑環境配套:

2022/23年度落成: 安睦街1期

明年推售機會: 中低

石門居屋安睦街1期，位置在沙田第一城的住宅社區跟石門工業商貿區之間，一街之隔的永得利大廈等屬於工貿大廈，但前後的位置都是球場及公園，旁邊是河道，單幢樓設計，估計會以細單位為主。至於原定的安睦街2期是後方的傑志中心足球場，不過當年改劃引起公眾關注「盲搶地」。

石門鄰近的社區近年開始成熟，石門站周邊建成不少商廈，其中京瑞廣場有不少餐廳，同區亦有中小學，以至國際學校及浸會大學的國際學院。

2023/24年度落成: 北角渣華道、啟德等6個屋苑

有望在2023/24年度落成的居屋有多達6個屋苑，同樣根據近年房委會推新居屋的策略，都喜歡每期加1至2個市區盤，因此屬於市區地段的北角渣華道、紅磡高山道或者啟德的居屋，頗有機會在明年「居屋2021」推出1至2個。

當中焦點之一肯定是北角渣華道居屋，不但是市區居屋，斜角的東北方已經是維港海景，前方的私樓海璇屬於豪宅級數，實用呎價高達3萬至6萬元，用居屋的價錢亨受豪宅的地段，升值潛力肯定極高。

至於另一個焦點，相信是啟德第2B2號地盤，屬於兩幢設計，前身是作為私樓用途，周邊就是其他公營房屋，但市區地段，要步行去沙中綫宋皇臺站亦相當方便，再加上2B區前方已經是低矮的體育園區，B座中層以上單位很大機會維港海景！

至於安達臣道石礦場RS-1號地盤，位於在觀塘半山地段，所以中高層單位居高臨下，望到的景觀亦很開揚，提供多達1,900伙，估計會有比較不同戶型的單位供應，缺點在於距離市區比較遠，而且安達臣社區仍然未成熟，入伙的時候周邊亦會較為沙塵滾滾。

至於新界區樓方面，就有屯門恆富街及將軍澳昭信街兩個項目，分別提供500及600伙，前者毗鄰私樓御海灣，今年7月推售時的實用呎價達1.5萬至2萬元，旁邊就是西鐵屯門南延綫會加設的屯門第16區站；而將軍澳昭信街位於東寶城對面，後方屬於山坡，有機會有斜坡維修問題，而毗鄰的西南面就是港鐵百勝角通風樓，將來會發展私人住宅。

記者：余敏欽
資料來源：經濟日報
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去年《施政報告》公布將出售觀塘安達臣道一幅私人住宅用地作第二個首置盤項目，並將於下月截標。惟招標條款相當辛辣，加上近日樓市受疫情影響，令發展商的出價趨向保守。加上安達臣道一帶公私營住宅建屋量比例由2013年時建議的2:8（公營1889：私營7530），大幅倒轉為9:1（公營9610：私營1000），比起早前政府將整體比例由6:4改為7:3還要高。除影響發展商投地意欲有流標風險外，公私比例失衡更將影響長遠社區發展，最終害苦了基層，政府可謂「好心做壞事」。

當初，安達臣道一帶原先規劃公私營住宅比例為2:8，至2017年初，政府首次提出「首置上車盤」，並將此地作為先導計劃，華懋投得首幅私地每呎地價約1.2萬元。惟之後政府將其餘6幅私地改作公營房屋發展，公私比例變為9:1，直接影響該區地價水平大幅調低。據報多個測量師均對項目前景不感樂觀，紛紛調低估值最少20%，更估計流標風險直線急升。首置盤由2017年提出，最快2024年才落成，相隔七年，亦被指「遠水不能救近火」，無助普羅市民解決房屋問題，首置盤支援對象更非社會上最急切上車人士。

政府於3月推出安達臣道賣地章程中，更加入了多項發展限制，影響項目發展和銷售複雜性。當中包括規定住宅單位總數中20%為開放式單位、25%為1房單位、55%為2房單位；單位實用面積需介乎247至495平方呎；混合式發展「首置盤」與「私人住宅」，當中不少於1000個單位會隨機被選作「首置盤」；並需以市價八折出售及設推售時限，相信太多限制將會影響售價和往後樓價走勢。

更重要的是，安達臣道地皮公私營住宅比例由2:8變為9:1，比政府整體未來十年建屋量比例的7:3還要高。過去多年香港住宅公私營比例一直維持大約各佔一半，目的就是希望取得社會平衡，多種不同房屋類別，如公屋、綠置居、居屋、首置盤、夾屋與私樓等，為市民提供不同選擇，建立可以向上流動的「房屋階梯」的期望，亦可帶動公營房屋流轉，讓更多基層市民受惠。早前政府已將整體公私營建屋量比例由6:4改為7:3，安達臣項目更改為9:1，雖然公屋輪候冊輪候時間愈來愈長，基層市民的房屋需求急需解決，但只是囫圇吞棗般將所有公營房屋投放於一個社區，最終又是否對該社區好？

過去社會學也有「社會房屋」的概念，社會房屋即香港的資助類型房屋，包括公屋、居屋等，目的是希望為國民提供穩定居住的選擇，但當中一個重要因素，是在社區內落實社會混合（social mix）與社會凝聚力（social solidarity）的關鍵要素之一。

「社會混合」意即在一小社區中，不能全部建成單純的公營房屋或私樓，當中應混合式加入公屋或資助房屋（如香港的綠置居、居屋、首置盤等），再加入私樓。如九十年代荔園拆卸後，於2001年改建為公屋華荔邨兩幢、居屋荔欣苑三幢和私樓盈暉臺三幢，剛好比例上每一類房屋也有提供，而且單位數目接近。由於該區居民家庭收入有不同，可帶動落實社會混合作用，如公屋居民可於區內找到零售服務業、鐘點清潔、補習託管等工作，假日亦可通過舉辦社區市集賺外快，而較高收入家庭則可於區內聘用相關服務，更可讓當區基層居民減少通勤時間和交通費、膳食費等負擔，從而活化整個社區，形成一個「社區經濟」生態。這亦可帶動「社會凝聚力」的出現，有機的社會連帶，通過社區的分工合作和互動，展現出社會有機可持續發展。

反觀現時安達臣道地皮公私營住宅比例改為9:1，高度集中的公屋，加上鄰近也是安達邨、安泰邨、秀茂坪邨、寶達邨等公屋，加起來超過十萬人口都是以基層市民為主，根本無法達到上述「社區混合」和「社會凝聚力」的作用。過去，該區居民一直面對交通、康體設施不足等問題，加上發展局剛剛公布可能推遲該區東九龍單軌列車的發展，將更影響居民外出的通勤時間。最終會否衍生更多社會問題，特區政府實有責任去解決，不要讓問題累積，加深民怨。

作者：陸在山
資料來源：立場新聞
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政府公開招標出售觀塘安達臣道一幅私人住宅用地，以落實第二個港人首次置業先導項目，截標日期為今年5月15日。新地、華懋均表示會考慮研究入標競投。

根據賣地條款，發展商在該幅用地設限呎條款，興建的所有住宅單位實用面積，須介乎約250至500平方呎，當中20%須為開放式單位、25%須為一房單位，餘下55%須為兩房單位。

發展商就項目取得佔用許可證後，政府會從單位中隨機選定不少於1000個作「首置」單位，其中包括200個開放式、250個一房及550個兩房單位。

另外，發展商須以市價8折出售政府選定的「首置」單位，出售對象的資格由政府規定。

首置單位設5年轉讓限制 須補地價才出售或出租

參考馬頭圍道「首置」先導項目經驗，申請人應符合的條件，包括為居港滿7年的香港居民、從未在香港擁有住宅物業、收入介乎居屋白表申請人的入息限額及該限額加三成，以及資產不超過居屋白表申請人的資產限額加三成。而「首置」單位設有轉讓限制，包括首5年內不可出售或出租單位，5年後要向政府補價，才可將單位出售或出租。

政府發言人指，希望透過招標出售安達臣道用地，測試由發展商興建及出售「首置」單位的安排。政府會參考有關經驗檢視「首置」先導項目的未來路向。

综合市場就地皮估價介乎54億87億元，樓面地價5000至8000元。

萊坊回應﹕地皮發展限制多配套少 下調估價15%

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，詳細了解賣地條款後，安達臣地皮有許多限制，尤其在首置買家方面。而這些限制會影響定位及售價，所以調低樓面地價約15%，至每呎約$5000-6000元，即約55至65億。總投資（包括建築成本等）約90至100億元。落成後每呎好賣約15000元起。

在疫情肆虐下，估計各大發展商仍有興趣，但出價肯定保守。投資額大亦影響出價。估計約有5至7個發展商入標，部份以合組財團型式入標以分攤風險。如政府不能隨行就市，這地皮有「流標風險」。

另外該區部份地皮已轉作公營房屋，以致該區公營房屋比例過高，會影響私樓將來售價，該區商業及生活配套不足, 交通問題亦是其中一項不利因素。

 這地皮包括港人首置單位，日後落成的住宅單位總數中，須提供不少於1,000個作為首置單位。項目將作中小型單位混合式發展（開放式 – 20%, 1房- 25%，其餘是2房：248呎至495呎），估計以「上車客」及「小家庭客」為主。這项目包括大量首置單位，這會影響項目的發展檔次及定位，亦會影響售價。同時招標條款複雜，在各項不穩性因素及未來經濟不穩的影響下，肯定影響發展商的出價。

中原測量師行﹕市區大型地皮罕貴 惟招標條款複雜出價料保守 

中原測量師行張競達表示，九龍觀塘安達臣道對出住宅地皮規模龐大，縱使該地位處新發展地區，但市區大型地皮罕貴，相信可吸引大型發展商及財團投標；但因投資金額龐大，加上地皮限制多多，包括興建首置單位，佔單位總數逾5成，並需以市價八折出售，對項目整體樓價會打折扣，又限制戶型比例分布，相信有機會限制申請人條件，料招標條款較複雜，相信會影響到發展商的投地意慾，出價亦會傾向保守。考慮到該地招標條款及近期市況等等因素，決定將該地估值由原先109億元調低至87億元，每呎樓面地價8,000元，調減幅度20%。

記者﹕鍾綺敏
資料來源：經濟日報
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政府公布長策進度報告，當中提及觀塘安達臣道用地，即下季第二個首置上車盤地皮，將以賣地形式推出，規定發展商在用地作混合發展，提供1,000伙，並限制轉售及申請資格。

賣地形式推出 設轉售限制

長策報告提及，首置盤的目標是在樓價高企的情況下，協助不符合居屋資格的高收人家庭置業，而首個首置盤是市建局馬頭圍道的煥然懿居，在今年6月已經以市價六二折預售450伙，報告形容社會反應正面，所以要推出安達臣道的地皮，作為第二個首置項目。

該幅用地位於安達邨對出，目前已經納入賣地表內，佔地約21.7萬平方呎，按照分區規劃大綱圖，地積比率約5倍，可建樓面109萬平方呎，政府會以賣地形式，在賣地條款規定發展商除了興建私樓外，還須負責興建1,000伙首置盤，並參考煥然懿居設申請資格及轉售限制。（節錄）

資料來源：經濟日報
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代理： 價錢有冇得傾吓？
業主： 未必再跌嘅…
代理： 但係而家新盤都劈價喎！
業主： 有咩關係呢？
代理： 新樓萬七，你又萬七，係人都買新樓啦！
業主： 咁又係…好啦，平少少賣咗佢啦！

撰文：1%Anthony｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash

最近好多人問觀塘新盤「凱滙」抵唔抵買…
呎價的確抵，問題係買唔買得起！
近兩年推出的市區新盤，折實均價甚少低過2萬元，例如油塘鄰近鯉魚門推出的新盤，呎價都要2萬，今次凱滙坐落的位置可是觀塘市中心！大家都預期呎價最少都要2萬！

誰知樓市逆轉，一直覺得理所當然的呎價，今天難以出貨。
加上樓盤首批單位有缺陷，開則太大，一房要450呎以上，由7百多萬起，兩房要540呎以上，由接近9百萬起，雖然發展商有提供一按，但據代理說，入息要有供款的一倍以上，以一按計劃內最高的利息計，即5年後的P+1%，篤一篤計算機，月入要近10萬才可以買到一個入門級的兩房單位！

所以說，贏呎價，輸Lump Sum！開價平少少都合理，於是發展商就低開一、兩成，首批均價只是1.7萬，所以好多人心思思想入飛！

如果新盤仲平過二手，點解買二手？對二手放盤做成壓力！
根據以往的經驗，跌市初期，大部份業主等錢洗的業主，都會選擇睇定啲，不會輕易平賣，若市場上的劈價盤被消化得七七八八，而那些業主又未肯投降減價的話，市場又會再次進入買賣拉鋸局面。

新盤減價 會否引發新一輪跌市？

直到有新盤大幅減價，貼二手開盤，甚至平過二手賣樓，就會對現時放盤的業主構成壓力，正如前文的場景，新盤呎價又係1.7萬，二手呎價又係1.7萬，為甚麼還要買二手呢？

於是二手又會再次被冰封，想賣樓的業主，就要再減價才會有承接。

如果新樓減價反應好，加價加推仍然大賣，氣氛或會好轉。
如果新樓減價反應仍然很差，或會引發新一波的減價潮！
舉例如果「凱滙」今次低價開盤仍然賣得唔好，未來賣樓的新盤，就知道要再平，才會有人買，於是開價又會更低，若一浪接一浪，新盤次次開盤都平過二手，很快就會令二手進入下一波跌浪。

因此「凱滙」的收票及銷售情況，對後市有啟示。
不過照睇，貿易戰停火，即是將計時炸彈延遲三個月才引爆。
有業主朋友一見到新聞，就馬上反價，很多買家都未能接受，於是業主就由反價變成趕客。

雖說暫時停火，但看看形勢，侵侵應該冇咁快就收手，相信樓價往後仍要要尋底，不用心急。

如果新樓減價反應好，加價加推仍然大賣，氣氛或會好轉。
如果新樓減價反應仍然很差，或會引發新一波的減價潮！
舉例如果「凱滙」今次低價開盤仍然賣得唔好，未來賣樓的新盤，就知道要再平，才會有人買，於是開價又會更低，若一浪接一浪，新盤次次開盤都平過二手，很快就會令二手進入下一波跌浪。

再加上近年政府落力覓地，又推出空置稅等，試圖增加供應，未來兩、三年推出市場的新樓盤不見得會比現在少。

再加上，大陸經濟下行風險比香港高得多，即使內地買家買樓，內地發展商投地，都已經沒有之前那麼進取，想救市都救唔到。

之前好幾次比較顯著的跌市都有這個情況，新盤開價仲平過二手，樓價亦持續下跌。

因此「凱滙」的收票及銷售情況，對後市有啟示。
不過照睇，貿易戰停火，即是將計時炸彈延遲三個月才引爆。
有業主朋友一見到新聞，就馬上反價，很多買家都未能接受，於是業主就由反價變成趕客。

雖說暫時停火，但看看形勢，侵侵應該冇咁快就收手，相信樓價往後仍要要尋底，不用心急。

資料來源：經濟一週
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觀塘凱滙兩日內兩度加推，連首批合共488伙周四（13日）開售。項目昨日最新加推180伙，當中包括首度推出的4房戶，折實價807.8萬至1,987.7萬元，有單位加價最高4%，項目累收逾3,500票。

由信置牽頭的觀塘凱滙第1期，批出預售後旋即以低市價開盤，燃起一眾購買力。項目更於兩日內兩度加推，分別涉103伙及180伙。

最新一批 1房折實808萬

最新加推的180伙，戶型更包括首度推出的4房戶，共9伙。今批單位實用面積由452至1,092平方呎，價單定價1,016.1萬至2,500.3萬元，呎價19,621至25,371元。最高折扣維持20.5%不變，折實售價807.8萬至1,987.7萬元，折實呎價15,599至20,170元。

今批中最平單位為2座18樓及19樓C室，屬452平方呎的1房戶，折實售價807.8萬元，呎價17,872元。而最貴單位屬4房戶，為1座22樓A室，折實1,987.7萬元，實用呎價18,203元。

與首張價單相比，2座17樓C室，實用面積452平方呎，屬1房戶，折實售價773.8萬元，呎價17,119元；是次加推同座上層單位，折實售價807.8萬元，呎價17,872元，加價約4.4%。

至於上周六（8日）首次加推103伙，首度加入1座單位，戶型由2房至3房，實用面積574至880平方呎，價單定價1,180.5萬至2,102.1萬元，價單呎價19,970至24,258元。折實售價938.5萬至1,671.2萬元，呎價15,876至19,285元，當中有16伙2房戶折實低於1,000萬元。

不設大手組 最多買2伙

發展商昨同步上載銷售安排，周四首輪發售3張價單合共488伙，佔1期共1,025伙近5成，包括47個1房、291個2房、141個3房，以及9個4房戶，折實入場價733.2萬元，入場呎價15,532元。周三（12日）下午2時截票，同日進行抽籤。是次不設大手組別，買家最多可選擇購買2個單位，惟須於意向登記中註明。項目暫收逾3,500票，以首輪488伙計算，超額認額6倍。（節錄）

資料來源：地產站
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